到底是捡了漏还是掉了坑？法拍房怎么买最划算

　　昨天，诸葛找房联合阿里拍卖，发布《杭州线上拍卖市场数据研究报告》。

　　数据显示：4月份，杭州线上拍卖住宅成交共89套，成交均价为21201元/平方米，平均溢价率为34.3%。其中，成交套数萧山区最多，有18套；成交均价拱墅区最高，达41390元/平方米；溢价率拱墅区最高，为52.92%。

　　每次有关法拍房的消息一出，总会有人追问：哪里能买到法拍房？买哪些法拍房最划算？有风险吗？

　　究其原因，主要是价格相对便宜，法拍房的起拍价，通常为市场价的7-8折，假如流拍，折上再折。其次，和政策环境有关，2016年9月18日，杭州重启限购，不限购的法拍房成为没有房票的购房者“曲线入杭”的一条路径。

　　想踏入法拍房的江湖吗？我们独家采访到的法拍大数据，也许能给你参考。

　　每套法拍房平均有10户人家竞争

　　主城区最抢手的是刚需户型和豪宅

　　非主城区改善型住宅更受欢迎

　　今年4月份，杭州线上拍卖市场“量价齐跌”，成交套数89套，比3月份下跌16.04%；成交均价为21201元/平方米，比3月份下跌20.27%。

　　不过，从竞拍报名情况来看，总报名户数却上涨了，为907户；单个标的平均报名户数也在上涨，达到10户，竞争蛮激烈。

　　虽然拱墅区上个月的溢价率领先，但相关人士表示，“法拍房源的出现有一定的随机性，具体要看挂拍的房源，不是说热门板块必定诞生‘溢价王’。”

　　不过，也有一定的规律。

　　从4月杭州线上拍卖房产竞争激烈程度TOP10来看，7成房源来自主城区。位列前三的分别是西湖区和下城区100平方米以内的户型，以及一套西湖区的千万豪宅。

　　可见，主城区地段、配套的优势虽然不言而喻，但竞拍也相当激烈。

　　比如上月出价次数最多、溢价率最高的西湖区德萃公寓这套房产，出价171次，溢价率达130.12%。这套房源的起拍价是83万，评估价是117.17万元（相当于市场价），最终成交价格为191万元，高出评估价近74万元。

　　江干区盛世钱塘花园这套房产，最终成交均价近7万元/平方米。该小区位于热门的钱江新城，目前二手房挂牌价在5.8万-7万元/平方米不等，但都是150平方米以上的大户型。而这套成交房源是较罕见的60.62平方米小户型，且为Loft设计，实际使用面积远高于建筑面积，还是划算的。

　　主城区之外区域的“热拍户型”，则以改善型居多，面积通常在100平方米以上。“无论在新房市场还是二手房、法拍房市场，今年置换、改善的客群明显增多。起拍单价相对较低，面积相对较大的非主城区房源，容易成为他们的目标。而主城区的法拍房，选择改善型住宅相对更划算。”余杭区一位资深中介分析。

　　岁末年初是竞拍的好时机

　　今年大年初一拍了一套桂花城

　　比市场价便宜400万元

　　2018年4月-2019年4月的法拍大数据显示：一年时间内，杭州共成交了3177套法拍房，13个区县市的法拍房成交溢价率，基本都在30%左右。

　　但数量上，就明显拉开了距离。

　　余杭区以成交664套的绝对优势占据榜首，紧随其后的是江干区的447套以及萧山区的429套。“这些区域不但成交数量较多，成交率也较高，主导因素还是价格相对低一些。”一位拍卖机构工作人员说。

　　“从历年的法拍房数据来看，成交价格、数量，多多少少显示出当地楼市的一些缩影。”这位工作人员说。

　　从数据上也可以印证——去年随着楼市升温，杭州法拍房市场的成交溢价率在4-6月达到最高峰，最高时为58.31%。从下半年开始，随着市场逐渐趋于理性，法拍房成交溢

　　价率明显回调，最低点出现在11月份，为17.73%。

　　“所以，跟着楼市的行情走，岁末年初不失为法拍房入手的好时机。”这是不少法拍相关人士的建议。

　　比如，今年春节，有人在走亲访友，有人在国外潇洒，也有人在法拍房领域“捡了个大便宜”。整个春节假期，杭州市区挂出6套法拍住宅，唯一成交的一套在西湖区桂花城南屏苑，还是大年初一成交的。该房源建筑面积230.58平方米，精装修带家具，还是求是星洲小学的学区房。当时的评估价为1230万元（相当于市场价），算下来单价要53344元/平方米。结果只有2人报名，从出价记录看，从除夕夜开始，直到大年初一的傍晚成交，经过23次加价后，最终成交价为829万元，折算单价约35953元/平方米，比评估总价足足低了401万元。

　　当然，也有不少法拍住宅无人问津，统计阿里拍卖近30天的流拍情况，杭州共有33套法拍房无一人报名竞拍。

　　法拍房指南

　　目前的司法拍卖，大多在网上进行。入围人民法院网拍平台的有5家：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。

　　杭州司法拍卖的房产主要集中在阿里拍卖。只要在网页搜索“阿里拍卖”或者手淘首页点击“拍卖”图标，就能找到相关城市的法拍房源信息。

　　房源正式开拍前，会有一次集中的实地看样机会。可根据拍卖页面上的信息，提前预约看房。

　　法拍房源可以按揭购买，但是务必要在开拍前找好当地银行，审核贷款资格、额度等信息，必须尽快落实按揭事宜，以保证资金能按时汇入法院指定账户。

　　特别提醒：法拍房与普通二手房的贷款流程是不同的哦！二手房的流程：房产过户-银行放款-房东收取余下房款。法拍房的流程：银行先放款-法院办理相关手续-解除抵押-过户。