限价“3字头”，杭州宁围迎来新一波供应潮

　　宁围对望钱江世纪城

　　滨心宁望府沙盘

　　今年夏天，要问谁是杭州关注度最高的刚需首改板块，北部新城绝对当仁不让。前有绿城海棠三子和万科·星遇光年府接连入市，后又有虎视眈眈的滨江双子星，源源不断的新房供应，一次次逼近10％的中签率，让这里成为了最近杭州楼市的话题中心。

　　不过，即便在连续消耗几轮房票后，上车北部新城的难度仍然没有变小。于是，不少人在问，优质的“3字头”板块，还能看向哪？江南岸的宁围，或许可以成为替代品。

　　众所周知，引爆北部新城的是城北万象城，是板块自身配套的升级。但宁围的板块属性大不相同，直到目前为止，这里的配置其实都并不强，地铁偏远、大型商业缺席是无法忽视的劣势，一直到去年开市客落地，这里才有了小小的波澜。

　　但是，对于宁围来说，它的最大优势是“邻居”足够优秀。因为邻近钱江世纪城、奥体以及亚运村等板块，宁围不仅享受到了利好辐射，也因为靠承接需求外溢，前期大部分楼盘的去化都比较顺利。

　　进入今年下半年，随着咏桂里的售罄，原本的竞争对手市北进入断供期。反观宁围，则早在今年首批集中供地中，一口气推出了4宗地块，其中还包括两宗未来总部社区的首发宅地。如果这些新房项目都能顺利入市，那么接下来的宁围大概率将成为下一个焦点板块。

　　宁围南：

　　新一波供应来袭

　　限价小幅上涨500元

　　以机场快速路为界，整个宁围可以分为一南一北两个部分。南面的宁围正处于新老交替阶段，有成片的新建住宅，也有大量的老旧小区、建材市场以及看起来年份久远的快捷酒店；北面的宁围成为了未来总部社区发展的主要阵地，在经历整体拆迁后，留下了大片空地和农田，还有待建设。

　　2020年10月，随着汝悦美境领出第一张预售证，宁围迎来了“双限时代”的首波开盘潮，在之后短短一年多的时间内，连推5个新房项目，全部集中在板块的南面，围绕在宁围街道办事处附近。

　　正赶上市场大好，几个新房项目都受到了热抢，像汝悦美境、奥林美筑等等，甚至还多次因中签率低于10％而被限售。但从今年年初开始，随着市场冷静下来，板块的新房去化慢慢开始变得吃力。

　　目前，板块内唯一在售的新房是滨心宁望府，它位于建设四路与万向直路交界，位置优缺点比较明显。一方面，它处于宁围的边缘，东面紧邻通城高架，被购房者诟病。另一方面，它又是板块内少有的地铁盘，距离7号线新兴路站仅800米左右，出行便利。

　　项目的售楼处被设在了早已售罄的悦潮府楼下，记者在下午两点左右到达，从当天的登记表上来看，大约已有10组客户来访。据置业顾问介绍，滨心宁望府在今年2月首开两幢房源，均已售罄。“二开剩下的房源现在陆续也卖得差不多了，只剩下5号楼和8号楼的少量房源。”置业顾问表示。

　　此外，置业顾问还提到，小区的车位是优惠出售的，地下一层27万，地下二层23万。而当下大多数新房的车位价普遍定在楼盘均价的10倍左右，确实有一定的让利。

　　值得注意的是，滨心宁望府还是宁围南最后一个精装限价33500元/平方米的项目。与其一路之隔，正在建设中的葛洲坝项目限价已经涨至34000元/平方米。

　　根据此前公示的规划，葛洲坝项目将打造6幢19—26层的高层，以及一座18班的幼儿园，同样紧邻高架。层高做到了3米，但小区内部无水景，只有集中绿地、儿童活动场地等，配置不如滨心宁望府。

　　目前，这个项目已经开始动工，其中一幢房源已造到了三四层的高度，其余部分楼幢则已经完成了打桩。

　　相比葛洲坝项目和滨心宁望府，另一个待入市的金帝项目位置更靠近宁围核心。金帝项目正好处于振宁路和生兴路的交叉口，北面紧邻宁围中心幼儿园，西面过一个路口就是宁围初级中学和宁围街道办事处。

　　金帝项目体量迷你，仅规划了3幢23—25层的高层住宅，精装限价同样为34000元/平方米。项目沿街带底商，北面自带一座文化活动中心。从近处来看，地块正好在老小区的半包围中，稍显局促。在商业方面，未来只能以社区底商做支撑，想去大型商超还是要驾车出行。虽然周边的居住氛围比较浓厚，但板块界面更像乡镇，并且短时间内都不太会有大的变化。

　　二手房方面，北面一街之隔的翡翠江南已成为板块的标杆项目。根据透明售房网数据显示，翡翠江南二手挂牌均价 59916元/平方米，8月底小区刚成交一套小高层房源，面积139平方米，成交价58883元/平方米。高层最近一次签约则发生在7月中旬，成交价38256元/平方米。

　　宁围北： 未来总部社区未开先热 两大首发项目预计10月入市

　　未来总部社区的概念，最早在2019年就已经被提出。但迟迟没有具体动作，直到今年首批集中供地，它才惊喜亮相，推出了两宗宅地。

　　虽是初亮相，但看好的人却不少。两宗地块均吸引了15家以上开发商报名，最终分别被德信、大家拿下，德信项目案名为观奥宸府，大家项目则联手中天，打造为悦潮云望府。

　　根据规划，未来总部社区将打造新基建、新制造、新文娱、生产性服务业和未来风口保留的“3+X”产业体系。其中启动区块东至生兴路、南至机场城市大道、西至新宁路、北至通北路，总规划面积552亩。

　　因为该区块是整拆整建的，所以当下站在新宁路上，周边还都只是大片的农田和空地，来来往往的也只有满载着建筑材料的大货车。没有高楼阻挡，远处倒是能够直接望见钱江世纪城成群的写字楼。

　　中天大家·悦潮云望府位于通北路和新宁路的交叉口，规划建设7幢25—26层的高层，层高3米，户型面积105平方米—130平方米，可售房源共692套。项目现场，记者看到已有四幢高层建设到了五六层的高度，大概率会成为首开房源。售楼处的样子也已经能够看到个大概，置业顾问表示将在9月18日正式开放，项目首开预计在10月底。

　　德信·观奥宸府则刚好位于悦潮云望府的东南面，距离非常近。项目规划建设6幢25—26层的高层，户型面积98平方米—128平方米，共584套可售房源。目前已经有两幢房源初步成型，高度预估在10层左右。项目置业顾问同样表示将在本月开放售楼处，首开时间初步预计在下个月。

　　值得一提的是，未来总部社区的亮相，也进一步确立了宁围北的限价体系——31500元/平方米。对购房者来说，这个价格是颇具惊喜的，毕竟对比南面，这里更有想象力，与奥体的连接性也更好，但是限价却要便宜2500元/平方米，对于刚需非常友好。

　　而根据未来总部社区启动区的用地规划来看，接下来还有两宗住宅用地将会推出，值得期待。