房龄三四十年的“老破小”， 近期走出“独立行情”

　　很多人买房时看不上老破小，觉得有机会还是尽量选择买新房。但是，近段时间，像古荡、景芳等一些房龄大约30年左右的老小区，小户型的带看量和成交量却很不错。杭报房产采访以后发现，这些小区成交能“火”起来，也自有它们的道理。

　　3号线古荡新村地铁站开通，交通便利

　　城西的古荡新村西区和东区是交付30几年的老小区，最近成交数据相当亮眼。据古荡的中介小刘介绍，他所在的中介门店6月成交了7套，7月以来已经成交了4套。他所在的中介机构在古荡的几家门店，6月成交了大约20套，7月到目前成交了近10套。可以说，走出了“高温天城西二手房的独立行情”。

　　古荡新村西区和东区加起来有100多幢房子。据中介透露，在2019、2020年时，挂牌量曾经达到500多套。目前，西区的挂牌量约100多套，挂牌均价39173元/平方米，东区约60-70套，挂牌均价38895元/平方米。

　　西区和东区的成交均价大约在35000元/平方米。楼层好、装修好的房源，可以卖到37000-38000元/平方米；楼层低、户型差一点的，成交均价约在32000元/平方米。小区的主流户型大约有三种，26-39平方米的一房户型，是走破的，厨房在房子外面，总价大约120万元左右；50-60平方米的两房户型，总价大约180万元；70平方米以上的3房户型，总价大约250万元。

　　中介小刘在古荡板块从业多年。他分析了一下自己经手的客户群体，有的人把闲林、临平、崇贤大约80-90平方米的房子卖掉，买了古荡的50平方米，置换的总价差不多，孩子能就近上古荡小学，享受西湖区优质教育资源；还有在西溪路互联网大公司工作不久的年轻人，选择在古荡买房，就近上下班，节省时间和精力。再加上“5·17’新政后，一些在杭工作年限不长、因各种原因尚未落户的年轻人，有了购买二手房的资格后，购买力也得到了释放。

　　这几类都是刚需群体，对房子的价格很敏感，在市区安家、享受优质教育资源等，对他们也很有吸引力。在200万元左右的总价承受范围内，市区可供选择的余地也不多，正好古荡新村这类老小区能满足他们各方面的需要。自己不住还可以租出去，50平方米每月租金也能收4000多元。而且老小区的生活配套成熟，周边商超也比较多，3号线地铁古荡新村站就在西区南门100多米的位置，交通很方便。

　　景芳社区已被列入杭州市未来社区名单

　　无独有偶。不仅城西古荡的老小区受欢迎，城东的老小区景芳，近段时间成交量也蛮不错。景芳小区是大型居住区，由一区、二区、三区、四区、五区、新五区、六区、东区构成，挂牌均价分别是40483元/平方米、43082元/平方米、40426元/平方米、39306元/平方米、40612元/平方米、39043元/平方米、44454元/平方米。

　　目前大约有七八百套在售房源，成交均价大约为38000元/平方米。户型和楼层比较一般的，成交均价约为36000元/平方米，户型和楼层都比较好的，成交均价约为40000元/平方米。

　　据景芳的中介小杨透露，6月份景芳这几个小区总计成交了50多套房源。最近的高温天气，也没阻挡看房者的脚步，7月也已经成交了10几套房源。

　　景芳小区的整治改造是一大优势。据悉，2021年，上城区凯旋街道景芳社区被列入杭州市未来社区创建名单。针对老小区停车难的问题，景芳四区建了“井筒式”地下公共停车库，深度有45.94米。

　　中介小杨说，像景芳这种有未来社区概念的老小区，经过整治改造后，环境更宜居，小区内部路面上还设计了小型跑道；有的楼幢安装了电梯；立面整治后，外墙干净整洁，窗户、阳台风格统一，连晾衣服杆子也改成了可伸缩的。关键是，小区的房东们并没有大幅涨价，诚心卖的房东，挂价还是和改造前差不多，这可能也是景芳成交量比较大的一个原因。

　　“朝晖九子”整治改造后更宜居了

　　除了景芳，杭州很多老小区也都在整治、改造中有了新变化，比如“朝晖九子”：朝晖一区、二区、三区、四区、五区、六区、七区、八区、九区。朝晖一区房龄已经41年，最年轻的朝晖九区已经37年。从2019年开始，朝晖小区的房子被列入老旧小区改造名单。9个小区的改造包括：道路狭窄不平、绿化杂乱、停车位不足、小区门口不易辨认、楼道昏暗墙粉外露、屋顶漏水等。2020年，朝晖一区至六区、八区完成老旧小区改造，2021年，朝晖七区和九区施工改造。

　　据朝晖的中介小曹透露，整治前后，房东的挂牌均价也差不多，20多平方米总价90多万元，30平方米总价大约不到120万元，60平方米总价大约210万元。楼层好的房源，成交均价大约在35000-36000元/平方米，一楼和顶楼大约31000元/平方米。近段时间成交还不错，7月小曹所在的门店已经成交了好几套，成交房源以35-60平方米居多。

　　时代在进步，我们也不能再用老眼光来看待老小区了。购房者如果喜欢市中心的配套，总价承受范围在200来万元的，可以到这些成交量比较大的老小区实地多走走、多看看，说不定就能淘到心仪的房子。