杭州改善房源分化明显 比拼产品和品质成主旋律

　　近段时间以来，杭州楼市冷热不均的局势越来越明显，有的板块成“香饽饽”，购房者蜂拥而至，“万人摇”频现；有的板块“流摇”“零登记”楼盘逐渐增多，去化不理想，市场分化突出。这种情况不仅出现在整个大市场环境中，局部的改善市场表现尤其明显，并且在进一步加剧。而随着改善市场供应充足，购房者选择余地变大，整个市场又回到了比拼产品和品质的时代。

　　改善楼盘中签率升高

　　自从杭州开始实行买房摇号政策以来，市场的冷热程度不仅依靠成交数据、售楼处现场人气来体现，中签率也成为其评判的标准之一。从近两个月的数据可以看出，杭州楼市冷热不均的现象表现明显。据统计，去年最后两个月杭州约领出210张预售证，其中就有约90个楼盘“流摇”。而且这不是去年年底才出现的状况，几乎从去年5月份开始，每个月的流摇率稳定在50%左右。

　　而如果把目光聚焦到具体楼盘，可以看出，中签率偏高以及 “流摇”楼盘主要集中在临安、富阳以及改善集聚区，甚至很多改善楼盘位于杭州主城核心地段。以杭州传统豪宅区申花板块为例，去年10月份绿城建发·沁园（备案名：沁润公寓）的中签率为27%，而同板块内的古翠隐秀（备案名：秀隐翠园）在去年12月的中签率为79.9%、九龙仓华发天荟（备案名：荟品天语城）首开中签率为76.77%。短短两个月时间，中签率迅速攀升。

　　板块分化明显，楼盘各有差异

　　改善市场的分化不仅体现在中签率上，更表现在板块与板块之间。同样是改善区域，不同板块之间差异明显。比如城东新城与奥体板块，高层单价都在5万以内，但两个板块的受青睐程度却大相径庭。

　　从市场表现看，奥体板块的热度明显更胜一筹，板块内在售楼盘去化情况也较好，就拿刚刚首开的滨江御虹府来说，首开推出367套房源，共计吸引了2133组客户登记，中签率17.2%，据案场工作人员介绍，该批房源已经全部售罄。而位于城东新城的明石东潮府同样也是刚刚首开，推出94套房源，共计244组客户登记，虽然需要摇号，但截至目前，该项目房源还剩些许可售。

　　不仅如此，同板块不同楼盘之间的分化也逐渐明显。表现最明显的就是一直以来都被视为“香饽饽”的滨江区，如今有的楼盘首开即售罄，有的楼盘却频频遇冷，分化明显。就拿板块内的绿城晓风印月（备案名：晓风印月公寓）来说，项目的每一次推盘中签率都在10%左右，每开每罄。而滨江区的其他新盘，比如时代滨江悦（备案名：悦庭）、中海云宸（备案名：云之宸府）等，几乎都 “流摇”，就连拥有大量90方小户型的傲旋城也没能摆脱“流摇”的命运。

　　情况类似的还有萧山市北板块。近期，板块内滨江东原拥翠府和招商闻博花城就是非常明显的对比，两个项目相隔仅1公里左右，均价都是37500元/平方米，可以说周边配套几乎共享。然而市场接受度却差异明显，前者首开售罄，而后者续销困难。

　　购房者选择余地大，产品和品质显优势

　　其实，改善市场分化明显离不开产品、品质以及板块的库存等因素。细数杭州改善分化明显的几个板块，江干区的城东新城、艮北新城，滨江区，拱墅区的申花、大运河新城等，这些区域在近两年都迎来了供应潮，选择余地很大，购房者并不急于一时。

　　比如城东新城，除了在售的世茂钱塘天誉（备案名：天誉湾）、首开东城金茂府（备案名：盛茂府）、龙湖葛洲坝景粼天著（备案名：皓玉府）等，还有很多地块项目等待入市。像刚刚公布案名不久的绿城春来晓园、中铁建交投花语天境等，板块内未来将有超6000套房源入市，且这些房源价格类似，产品设计大同小异，竞争自然十分激烈。

　　购房者选择范围扩大，自然而然对产品品质的要求就会相应提高。其实，从市场反映就可以看出，晓风印月、拥翠府、御虹府等楼盘的热销除了与其地段有一定的关系，还和其自身的品质及品牌息息相关。这在一定程度上也说明，各大改善楼盘要想在如今分化明显、竞争激烈的市场中脱颖而出，必须具备过硬且拿得出手的产品，才能获得购房者的青睐。