“大室”所趋？为何今年成杭州楼市“置换大年”？

　　刚刚落幕的3月，杭州楼市迎来了名副其实的小阳春，无论是一手房还是二手房，成交量都明显回升。根据贝壳找房的数据统计，杭州3月份二手房成交量为1289套，与去年同期相比，增幅10%。而2月份为247套、1月份为561套。

　　值得关注的是，越来越多家庭想买大房子。贝壳找房数据显示，去年3月，杭州有意向购买改善户型（90㎡以上）有2606户，今年3月同比跃升至9030户，增加了两倍多。同时，去年3月改善型房源成交了181套，今年为226套。

　　今年年初，当时就有一半以上的资深中介认为，2019年杭州楼市将进入平稳期，“是改善、置换的好时机”。

　　“边卖边买，
　　但总想卖在高点买在低点”
　　今年“金三银四”，
　　半数看房者都是想改善

　　“今年置换的房东特别多，基本都是一边卖一边买。”中介小吕主攻丁桥板块二手房。正值“金三银四”，忙得不可开交，但敏感的中介们发现，看房人群有了明显的改变，“目前手头接待的客户，40%-50%都是有置换需求的”。

　　“丁桥板块的房源类型，分为60㎡左右的经济适用房，89㎡做成三房的商品房，120-130㎡的四房这3种。”近期后两者的看房人群在增多，“很多是置换需求，之前已经买过房子的。”

　　杭州其他区域中介也有相同看法。“虽然总体来说，市场成交依旧刚需最多，但自今年开春以来，置换人群的看房和成交都比往年多了很多。”拱墅区一位房产中介店长小陈说，很多客户都是全家出动，甚至是带着孩子一起看房的。“最近店里成交的两套房子还是孩子‘拍板’的，本身家长也看中了，小朋友看到小房间有童趣，说喜欢，于是迅速成交”。

　　“不过，改善型客户边卖边买，但总想卖在高点买在低点。所以成交周期比刚需要长很多，三四个月很正常，最多的可能要半年。”不少中介建议，想置换大房子的房东，可以实地了解一下自己小区的售价和成交情况，合理调整心理价位。

　　为啥今年成了“置换大年”？

　　市场供应端、需求端都有新变化

　　“改善型购房者，我认为应该是指非首次置业，也就是有过购房经验的人群。他们想置换，或者再买一套做居住的提升。”克尔瑞浙江区域研展经理钱钰玲说，同时，对改善型房源的定义，除了面积、户型、总价之外，地段、学区以及其他特殊资源的改善也要考虑进去。

　　“从总价段来看，改善一般分为首改、再改和终改。放眼整个杭州，首改基本面积在120㎡-140㎡，单价在3.5万-4万元/㎡之间；再改面积段在140㎡-160㎡之间，单价也会提升，在5万元/㎡左右，总价基本在500万-600万元的门槛；而800万元以上，乃至上千万的总价，是终改的价格。”但是她也强调了，如果选择的是市中心的房子，比如学区房、景区附近的房子等，那么即使是改善型房源，面积相应也比其他区域要小很多。

　　为什么改善型购房需求，上月迎来一波明显上升？

　　钱钰玲分析，首先，这来源于市场供应端的新变化。

　　“现在入市的一些房源，当时房企拿地价都比较高，在这种情况下，走刚需的定位就不合适了。相对来说，他们会从产品本身、景观资源等方面，去打造高品质、改善型的中高端产品”。

　　另外二手房方面，今年是二手房供应的高峰期，很多楼盘会集中交付，2016年左右购买的期房拿出来卖的会比较多。“因为当时买房投资的人比较多，有三成左右是外来客户，一部分人会陆续出售，使得挂牌量大增”。

　　其次是需求端也出现了新变化。

　　“需求主要分两块：2016年杭州的拆迁量很大，这部分群体的人口数量，平常住惯了户型较大的房子，那么他们在购买商品房的时候，对面积也是有一定要求的，加上资金也相对充裕，他们通常会偏爱那些大户型改善类房源；另一块需求是多孩家庭，二孩政策放开后，一个家庭有了二孩，那基本上都是三房、四房甚至是五房的需求了。”

　　首套房贷利率最低为基准上浮3%

　　二套房贷利率下调幅度更大

　　还有一位杭州房产行业资深人士分析：“去年这个时段，很多区域的一二手房还存在倒挂价差，所以89㎡左右的刚需房源，热度是远远超过改善型大户型的。但到了今年，有着大‘剪刀差’的一手房房源已经少之又少，同时房价逐渐企稳，改善需求开始正常释放。恰逢‘金三银四’，置换趋势的冒头，甚至大量增加，也在情理之中。”

　　另一位开发商则透露，“现在房企做改善类产品，总价和面积的规定都比较严格，以前部分房源还可以‘偷面积’，七七八八操作下来，89㎡能做出四房。萧山以前就有不少这样的楼盘。现在不可能了，想做到四房基本都要面积在125㎡以上。有改善需求的客户，必须买建筑面积相对更大一些的。”

　　同时，今年以来银行的利好也助推了改善购房群体的“出手”。

　　记者最新了解到，杭州多数银行再次下调了房屋按揭贷款上浮比例。目前，杭州市内多数银行首套房贷款利率为基准利率上浮5%，汇丰银行最低能申请到3%。

　　下调幅度更大的是二套房贷利率。年前，二套房贷基本维持在基准利率上浮20%，眼下已降到10%；个别银行最低能申请到基准上浮8%。记者算了笔账，对比年前买房基准上浮20%和目前上浮8%，按照纯商业贷款200万元30年，还贷方式等额本息来算，利息总额从226.1万元减少为199.5万元。也就是说，能省下约26.6万元，相当于“赚”了一辆奥迪A4L。

　　市中心新盘全面奔“改善”

　　起步面积基本在100㎡以上

　　从透明售房网给出的杭州楼市3月成交排行榜来看，主城区高品质改善盘最热门。

　　这一点在一手房市场也很明显。2月下旬，申花板块的绿城建发·沁园率先领出预售证，均价从之前的49500元/㎡提高到54000元/㎡，主力户型为100㎡和135㎡，尽管如此，依旧抢手，最终中签率29.4%。

　　而同处申花板块的另一个改善红盘——首开杭州金茂府，目前即将进入最后的清盘模式，户型在143-168㎡，虽然面积大，单价不低，但据了解，蓄客情况不错。

　　再来看位于登云路与隐秀路交叉口的融信万科·古翠隐秀，这个盘即将迎来首开，而项目的最小面积是105㎡。

　　我们发现，主城区中心地段的新盘，几乎已经见不到89㎡左右的户型，“起步面积”基本都在100㎡以上。

　　“这是因为，当时拿地时的楼面价比较高，而且我们板块的地理优势明显、稀缺，所以是将项目朝着中高端品质的方向去打造的。面向的客户也是改善型客户，以及购买力较强、对地段对产品品质要求较高的首次置业客户。”古翠隐秀销售人员表示，他们的户型、面积设计都是针对这些有一定财富积累的客户群。