新房供应超3000套的云城 会是“社保幼子”的机会吗？

　　建设中的云城

　　杭州西站的开通越来越近了。上个月底，杭州西站的标志性建筑“云门”完成主体结构的建设。本月初，又有新消息传来，第一条经过杭州西站的高铁——合杭高铁湖杭段，已经开始试运行，预计在8月具备通车条件。届时，西站也将同步开门迎客。

　　2020年，杭州云城横空出世，整个板块东至绕城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、北至杭长高速，围合区域面积达58平方公里。而杭州西站枢纽正是云城的核心建设工程，换句话说，目前整个云城的发展重点是以西站为中心的周边地区，主要集中在板块的南部。

　　根据官方给出的定位，云城将建设为现代综合交通枢纽、杭州新地标、城西CBD和高端人才集聚地。可以知道的是，光眼下区域内已经集齐了超重力实验室、浙大校友企业总部经济园、西湖大学、浙江人才大厦等多个重磅项目，板块发展未来可期。

　　与此同时，云城的新房供应也加快了脚步。去年12月，云城首次亮相土地市场，一出手就是占地18万平方米的杭腾未来社区地块，被龙湖和交投联手拿下打响开门红。今年，又连续两次共推出三宗涉宅地块，全部被本土房企滨江拿下。

　　最近，云城的首个住宅项目杭腾未来社区传出了即将首开的消息，商报记者本周前往现场探访。

　　云城首个项目有望8月入市 将一口气推出700套房源

　　沿着未来科技城核心处的绿汀路一路往北，跨过余杭塘河，远远地便能够望见大气磅礴的云门。站在绿汀路的北延段，东西两侧的开发进度不一。东面分布着仓前街道卫生服务中心、亿佳邻里中心、浙大校友企业总部经济园、仓前中心小学、杭州师范大学附属仓前实验中学等配套，以及几个建成多年的住宅小区，再远一些还能够望见西站安置房项目，外立面已大部分完工。

　　西侧则正在如火如荼的建设当中，紧邻绿汀路的是在建的浙大校友企业总部经济园二期，再往西是云城挂牌后的首个住宅项目——杭腾未来社区，远远望去还能够看见大片待开发的空地。

　　去年第三批集中供地，杭腾未来社区地块是最受关注的涉宅地块之一，出让面积181038平方米，可建面积591334平方米，最终龙湖和浙江交投以88亿元的底价联手拿下，楼面价14923元/平方米。

　　根据规划，杭腾未来社区项目体量高达90万平方米，将打造龙湖天街商业综合体、200米超塔办公、滨水商业街、人才公寓、幼儿园、公园等各类业态。

　　住宅部分分为南北两个区块，北区打造18幢21-26层的高层，紧邻公园和幼儿园，北面一路之隔是龙湖天街商业综合体，与地铁3号线龙舟路站几乎零距离。南区则打造14幢25—26层的高层，南面靠余杭塘河，拥有较好的景观资源，整体可售房源共2852套。

　　从现场来看，南区块已经有10幢高层建设到了十几层的高度，北区也有6幢高层有了雏形。目前，项目展示中心尚未开放，据项目对外释放的信息显示，预计将在8月入市，首开推出南区的7号楼和14号楼，以及北区的10号楼、12号楼、17号楼和18号楼，主力户型105平方米——139平方米，精装限价36100元/平方米。

　　滨江连拿三宗宅地 接下来还有“巨无霸”亮相

　　龙湖的入驻给云城带来了杭州的第十座天街，而滨江的落子则为云城住宅的品质开发奠定了基础。

　　今年首批集中供地中，滨江以24.26亿元的总价拿下了余政储出[2022]10号地块，即云门未来社区南单元地块，出让面积41206平方米，可建面积103015平方米，楼面价23557元/平方米。该地块位于西站的东南侧，直线距离约500米左右，西侧挨着杭韵东路，东侧临河，和杭州师范大学附属仓前实验中学、仓前幼儿园、仓前中心小学都十分接近。

　　近期，滨江刚刚公布了最新规划方案。地块分为南北两个区块，北区块用地面积41206平方米，南区块用地面积16040平方米，容积率均为2.5。从现场来看，还没有明显动工的痕迹。

　　根据规划公示，整个项目将打造12幢高层住宅，主力户型面积139平方米、168平方米、190平方米，共611套可售房源。对比杭腾未来社区，该项目偏向改善家庭，户型起步面积大，按36100元/平方米的限价算，总价门槛足足高出100多万。

　　在这宗地块西面，今年第二批集中供地中滨江又包揽了云城推出的两宗涉宅地块，都位于杭腾大道东西两侧，紧邻西站站房西南侧，属于云门未来社区西单元。

　　其中，西侧地块用地面积13303平方米，容积率2.4，昨天刚刚规划公示，将建5幢高层住宅，可售房源221户，户型建面约120平方米、139平方米、168平方米。东侧地块用地面积24117平方米，容积率2.8，暂时尚未亮相。

　　对比之下，这两宗宅地体量相对小不少，离高架距离较近，难免会受噪音影响，但也是目前离西站最近的两宗宅地，出行相当便利。

　　此外，今年3月苕溪未来社区的建设方案也已初步亮相，项目位于杭州西站西北方向约4公里处，处于浙江省内规模最大的动车所——杭州西动车所和地铁仓前车辆段共同组成的上盖。虽然地块目前还未挂牌，但从建筑方案的征集公告来看，地块的体量相当大，由此也可以预见，近两年云城的新房供应都将非常充足。

　　新房供应量超3000套

　　“社保幼子”或有机会

　　板块倒挂红利一直是影响购房者的重要因素之一，但云城作为一个全新板块，区域内并没有新建的商品房，板块的二手价格自然缺少直接的参考坐标。不过，因为云城当前重点建设的南部区域，与未来科技城仅隔了一条余杭塘河，所以也有不少人将云城视作未来科技城的扩容建设，称其为未来科技城3.0。

　　而实际上，云城也一直有和未来科技城对标发展的趋势。比如，云城的限价一开始就定在了36100元/平方米，直接与杭珹未来中心等未来科技城红盘持平。再比如，两个板块有着产业驱动的显著特点，云城的购房主力，几乎与未来科技城重叠。

　　如果按这样的逻辑，那么与云城最近的项目合景·天峻可作初步参考。根据透明售房网数据显示，天峻当前的二手房挂牌均价为50176元/平方米，成交均价为46060元/平方米，上个月底，小区有一套128平方米左右的户型，刚刚以44943元/平方米的均价成交。而未来科技城三兄弟，随着二手市场降温，虽然有所下跌，但成交单价基本都保持在5字头。

　　同样的，云城未来的销售情况或许也会受到未来科技城热度的影响。杭珹未来中心开盘五次，只有一次逃出限售，板块惊人的购买力早已得到印证，云城想必也将延续这种态势。

　　值得注意的是，云城的新房供应是成批而来，光是目前的四个新房项目，预计供应量就将超过3000套。再加上，杭腾未来社区的首开又是700套的超大供应量，所以入住云城的概率应该不至于很小，“社保幼子”或许也有机会。