对话丁建刚：杭州楼市高端改善趋势和动向

　　浙江在线-住在杭州网8月21日讯（浙江在线记者詹慧雯）6月份开始，在中美贸易战、新一轮“股灾”、人民币对美元汇率持续下跌等大背景下，官方救市行动全面展开。

　　2018年7月23日，国务院常务会议：支持扩内需、强调要保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。而《政府工作报告》中表述：稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。维护流动性合理稳定。

　　7月31日，中央政治局会议。对经济形势罕见用词：“稳中有变，面临一些新问题新挑战。”下半年经济工作的重中之重是：保持经济社会大局稳定。 要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。用了六个“稳”来强调稳定的紧迫和重要。

　　对房地产市场的表述是：坚决遏制房价上涨。

专访浙报传媒地产研究院院长 住在杭州网首席评论员 丁建刚

　　1，2018年夏天，杭州楼市又来到了一个比较微妙的十字路口。站在8月份这个节点上，您如何看待2018下半年的杭州市场？尤其面向高端改善型客户的豪宅市场，下半年会是怎样的一个格局、走势？

　　答：杭州是中国性价比最高的城市之一。

　　一个城市所谓性价比的分子，就是这个城市的资源和机会。

　　资源既包括天然禀赋，也包括这个城市所提供的公共服务资源，教育、医疗、商业、文化体育等等。事实上还包括隐形的资源，如历史文化、社会治安、政商关系等，这些影响因素虽然没有硬指标来衡量，但其实在人们的心中还是有这些资源的评价体系的。

　　所谓机会就是在这个城市中就业创业的机会，当然也包括这个城市的平均收入水准。

　　一个城市的性价比的分母，就是在这个城市生活的成本，包括就学成本、就医成本、交通成本等。但是显然，占最大权重的就是居住成本，也就是这个城市的房价。

　　杭州的房价不算低，但是我们要看放在什么坐标系来衡量。

　　如果以一线城市为坐标系，现在杭州的房价仅为北上深三个城市的40%到50%，但十年前杭州的房价曾经非常接近于这三个一线城市，甚至超过深圳。从这个意义上来说，尽管近十年的时间杭州房价也大涨了，但如果以一线城市为坐标，近8到10年的时间杭州房价实际上是相对大幅度向下调整的。

　　另一个坐标系是中国的其他二线城市。十年前房价远低于杭州的一些二线城市，如南京、苏州等，现在他们的房价都已经接近于杭州，厦门甚至已经远远超过杭州。

　　杭州这个城市的资源和机会，是众所周知的。西湖、钱塘江、京杭大运河、西溪湿地等天然禀赋优越，经济结构和经济活力在中国都处于领先水平。

　　正是从这些维度和一线城市及其它二线城市比较，得出的结论是，杭州是中国性价比最高的城市之一。

　　但是对于楼市的走势，一个城市的性价比以及这个城市的供求关系，仅仅是影响因素之一，甚至还不是最大的影响因素。

　　最大的影响因素，仍然是国家的宏观经济和社会稳定，特别是金融货币政策、房地产市场政策等。

　　这些因素决定了人们的预期，而人们的预期是市场走势的最大决定因素。

　　2018年下半年，中国经济的走势用官方的表述是：“稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化”。

　　事实上就具有极大的不确定性。

　　所以现在来预测2018年下半年杭州楼市的走势，坦率的说非常难，更多的是需要看宏观经济，包括中美贸易谈判、货币政策变化等等。

　　就政策取向来说，官方已经是表达的非常明确了：“保持经济社会大局稳定”，甚至用了六个“稳”。

　　2，您曾经说过，“8003平方公里市区面积，比上海还大的杭州，未来将不缺房子，但杭城的改善性需求远远没有得到满足，未来更缺好房子。”近几年，杭城有高端改善型需求的购房者，在买房心态、置业观上有发生哪些变化吗？什么样的房子，可能成为他们心中的好房子？

　　答：杭州十个区的面积达到8003平方公里，比上海还大，是深圳的四倍多。

　　这么大的市区面积，可以预见杭州未来不会缺房子。

　　特别是到2022年，杭州十条轨道交通线路全面建成之后，可供人们居住选择的区域将大大增加。

　　不缺房子，但是一定会缺好房子，缺好房子的历史可能会持续20年甚至30年。

　　这个原因就是，我们这个城市的市中心仍然有众多的房龄已经达到30年至40年的老旧小区。另外，过去近20年开发的商品房，由于发展过快，大多品质非常一般。

　　现在，产品快速迭代，无论是建筑设计、景观设计、室内精装设计，还是用材及建造，特别是绿色科技系统，在住宅开发中的导入和应用，使住宅的舒适性能发生质的变化。

　　近几年杭州高端改善需求购房者，改善的目的比较明确，大多数人都在寻找自己的终极改善住宅。

　　这些高端改善购房者的选择标准，通常是比较苛刻的。因为他们有长期的居住经验和多次改善的经验，对地段、开发商和产品都有较高的要求。

　　近几年，改善型需求选择豪宅的价值观发生重大变化。由原来的普遍追求豪华奢侈和排场，转变为普遍需求，实惠、实用、舒适和科技。

　　杭州豪宅市场格局与分布图 制图：方仲辰

　　3，近两年，杭州豪宅市场格局也发生了深刻变化。传统的老市中心武林门已经无新房可供，钱江新城的豪宅又屈指可数，在这种情况下，老城西文教区北面的庆隆申花板块渐渐浮出了水面，成为了杭城高改客户的置业首选地。您如何看待庆隆申花这个板块？如何看待这样一个区域对于传统市中心豪宅市场的承接、替代性？

　　答：杭州已经从过去的单一核心城市，迈向了多核心城市，市场格局也发生了深刻变化。

　　传统的老市中心、武林门，已经无新房可供。滨江、奥体、西溪、桥西、申花、城东新城、未来的钱江新城二期（江湾区块）都将是豪宅分布的区域。

　　特别是庆隆申花板块，由于周边板块商品房几乎全部断供，成为周边城西文教区、老城西、桥西、西溪多个板块改善型需求溢出的重要承载。

　　从城市格局而言，庆隆申花板块已经脱离最早的工业区定位，现在正向高端生活区定位进行转移，交通和配套建设成熟。

　　地铁5号线和10号线，交汇在申花板块。 加之莫干山路、学院北路、丰潭路、古墩路、余杭塘路等多条城市主干道开发完善。城西银泰、大悦城等商业综合体密集布局在区域内。板块内还有全国著名高校——浙江大学。

首开杭州金茂府叠墅鸟瞰效果图

　　4，在庆隆申花板块，下半年有个新的产品要面市了，首开杭州金茂府的科技叠墅产品。如何评价首开杭州金茂府的科技叠墅？相比较于传统的叠墅类产品，您觉得它最大的优势在哪里？

　　答：首开杭州金茂府的科技叠墅产品，最大特点就是它既处于杭州市中心的高端豪宅区域，且又是一个低密度产品。很多人向往低密度产品，但郊区的很多低密度产品作为第一居所，在交通和生活配套上又有较大的困难，生活成本包括时间成本较大。

　　而首开杭州金茂府195-230平方米的叠墅产品，加之阁楼、地下室等空间，完全可以满足两个孩子的家庭，甚至三代同堂的空间和功能需求。

首开杭州金茂府叠墅效果图

　　5，科技类叠墅、科技类豪宅会不会成为今后杭州高改市场上的新趋势？买这类产品，大家应该重点关注些什么？另外，对于准备在今年下半年入市的改善型购房者，您有哪些建议？

　　答：科技住宅，特别是金茂府的12大科技系统，大大提升和满足了人们对健康和舒适性的需求。毫无疑问，是未来高端改善住宅市场发展的方向。

　　高端改善型购房者，应仔细周全的考虑自己的需求，寻找到完全能够满足自己需求，不留遗憾的产品。

　　并趁二手房市场还比较活跃，尽快的进行置换。断然抛弃手中的所有非优质不动产，购置一套自己居住满意，同时一定也是保值功能更好的优质住宅，这既是最好的改善，也是最安全的资产保值。