上天入地谋发展 杭州高效土地利用的“下城经验”

　　日前，国务院办公厅发布通报，对2019年落实有关重大政策措施真抓实干成效明显地方予以督查激励。其中，杭州市土地节约集约利用工作榜上有名，获得中央2000亩新增用地指标奖励。杭州也是浙江省唯一获此殊荣的城市。

　　过去一年，杭州市下城区大力推进节约集约用地形成的下城区，为杭州市获此“殊荣”提供了自己的经验。

　　下城是杭州市中心城区,地处黄金地段，也一直受土地稀缺、空间狭小等问题困扰，人们生活、生产需要的资源成本逐年增高。

　　面积仅有31.46平方公里的老城区，如何利用好仅有的土地资源和建设空间，实现土地节约集约利用？

　　下城区结合区域特点，以精致建设、精细管理的方式节约集约利用土地，通过规划统筹、释放潜力、立体开发，以土地高效利用推动高质量发展。

　　统筹规划 

　　优化土地利用空间

　　多年来，下城区积极做好国土空间规划工作，根据自然资源部顶层设计、市国土空间总体规划工作统一部署，编制《杭州市国土空间总体规划编制下城区发展大纲》，将下城产业集聚、产城融合、空间优化的发展诉求积极纳入杭州市整体发展平台。

　　根据《大纲》，下城区实行建设用地总量控制，项目建设主要靠挖潜，通过城市设计谋划一个16.06平方公里的武林新城。制定年度计划，调整供地结构，实行有保有控的产业用地政策，优先安排保障性住房、教育用地，合理安排重大基础设施项目用地。

　　腾挪空间 

　　释放存量建设用地潜力

　　最近，文晖单元杭锅住宅1、2、3号地块合宗收储工作圆满完成，进一步加强下城土地节约集约利用水平。

　　该合宗地块距离武林广场不到3公里，用地面积161亩，原为杭州锅炉厂和长木村农居，占地面积大，建筑密度低，根据最新规划，该合宗地块建筑规模达到近30万平方米，土地利用强度是原来的近3倍。

　　随着社会经济的发展,“退二进三”成为趋势,产业转型也就成为了必然，城区北部大片重工业区和农居点迎来了改造的机遇。

　　尤其2017年以来，下城区全面启动北部七个撤村建居“城中村”连片改造，涉及总面积约占全区三分之一。

　　目前，下城已完成全部农居和长隆公寓、新世纪钢材市场、长城机电等地块征迁，拆出空间约752万平方米，腾出可利用土地4834.8亩，为城市建设腾挪了更大的空间。

　　新天地改造前杭州重型机械厂原貌

　　杭州新天地改造后效果

　　立体开发 

　　拓展城市空间利用

　　在产城融合的思路引领下，下城区以创新思维优化产业结构，提升产业层次，盘活存量土地。依据《杭州市地下空间开发利用管理办法》，对辖区内的新建、存量、零星建设用地，鼓励社会资本投入进行地下空间开发，围绕 “空间换地”“腾笼换鸟”要求着力挖潜，向垂直空间要土地效率。

　　一方面，盘活工业遗存。杭州新天地项目是下城区工业遗存保护和产业转型的典型。这里原是杭州重型机械厂，土地价值未实现最大化。

　　项目开发建设中，下城充分利用地下空间的集约化发展路线，将商业功能和交通功能向地下延伸，地下空间规模共38万平方米。

　　其中，作为杭州新天地核心商业部分的新天地中心，总商业建筑面积12万方，共9层，地上5层，地下4层，地下2层至4层设置2500个停车位，很好的解决了顾客停车难的问题，地下1层以上打造了零售、餐饮、娱乐休闲、互动体验、文化为一体的全业态生活中心，做到地上地下空间互动。

　　另一方面，深挖武林商圈的潜力，通过武林广场地下空间改造及一批新项目对立体空间的挖潜，查找“金角银边”，给传统的商业中心注入新的活力，迎来蜕变和新生。

　　譬如杭州中心项目，总建筑面积约25万平方米，紧邻武林广场，地理位置优越，是核心中的核心，天上、地下要空间显得弥足珍贵，根据项目方案，共地下6层，地下建筑面积约10万平方米，打造大规模地下商业，同时注重与地铁站的连通，打造地下步行空间。

　　机械停车库地下空间意向图

　　除了重大项目外，一些规模相对较小的基础设施项目也注重向地下要空间，探索出了在老城区土地紧张、空间局促的现实情况下缓解停车难的路径。

　　如在建的东园公园停车库采用机械停车库的形式，向下开挖6层，仅用地850平方米即容纳150个停车位。尤其对于用地特别紧张的城区，可以缓解老城区改造的矛盾，大大节省土地资源，增加较大的发展空间。