义乌楼市6年一轮回，这一次谁将是“幸运儿”？

　　春寒料峭的2020年4月，新冠肺炎疫情影响下的全球经济捉摸不定，货币“大放水”已成定局，而健康人居与资产保卫的心态正全面影响楼市需求——

　　究竟该不该买房，该买什么样的房，成为不少义乌人关注的话题。

　　以史为鉴，方知兴替。

　　站在在这样一个历史时期，回望义乌房地产市场的风云起伏，于既有经验中探索、总结、展望，或许能帮助我们更好地找到义乌楼市新的机遇。

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　　6年一轮回，周期新起点？

　　这段时间，无论是疫情压抑下的全球经济走势，还是义乌作为出口型市场面临的经济压力，无一不影响着人们对房地产市场的预期。

　　有人说，机遇总是留给有准备的人，然而，义城楼更愿意相信，机遇一般留给有经验的人。要知道，对预期的判定，往往来自对周期的解读。

　　回顾义乌房地产市场发展历程，不知道有心人是否发现，每隔6年是这样一个大的周期：低预期——高增长——趋理性。

　　2008年，受此前宏观调控及全球金融危机影响，全国房地产销售面积和价格均出现下降，出口型城市义乌，楼市预期走低。

　　谁料，这竟是一波超级行情的开端。此后，让许多人记忆犹新的“4万亿”经济刺激计划出台，大量房地产需求释放，2009年房价大幅上涨。

　　2010年4月后，调控政策密集出台，房价过快上涨势头被遏制。2012年，因央行降准降息，市场逐步回暖。

　　在这个周期内，2008年在义乌买房的人，基本睡觉也能笑醒。

　　2014年，类似的行情再度开启。这一年，中国经济进入“新常态”，与疯狂的互联网产业相对应的，是实体经济产能过剩，人民币升值带来的出口下滑，义乌不少经营户因此受到波及，楼市预期同样走低。

　　这也是一个大周期的起点。

　　当年9月30日，住房金融政策调整，二套房开始“认房不认贷”；次年契税、营业税政策调整，房地产市场加速回暖。

　　更让不少义乌人暴富的是，2016年，义乌启动城市有机更新，行情快速拉升！直至2018年下半年市场趋冷，继而逐渐回归理性。

　　时间回到此刻，疫情正在影响全球经济，外贸企业订单下滑，部分购房者对市场有所观望……

　　那么，这会不会是新一轮大周期的起点。

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　　每一轮周期，孕育一个机遇

　　2008年之后，因新盘量不多，二手房市场成为该周期最大受益者。当时，义乌不少房产中介开始走向规模化、公司化、品牌化。

　　2014年前后，义乌房地产市场 “对外开放”，国内知名房地产品牌陆续进驻义乌，市场“改善潮”涌动，稠江板块或者说万达商圈成为最大受益者。

　　那么，这一次会不会是起点，若是，谁又将受益？

　　当疫情让部分购房者观望，掌控大量资本的品牌房企却没有以静制动。今年以来，义乌土地市场不断高溢价率成交，意味着资本对市场的信心。

　　义城楼初步统计，今年截至目前，义乌大宗商住地成交已超51亿元,总土地成交款突破100亿元。放眼一线城市，北上广深均有多宗优质地块出让，整体成交金额同比大幅上涨37%。

　　有人说，房地产市场是“政策市”。那么，今年截至目前，央行已三次降准。本月3日，央行宣布，定向下调存款准备金率1个百分点，共释放长期资金约4000亿元，加上此前两次降准，已合计释放资金1.75万亿元！

　　与此同时，据相关媒体统计，今年以来，全球“央妈们”已经降息65次！货币贬值时代已然到来！

　　全球货币“大放水”

　　值得关注的，还有多地公布2020年重点项目投资计划，总投资近34万亿元——新基建正奔涌而来！

　　很可能，这是新的起点。

　　那么这一轮周期，市场需求关注的侧重点在哪儿？更多的恐怕是“改善（生态健康人居）+资产保值增值”。

　　这怎么理解？事实上，在上一轮周期中，品牌开发商引领的改善潮并未退却，不少义乌人渴望住上比“四层半”、“中低端围合小区”更高档的住宅，而疫情影响下，健康生态人居可能引领二次改善潮，与此同时，由于担心全球货币注水带来的货币贬值，很多人渴望借助高端房产实现资产保卫。

　　从这个角度看，这轮行情的引领者恐怕是——福田金茂府。先别急着反驳，且看下一章细细分解。

　　福田金茂府售楼中心

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　　资源稀缺占有，才是改善“真谛”

　　先设问，如果行情走低，什么样的房子会先跌价？当然是周边配套相对较差郊区盘，以及居住条件、物业水平、房屋品质较差的老小区。

　　举个极端例子，义乌房价一旦有下行趋势，东阳海德社区、紫荆公寓的房价便会出现较大波动。

　　其次，可能跌价的，是靠概念支撑的新盘。概念就是所谓远期规划，行情热的时候，画个饼就有人买单，行情下滑，购房者会越来越理性。

　　房价相对坚挺的，恐怕只有一种盘：对稀缺资源极度占有的楼盘，即所谓真正的豪宅。按照一线城市的市场经验，无论行情如何变化，只属于少数人的真正豪宅，价格更为坚挺。

　　比如，与货币“大放水”相伴而来的是，“深圳蛇口招商太子湾14套海景豪宅，4200万起步价，竟然8秒售罄，销售金额达6亿元”等消息。

　　深圳蛇口招商太子湾效果图

　　而目前，被市场广泛承认的稀缺资源，基本分成三类：学区、地铁口和不可复制的景观资源（城市景观+自然景观）。对于真正的豪宅而言，刚需热衷的学区支撑因素最弱，因为买的起真正豪宅的人，早已有了学区房或干脆只上高端私立学校。

　　有人说，市中心的楼盘应该是正解。那么问题来了，在动不动“3万+”、“4万+”房价的义乌市中心，资产增值空间还有多大？

　　也有人说，那么去买轻轨盘。其实，行内有句话：“江景适合豪门，地铁适合刚需”。

　　说完这些再来看福田金茂府，答案已不言自明：

　　1、目前，义乌江拥有正南向无敌江景的江岸线仅约2公里，可谓百里挑一，而福田金茂府竟占680米，其余大部分还都造了商业楼宇！

　　福田金茂府一线正南江景示意

　　2、作为以上景观资源的补充，这组数据不容忽视：项目隔商城大道俯瞰67公顷福田湿地公园、隔城北路毗邻28.2公顷江滨绿廊湿地公园！按初步规划，两大公园将由区块内中心绿带公园连接。如此体量的城市公共景观几成私享，充分保障未来生态健康生活所需！

　　阳台前的江滨绿廊

　　3、金义东轻轨浙医四院站与项目相邻，你所预期的城市轻轨时代，不会错过！

　　4、地处国际商贸城1.2公里环形商圈内，可谓雄居义乌经济的真正心脏地带。

　　5、项目共22栋，其中多达9栋向南直面义乌江，并融入在义乌CBD营造的“城市封面”中。背靠CBD、一线江景，华宅气势城中何以类比？

　　6、浙四医院、义乌复旦实验学校等教育、医疗资源尽在窗外！

　　地块“全天候”配套展示

　　7、整个金融商务区一二期投资额高达700亿元，而规划面积仅1.67平方公里，板块投资密度，义乌罕见。目前，你能看到的诸如香格里拉酒店、中信证券、福田银座、环球大厦等均已建成！板块前景，值得期待！

　　8、去年底，江对岸的义乌大剧院已经破土动工，义乌美术馆和博物馆也将于2020年正式落成，未来的义乌城市客厅地标建筑——义乌之窗也已在规划中……

　　丝路新区畅想图

　　每一轮周期，都孕育机遇。随着城市有机更新的推进，和义乌人居理念的不断提升，占据“眼见为实”稀缺资源的福田金茂府很可能引领义乌“二次改善潮”!

　　值得一提的是，目前其售价折后不足2.6万元/平方米，而纵观义乌其他非正南向一线江景盘，均已站上“3万+”！