地产新格局下，企业如何致胜未来？地产金融大咖们这么说......

　　浙江在线-住在杭州网杭州4月25日讯 4月25日下午，由易居克而瑞浙江区域主办的「地产新格局——2019克而瑞年度观点发布会」在杭州大剧院重磅启幕！

　　可容纳220人的大剧院可变剧场，座无虚席，包括浙江地产圈大咖和各大媒体代表在内的所有新老朋友，此次共同聚首钱塘江畔，论道地产新格局。

　　活动现场

　　近些年，基于顶层设计的城市改革，地产行业毫无疑问正迎来新变化新格局，也需要企业有新逻辑新思维积极应对。那么，在这样一个发展周期中，企业可以关注新格局下的哪些机会？如何实现地产价值投资的最大化？克而瑞又能提供怎样相应的创新服务？

　　这些引人关注的问题，在今天的发布会上，都一一进行了探讨与回答，思维碰撞之下，也迸发出新的火花。下面的时间，就让我们一起重温这场思想盛宴！

　　活动现场，易居克而瑞企业战略部总经理、浙江区域总经理刘晨光作为首要发言代表，直入主题，发布了《地产新格局》以及“投资人信心指数” 报告。

　　易居克而瑞企业战略部总经理

　　浙江区域总经理 刘晨光

　　“当下的楼市小阳春，并非新周期的开始，而是旧周期的延续，在这个过程中，企业适合开稳车，不适合进行弯道超车。”

　　2019年发生了很多有趣的现象，2018年11月份，很多房地产企业制定收缩政策，乃至对结构要进行调整。但是在2月资金面突然打开，开始各种各样的投资行为。等到三四月份成交量上升幅度很快。我们认为与四大背景有关。

　　其一是经济，GDP的三驾马车，进出口增长羸弱，结构性调整已经悄然开始；消费不论是占比还是贡献率，均是第一驱动力，“稳消费”是关键；投资中，制造业投资下滑严重，房地产投资对冲效应明显，同时基建投资较大幅度上升，呈现点状爆发。

　　另外，应对一季度的经济现状，金融是放松的，非标业务对土地的推动作用大，允许企业安全的过度，但不允许加大杠杆。我们不会认为土地端的火热会持续下去，5月底是一个窗口期；

　　其二是库存，新房市场为什么回暖快，本质上是库存整体水平低。所以杭州等战略核心城市调整强度小周期短，复苏快。

　　其三是国家的城市化率。城镇化增速乏力，城市化率从50%到70%是非常缓慢的，甚至在2030年城市化率根本到不了70%。结合国家的人口变化，我们认为首次、二次购房的高峰将在2023年逐渐收缩和接近尾声。未来每年存量房置换改善需求将超过刚性需求。

　　其四是房地产的回报率。中国城市的租金回报率普遍较低，不出骚扰型政策，限制核心区房价，控制供给，货币持续发行，才能争取调整时间。

　　“企业可以积极关注土地结构性缩减、都市圈连片发展、农民工回流  带来的投资机会。”

　　在四大背景下，行业也迎来一些新的转变：

　　土地供给从严从紧，2020年是房企拿地的一个窗口；

　　新增用地将主要释放在都市圈、战略核心城市、单核型城市、内生型Ⅰ类城市（人口导入型）；旧改将是一般内生型城市（Ⅱ、Ⅲ、收缩类）的必选项

　　地产企业去杠杆必定持续且有窗口期，在过去几年中，其他行业扎扎实实完成去杠杆，但房地产行业还在继续加杠杆，负债率比较高；

　　企业存在新的投资机会，当下的城市改革将带来几大发展趋势：都市圈连片发展；战略核心型城市崛起，呈现核心区上海化、新区发力、城市联动的特点；首位度快速提升的单核型城市获发展；有人口流入以及周边没有特大型城市的内生型城市发展预期好

　　企业可以积极关注土地结构性缩减、都市圈连片发展、农民工回流带来的投资机会。

　　所以，企业可积极关注土地结构性缩减、都市圈连片发展、农民工回流带来的投资机会。并且开稳车、保流量、维持优化负债，择机去杠杆构筑富有创新和开放的发展模式、实施精品策略等。

　　2019年房地产政策环境相比18年乐观，二线好转，三四线调整，因此周期缓慢而平稳，大概率不会大起大落。2020年随着底层城市的回升，行业会平稳往上走。

　　同时，“投资人信心指数”报告也首次发布。我们对负责浙江或者是江浙投资的经理级别以上的32人做了问卷调查。

　　问卷显示：33.3%的受访者认为2019年随时都有拿地机会，40.8%预期下半年将出现投资机会，大概率为3季度；近30%的受访者对浙江的投资表示积极乐观；而对于在浙江拿地的利润预期，85.2%认为利润预期为5-15%，48%受访者期望利润10-15%；而对于城市选择，96.3%受访者选择杭州，74.1%看好宁波，51.9%偏好绍兴。

　　总体来说，目前为稳健型，近半数投资人表示将保持稳健的投资策略。

　　新格局下，企业必然面临诸多选择和转型需求，如何为房企提供更好的服务？针对转型期企业的特殊需求，易居克而瑞浙江区域研展总监钱钰玲发布《新格局下企业应对之道》 。

　　易居克而瑞浙江区域研展总监 钱钰玲

　　“新格局对传统开发商提出新要求，易居克而瑞也适时提供七大维度全生命周期的房地产大数据衍生服务。合作对象已涵盖超90%的开发商。”

　　细分来看，七大维度包括大数据、大投资、大营销、大品牌、大资管、大租赁、大创新。

　　大数据：全面细分的指标体系，提供关注城市土地和市场数据的查询，并整个非行业大数据，进行全方位评估。CRIC不断迭代下，持续拓展城市范围，已增加二手等相关数据；

　　大投资：提供金字塔型的投资服务包，包含战略投资内参+投资动态监测+企业动态监测；

　　大营销：为营销端提供市场决策的依据，涵盖大屏+新开盘+市场监测多重细分服务，并注重风险预警和服务时效性；

　　大品牌：品牌对房企的重要性日益凸显，通过品牌战略诊断、品牌发声达到升维效果；

　　大资管：首开存量时代的先河4S服务+4A产品，为存量资产管理划上一个服务闭环。4S服务为交易、管理、信息以及测评服务。4A产品为易楼、秋实链、资产数据库和资管评测四大产品；

　　大租赁：通过租赁数据监测、品牌推广服务和资源交互服务的“1+1+1”的服务体系，满足已布局或有意向步入租赁行业的企业需求。

　　大创新：10+X多维度支撑，与房企多元化战略共生长。

　　这些服务精准切中企业的需求及发展痛点，目前，合作对象已涵盖超90%的开发商。

　　为了提供更具针对性的研究服务，我们整合内外部资源，创新性的推出了专题案例或课题研究。今天下午，两个专题案例或课题研究也重磅启动。

　　01

　　《城市推动力》专题案例研究开启

　　《城市推动力》专题研究启动仪式

　　我们联合杭州电视台房产零距离共同开启《城市推动力》专题案例研究。将选取在基建、长租公寓、代建、商业、产品力创新等方面有特殊贡献的房企进行案例研究，成文录书，并预计于9月出版《开发，让城市更美好》的书籍。

　　杭州文广集团电视广告营销中心房产事业部主任 王金声

　　2017年年底，杭州电视台房产零距离设置了首届城市推动力地产传媒大奖，今年将进入第三年。对于这一合作，杭州文广集团电视广告营销中心房产事业部主任王金声发表了《城市推动力-初心》的主题演讲，王金声表示，推动城市前行的力量除了政府之外，房地产企业也是其中不可或缺的一份。肯定了房地产企业在推动城市前行方面的重要性。

　　活动现场，也公布了2018城市推动力获奖企业获奖企业，滨江、融创、龙湖、建工4家获奖房企更是进行了现场交流与分享。

　　滨江服务集团执行董事、董事会主席及总裁朱立东

　　滨江服务集团执行董事、董事会主席及总裁朱立东进行《物业服务的价值和我们的实践》的主题分享时表示：如果说房企建设的是城市的“面子”，那物业服务企业塑造的便是城市的“里子”。

　　在朱董看来，构筑和谐小区有利于和谐社区建设，而良好的物业服务是其中重要的一环。促进业主房产品保值、增值的同时，也能为劳动者提供就业岗位、为城市解决就业难题。

　　前不久刚上市的滨江物业，采用星级服务标准化体系，将服务标准划分为三星、四星、五星等不同的等级和内容，为业主提供质价相符的服务，获得业主的好口碑。从2019年房地产中介公司抽样数据显示，滨江物业服务的万家星城、万家名城等楼盘比同类地段其他楼盘在二手房每平米价格高出10%以上。

　　融创中国东南区域集团营销中心总经理 胥霭

　　融创中国东南区域集团营销中心总经理胥霭则就《中国家庭美好生活的归心营造》发表了观点。胥霭认为，随着80后、90后，甚至95后消费能力的上升，房企面临的客群越来越年轻化，面临的家庭更具备成长型。所以融创东南区域从2016年开始提归心概念，2017年做了归心社区白皮书的发布。

　　去年10月份交付的候潮府，就做了这方面的尝试和孵化。根据成长型家庭做了空间方案，打造归心空间。不过，归心社区中的“归心空间”并不是一成不变的，它将根据客户的需求与痛点，不断优化空间功能，持续创造出更多美好的主题。

　　除此之外，还尝试做公约，进行儿童社区实践，今年融创中国东南区域将在杭州、宁波、绍兴、合肥等地持续落地十多个归心社区，让更多中国家庭感受到美好生活的归心营造。

　　龙湖集团浙江公司副总经理 张凯波

　　龙湖集团浙江公司副总经理张凯波从商业和长租公寓的布局两大方面，进行了《龙湖，为改变杭州贡献力量》的内容分享，提出“空间即服务”的理念，即如何打造有生命的空间，提供有温度的服务。

　　龙湖天街的布局打造来，实现了从满足区域生活进阶到赋能城市发展的改变。目前，龙湖在杭州共有6座天街，其中已开业的天街有2座，分别是龙湖金沙天街和龙湖滨江天街，这两座天街快速成为区域商业地标的同时，也提升了杭州的商业格局，为杭州市民带来了不一样的消费体验。

　　龙湖冠寓面是向新世代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌。2017年以来，浙江龙湖冠寓已成功开业运营17家门店，超6000间房间。规模化布局下，以核桃、松果、豆豆三大产品线切入细分市场，并注重租户智能化的居住体验。

　　建工地产集团高级副总裁 李丽

　　建工地产集团高级副总裁李丽发布《只为未来500强》的演讲。建工地产从EAC到EFC见证了杭州在城市综合体发展的路程上，建工一直致力于打造杭州综合体的标杆，也在推动城市国际化的路上做了很多的研究。

　　李丽提出，未来的建筑要足够大。比如EFC英国中心T2、T6双子座，以其220米高度成为杭州地标级新门户，被业界誉为“皇冠上的明珠”。未来的建筑也要使人幸福。EFC近百万方超级单体建筑，通过中庭、大堂、电梯厅、雨篷、退台、廊道等联结能使人们不出建筑，不受风吹日晒，即可走遍整个综合体。

　　02

　　《房地产单核型城市》课题研究启动

　　房地产单核城市研究课题启动仪式

　　在房企与金融联系不断紧密的背景下，易居克而瑞浙江区域携手金投资本管理有限公司联合开启《房地产单核型城市》课题研究。

　　金投资本管理有限公司投资管理总监、市场研究总监舒俊波发表《金融视角下的房地产发展趋势及投资机会》。关于趋势和机会，舒俊波提出：金融深化是趋势，也是机会。并且存在四大表现：

　　杠杆决定规模，规模决定生存；

　　地产周期和金融周期高度同质化，本轮的行情是被金融周期打乱的地产周期；

　　资金成本决定利润率和取地率；

　　融资难倒逼房企金融深化。

　　在这样的表现下，企业需要通过5方面的努力做到金融深化：即优化企业基本面、寻找战略金融伙伴、提升资金战略地位、引进专业金融人才、打造投融一体化。

　　除了房企地产金融深化，地产服务商也呈现金融+趋势，易居克而瑞浙江区域已服务近10家金融机构，通过需求端的全面了解和精准匹配，为开发商和金融机构提供高效决策服务。