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到底是捡了漏还是掉了坑?法拍房怎么买最划算

2019-05-10 09:58 来源:杭州网 / 记者:陆丹 通讯员 何冬健 制图 高薇 / 编辑:周杭

导语

昨天,诸葛找房联合阿里拍卖,发布《杭州线上拍卖市场数据研究报告》。

  昨天,诸葛找房联合阿里拍卖,发布《杭州线上拍卖市场数据研究报告》。

  数据显示:4月份,杭州线上拍卖住宅成交共89套,成交均价为21201元/平方米,平均溢价率为34.3%。其中,成交套数萧山区最多,有18套;成交均价拱墅区最高,达41390元/平方米;溢价率拱墅区最高,为52.92%。

  每次有关法拍房的消息一出,总会有人追问:哪里能买到法拍房?买哪些法拍房最划算?有风险吗?

  究其原因,主要是价格相对便宜,法拍房的起拍价,通常为市场价的7-8折,假如流拍,折上再折。其次,和政策环境有关,2016年9月18日,杭州重启限购,不限购的法拍房成为没有房票的购房者“曲线入杭”的一条路径。

  想踏入法拍房的江湖吗?我们独家采访到的法拍大数据,也许能给你参考。

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  每套法拍房平均有10户人家竞争

  主城区最抢手的是刚需户型和豪宅

  非主城区改善型住宅更受欢迎

  今年4月份,杭州线上拍卖市场“量价齐跌”,成交套数89套,比3月份下跌16.04%;成交均价为21201元/平方米,比3月份下跌20.27%。

  不过,从竞拍报名情况来看,总报名户数却上涨了,为907户;单个标的平均报名户数也在上涨,达到10户,竞争蛮激烈。

  虽然拱墅区上个月的溢价率领先,但相关人士表示,“法拍房源的出现有一定的随机性,具体要看挂拍的房源,不是说热门板块必定诞生‘溢价王’。”

  不过,也有一定的规律。

  从4月杭州线上拍卖房产竞争激烈程度TOP10来看,7成房源来自主城区。位列前三的分别是西湖区和下城区100平方米以内的户型,以及一套西湖区的千万豪宅。

  可见,主城区地段、配套的优势虽然不言而喻,但竞拍也相当激烈。

  比如上月出价次数最多、溢价率最高的西湖区德萃公寓这套房产,出价171次,溢价率达130.12%。这套房源的起拍价是83万,评估价是117.17万元(相当于市场价),最终成交价格为191万元,高出评估价近74万元。

  江干区盛世钱塘花园这套房产,最终成交均价近7万元/平方米。该小区位于热门的钱江新城,目前二手房挂牌价在5.8万-7万元/平方米不等,但都是150平方米以上的大户型。而这套成交房源是较罕见的60.62平方米小户型,且为Loft设计,实际使用面积远高于建筑面积,还是划算的。

  主城区之外区域的“热拍户型”,则以改善型居多,面积通常在100平方米以上。“无论在新房市场还是二手房、法拍房市场,今年置换、改善的客群明显增多。起拍单价相对较低,面积相对较大的非主城区房源,容易成为他们的目标。而主城区的法拍房,选择改善型住宅相对更划算。”余杭区一位资深中介分析。

  岁末年初是竞拍的好时机

  今年大年初一拍了一套桂花城

  比市场价便宜400万元

  2018年4月-2019年4月的法拍大数据显示:一年时间内,杭州共成交了3177套法拍房,13个区县市的法拍房成交溢价率,基本都在30%左右。

  但数量上,就明显拉开了距离。

  余杭区以成交664套的绝对优势占据榜首,紧随其后的是江干区的447套以及萧山区的429套。“这些区域不但成交数量较多,成交率也较高,主导因素还是价格相对低一些。”一位拍卖机构工作人员说。

  “从历年的法拍房数据来看,成交价格、数量,多多少少显示出当地楼市的一些缩影。”这位工作人员说。

  从数据上也可以印证——去年随着楼市升温,杭州法拍房市场的成交溢价率在4-6月达到最高峰,最高时为58.31%。从下半年开始,随着市场逐渐趋于理性,法拍房成交溢

  价率明显回调,最低点出现在11月份,为17.73%。

  “所以,跟着楼市的行情走,岁末年初不失为法拍房入手的好时机。”这是不少法拍相关人士的建议。

  比如,今年春节,有人在走亲访友,有人在国外潇洒,也有人在法拍房领域“捡了个大便宜”。整个春节假期,杭州市区挂出6套法拍住宅,唯一成交的一套在西湖区桂花城南屏苑,还是大年初一成交的。该房源建筑面积230.58平方米,精装修带家具,还是求是星洲小学的学区房。当时的评估价为1230万元(相当于市场价),算下来单价要53344元/平方米。结果只有2人报名,从出价记录看,从除夕夜开始,直到大年初一的傍晚成交,经过23次加价后,最终成交价为829万元,折算单价约35953元/平方米,比评估总价足足低了401万元。

  当然,也有不少法拍住宅无人问津,统计阿里拍卖近30天的流拍情况,杭州共有33套法拍房无一人报名竞拍。

  法拍房指南

  目前的司法拍卖,大多在网上进行。入围人民法院网拍平台的有5家:淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。

  杭州司法拍卖的房产主要集中在阿里拍卖。只要在网页搜索“阿里拍卖”或者手淘首页点击“拍卖”图标,就能找到相关城市的法拍房源信息。

  房源正式开拍前,会有一次集中的实地看样机会。可根据拍卖页面上的信息,提前预约看房。

  法拍房源可以按揭购买,但是务必要在开拍前找好当地银行,审核贷款资格、额度等信息,必须尽快落实按揭事宜,以保证资金能按时汇入法院指定账户。

  特别提醒:法拍房与普通二手房的贷款流程是不同的哦!二手房的流程:房产过户-银行放款-房东收取余下房款。法拍房的流程:银行先放款-法院办理相关手续-解除抵押-过户。


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