杭州一小区换物业，13家企业争破头

协安紫郡西苑最近正打算换物业。

　　浙江在线杭州3月21日讯上周五，滨江服务集团有限公司（证券简称“滨江服务”，证券代码3316.HK）正式在香港交易所挂牌上市。加上2016年已在香港上市的绿城服务（证券代码：02869.HK），以及去年登陆A股的南都物业（证券代码：603506），杭州出产了三家上市物业公司，成为目前国内上市物业企业最多的城市之一。

　　与此同时，更多的物业公司为了上市，正在拼命扩张规模。在杭州，新一轮的物业大战正在进行中。

　　在杭州物业市场

　　绿城、龙湖、万科短兵相接

　　最近，位于三墩板块的协安紫郡西苑的业主们发现，自家小区要换物业了。业委会张贴公告表示，经过公开招标选聘，共收到了13家物业企业报名，经过评选小组的综合评定，综合得分排名靠前的两家企业分别是龙湖物业和绿城物业。也就是说，新物业将在这两家中产生。

　　事实上，这种情况并不罕见。记者这两年采访了不少更换物业的小区，绿城、龙湖、万科这三家物业总是小区业主最青睐的选择。如果说前几年，杭州中高端物业市场上对外输出管理的主要竞争对手是绿城和万科，那么近两年来，龙湖扩张势头非常猛，已经挤入第一方阵。较典型的就是滨江一桥至四桥板块，很多小区近年来换物业，基本集中在这三家，如风雅钱塘引入绿城物业，倾城之恋换成了万科物业，温馨人家变成了龙湖物业。

　　这几家物业公司都有强大的房地产开发企业作为后盾，只要绿城、龙湖、万科的楼盘交付了，对物业公司而言就意味着管理面积的增加。同时，为了扩大规模，他们还通过市场化竞争承接项目，甚至并购中小物业公司。

　　早在2003年绿城物业就承接了第一个市场化项目清水公寓，由此打开了对外输出管理的大门。2017年，绿城服务甚至大胆接下城中村物业管理，骆家庄成为杭州首个引入品牌物业的城中村。据悉，绿城服务仅去年一年拓展面积就达8000万m2，每年绿城中国交付的房产项目，只占到绿城服务业务量中的很小比例。

　　万科物业近年来在杭州陆续并购了赞誉物业、华太物业、耀江物业，并以参股合作、业委会全权委托以及开发商委托等方式输出管理，迅速做大规模。去年10月，位于滨江的江南豪园小区，也由万科物业接手。

　　龙湖物业这两年来势汹汹。中国物业在线老总、社区服务第三方机构负责人娄云林说，去年，龙湖在杭州外接了十多个项目，势头不逊于绿城。据悉，截至2018年底，龙湖物业在杭州有包括下沙的伊萨卡国际城、世茂江滨花园、城东的红街公寓、西湖区的世纪新城、滨江区的水印城等三十余个项目，服务项目相比2017年同期增长了1/3。

　　绿城、龙湖、万科目前在杭州物业市场三足鼎立，时间一长，三家物业相关投标人员彼此非常熟悉。有时上午在某小区，这三家物业里选一家，到了下午去另一个小区投标，还是这三家物业公司。

　　上市造就亿万富翁

　　财富效应引发激烈规模战

　　除了绿城、万科、龙湖这三家目前扩张态势最迅猛的公司外，还有更多的物业公司看好这块市场，加入输出管理的大战。

　　事实上，最近一年国内多家物业公司密集上市——碧桂园、佳兆业、新城、雅居乐等纷纷拆分旗下物业公司登陆港股；旭辉旗下的永升物业主动从新三板摘牌并成功转战港股。

　　物业公司的股价表现大多不错。绿城服务上市至今，股价从1.99港元上涨到昨天收盘的7.13港元，上涨了258%；南都物业去年上市，发行价16.25元，昨天收盘价24.71元，上涨了52%；滨江服务3月15日上市，发售价6.96港元，昨日收盘价7.3港元，涨幅近5%。上市也制造了明显的财富效应，诞生了众多的千万甚至亿万富翁。

　　不少物业公司的市值，甚至超过了房地产公司的市值。截至3月20日收盘，绿城中国总市值145亿元，而绿城服务总市值达198亿元。

　　财富效应导致物业上市潮的到来。远洋和德信旗下的物业公司主动从新三板退市，最近保利物业也声称将停止在新三板挂牌，业内认为，他们的目标都是奔赴主板或港股。

　　已经上市的物业公司为了市值，需要扩大规模和增加利润。滨江服务上市当天，就表示接下来计划通过收并购、关联方支持和通过第三方物业获取新服务的模式达到有效扩张。而想要上市的物业企业，同样要把规模和利润做上去，满足上市条件。

　　杭州市场的争夺者也越来越多。金科地产旗下的金科物业，目前在杭州陆续进驻了上尚庭、阅城公寓等项目，并正在积极竞聘位于萧山的中铁建青秀城。而今年4月，碧桂园服务将进驻城北的桦枫居小区。

　　品牌物业能带来房价升值

　　业主愿意接受物业费涨价

　　对于业主来说，引入品牌物业意味着物业费的上调，但现在越来越多的业主意识到品牌物业能提升小区品质，并最终带来房价或租金的提升。比如绿城物业接下城中村骆家庄后，从改造到进驻，短短一年时间，不少房子租金涨幅超过50%，几乎持平周边商品房小区。

　　在很多小区的业主群里，对现状不满的业主会提议更换物业，“要是换成品牌物业，二手房每平方米最起码能多卖3000元。”

　　协安紫郡的一位业主表示，相比原来2元多/㎡/月的物业费，中标物业换成龙湖或绿城后预计会直接上涨1元，但是业主们受够了老物业的低劣服务，宁愿涨价也要提升服务品质。

　　下沙伊萨卡国际城的业主小陈说，伊萨卡的物业管理是老大难问题，业主跟物业公司纠纷不断，小区里群租横行，虽然以前物业费只要1元/m2/月，但居住体验真的很差。现在换成了龙湖物业，虽然物业费涨到2.6元/m2/月，但至少管理面貌整洁了不少，多花钱还是值得的。

　　不过，大多数品牌物业接手的楼盘，主要是2000年以后建成的商品房小区。也有一些物业公司错位竞争，如杭州品尚物业。该公司老总焦德尚说：“老城西一带我们有很多服务项目，如香樟公寓、沁雅花园、山水人家、春天花园等。老的多层小区涨物业费比较难，品牌物业公司对财务利润有严格要求，不愿意接，这给了我们一定的发展空间。”