商业地产价值链的顶端，独栋商业体无可复制

　　PART.01

　　据克而瑞统计，从今年8月起，杭州商业的月成交量，每月有5-8%的增长率。像热门的滨江这样的板块，其二手商铺的成交价，更创历史新高。

　　商业与住宅，是不动产投资市场的天平两端，在此消彼长间寻求平衡。在住宅行情转凉后，它的增值空间变得相对有限，作为重要生活配套的商业地产机遇凸显。毕竟资金池的“水”，向来都流向资产回报率高的地方。

　　众所周知，高量级综合体一般都位处核心地段，坐拥优越的交通配套，以及强大的人潮向心力、商圈吸附力，是更值得投资的商业。可惜这些综合体基本是自持性物业，不对外出售的。但也助推了背靠高量级综合体，却可售的高端独栋商业的商业价值。独栋与社区普通底商相比，产品形态、运营模式上都更为领先。同时，也比底商有着更高起点的投资回报和更强劲的租金增长表现。

　　PART.02

　　近年来，众多的成功案例都已在「租金增长」印证了高端独栋商业能为投资者博得最大化的收益。

　　作为国内高端独栋商业的经典范本，成都太古里独栋的年租金增长速率远高过目前主流的集中式商业。仅不到10万平米的建筑，在开业第三年（2017年）年销售额就高达40.8亿元，日均客流高达9.6万人。远洋虽未在2017年的业绩发布报告中披露单个项目的租金收入，但从2016年报告中的“租金收入高达6.57亿元，GRA口径的日均租金为18.2元/平方米”可保守估计出，2017年租金收益应该在7.5亿元左右。三年间，太古里独栋租金收入就实现20%+的增长。（数据来源：远洋集团业绩发布报告）

　　位处上海市中心的新天地，汇聚了诸如宝珀（Blancpain）等国际奢侈品牌的独栋旗舰店。2017年H1租金收入1.98亿元，租金收入同比增长20.7% ，出租率H1高达100%！（数据来源：上海新天地2017年半年报）而一江之隔的浦东陆家嘴IFC广场中央，面积达1500方独栋Apple Store零售店同样也在上演着租金翻倍的奇迹。作为全中国第一家苹果Apple store全球旗舰店，位居沪上租金最高的商业之列，租金连年恒稳递增，涨幅达到36%以上。（数据来源：新鸿基业绩报告）

　　PART.03

　　为何这些独栋商业能创下令人咂舌的租金增长率？为何像Apple、宝珀（Blancpain）、GUCCI、Tiffany&Co.等奢侈品大牌，都对独栋商业情有独钟？深入分析以上诸多成功案例，不难发现其中原因：首先，这些商业体往往占据了区域的核心位置，能更高效地吸聚人气。例如上海IFC的Apple Store零售店，就位于广场中央，靠近东方明珠，是整个陆家嘴的科技icon。其次在商业定位上也更为高端，入驻商家基本都以大牌为主，如北京太古里的星巴克旗舰等。而且，独栋商业的外立面非常特别，拥有更为抢眼的展示面。再加上独栋商业还具有空间自由度更高、经营的自主性更强（甚至可以实现24h全天候经营）、业态兼容性及商业展示效果更好等优势。

　　PART.04

　　再回过来看杭州，这几年虽然综合体如雨后春笋般涌现，但拥有独栋的综合体却属少见。龙湖·滨江天街算是探索杭州独栋商业的先行者。

　　铂金岛与天街之间既相互独立，又彼此联系。凭借领先的产品规划和运营模式，当年有独栋的单价突破10万，也诞生过1单1亿的神话。而且这些投资后来的回报率都高达8%以上，甚至有独栋甚至突破10%。（数据来源：独立评房）

　　铂金岛，俨然成为投资者认可的金字招牌。当年没抢到滨江天街红利的投资者一直在等待下一个铂金岛的出现。好消息在上个月传来，龙湖首度在城西推出这一产品。

　　西溪天街|铂金岛，不仅集24H运营、全业态适用可餐饮等诸多独栋商业的优势于一身，更独占城西心约40万方高量级天街的中央。位于最核心的近1000㎡下沉式广场旁，与直达地铁的地下通道相连。未来整个区域人流不管是通过地面还是地铁而来，都将在此形成Y型汇聚，为其奠定价值含金量。

　　40万方天街商圈内仅此20席，约40-70㎡的面积段，总价可控，投资门槛更低。对投资者而言，是优化资产配置的首选。