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对话丁建刚:杭州楼市高端改善趋势和动向

2018-08-21 17:26 来源:浙江在线 / 记者:詹慧雯 / 编辑:周杭

导语

6月份开始,在中美贸易战、新一轮“股灾”、人民币对美元汇率持续下跌等大背景下,官方救市行动全面展开。

  浙江在线-住在杭州网8月21日讯(浙江在线记者詹慧雯)6月份开始,在中美贸易战、新一轮“股灾”、人民币对美元汇率持续下跌等大背景下,官方救市行动全面展开。

  2018年7月23日,国务院常务会议:支持扩内需、强调要保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。而《政府工作报告》中表述:稳健的货币政策保持中性,要松紧适度。维护流动性合理稳定。

  7月31日,中央政治局会议。对经济形势罕见用词:“稳中有变,面临一些新问题新挑战。”下半年经济工作的重中之重是:保持经济社会大局稳定。 要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。用了六个“稳”来强调稳定的紧迫和重要。

  对房地产市场的表述是:坚决遏制房价上涨。

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专访浙报传媒地产研究院院长 住在杭州网首席评论员 丁建刚

  1,2018年夏天,杭州楼市又来到了一个比较微妙的十字路口。站在8月份这个节点上,您如何看待2018下半年的杭州市场?尤其面向高端改善型客户的豪宅市场,下半年会是怎样的一个格局、走势?

  答:杭州是中国性价比最高的城市之一。

  一个城市所谓性价比的分子,就是这个城市的资源和机会。

  资源既包括天然禀赋,也包括这个城市所提供的公共服务资源,教育、医疗、商业、文化体育等等。事实上还包括隐形的资源,如历史文化、社会治安、政商关系等,这些影响因素虽然没有硬指标来衡量,但其实在人们的心中还是有这些资源的评价体系的。

  所谓机会就是在这个城市中就业创业的机会,当然也包括这个城市的平均收入水准。

  一个城市的性价比的分母,就是在这个城市生活的成本,包括就学成本、就医成本、交通成本等。但是显然,占最大权重的就是居住成本,也就是这个城市的房价。

  杭州的房价不算低,但是我们要看放在什么坐标系来衡量。

  如果以一线城市为坐标系,现在杭州的房价仅为北上深三个城市的40%到50%,但十年前杭州的房价曾经非常接近于这三个一线城市,甚至超过深圳。从这个意义上来说,尽管近十年的时间杭州房价也大涨了,但如果以一线城市为坐标,近8到10年的时间杭州房价实际上是相对大幅度向下调整的。

  另一个坐标系是中国的其他二线城市。十年前房价远低于杭州的一些二线城市,如南京、苏州等,现在他们的房价都已经接近于杭州,厦门甚至已经远远超过杭州。

  杭州这个城市的资源和机会,是众所周知的。西湖、钱塘江、京杭大运河、西溪湿地等天然禀赋优越,经济结构和经济活力在中国都处于领先水平。

  正是从这些维度和一线城市及其它二线城市比较,得出的结论是,杭州是中国性价比最高的城市之一。

  但是对于楼市的走势,一个城市的性价比以及这个城市的供求关系,仅仅是影响因素之一,甚至还不是最大的影响因素。

  最大的影响因素,仍然是国家的宏观经济和社会稳定,特别是金融货币政策、房地产市场政策等。

  这些因素决定了人们的预期,而人们的预期是市场走势的最大决定因素。

  2018年下半年,中国经济的走势用官方的表述是:“稳中有变,面临一些新问题新挑战,外部环境发生明显变化”。

  事实上就具有极大的不确定性。

  所以现在来预测2018年下半年杭州楼市的走势,坦率的说非常难,更多的是需要看宏观经济,包括中美贸易谈判、货币政策变化等等。

  就政策取向来说,官方已经是表达的非常明确了:“保持经济社会大局稳定”,甚至用了六个“稳”。

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  2,您曾经说过,“8003平方公里市区面积,比上海还大的杭州,未来将不缺房子,但杭城的改善性需求远远没有得到满足,未来更缺好房子。”近几年,杭城有高端改善型需求的购房者,在买房心态、置业观上有发生哪些变化吗?什么样的房子,可能成为他们心中的好房子?

  答:杭州十个区的面积达到8003平方公里,比上海还大,是深圳的四倍多。

  这么大的市区面积,可以预见杭州未来不会缺房子。

  特别是到2022年,杭州十条轨道交通线路全面建成之后,可供人们居住选择的区域将大大增加。

  不缺房子,但是一定会缺好房子,缺好房子的历史可能会持续20年甚至30年。

  这个原因就是,我们这个城市的市中心仍然有众多的房龄已经达到30年至40年的老旧小区。另外,过去近20年开发的商品房,由于发展过快,大多品质非常一般。

  现在,产品快速迭代,无论是建筑设计、景观设计、室内精装设计,还是用材及建造,特别是绿色科技系统,在住宅开发中的导入和应用,使住宅的舒适性能发生质的变化。

  近几年杭州高端改善需求购房者,改善的目的比较明确,大多数人都在寻找自己的终极改善住宅。

  这些高端改善购房者的选择标准,通常是比较苛刻的。因为他们有长期的居住经验和多次改善的经验,对地段、开发商和产品都有较高的要求。

  近几年,改善型需求选择豪宅的价值观发生重大变化。由原来的普遍追求豪华奢侈和排场,转变为普遍需求,实惠、实用、舒适和科技。

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  杭州豪宅市场格局与分布图 制图:方仲辰

  3,近两年,杭州豪宅市场格局也发生了深刻变化。传统的老市中心武林门已经无新房可供,钱江新城的豪宅又屈指可数,在这种情况下,老城西文教区北面的庆隆申花板块渐渐浮出了水面,成为了杭城高改客户的置业首选地。您如何看待庆隆申花这个板块?如何看待这样一个区域对于传统市中心豪宅市场的承接、替代性?

  答:杭州已经从过去的单一核心城市,迈向了多核心城市,市场格局也发生了深刻变化。

  传统的老市中心、武林门,已经无新房可供。滨江、奥体、西溪、桥西、申花、城东新城、未来的钱江新城二期(江湾区块)都将是豪宅分布的区域。

  特别是庆隆申花板块,由于周边板块商品房几乎全部断供,成为周边城西文教区、老城西、桥西、西溪多个板块改善型需求溢出的重要承载。

  从城市格局而言,庆隆申花板块已经脱离最早的工业区定位,现在正向高端生活区定位进行转移,交通和配套建设成熟。

  地铁5号线和10号线,交汇在申花板块。 加之莫干山路、学院北路、丰潭路、古墩路、余杭塘路等多条城市主干道开发完善。城西银泰、大悦城等商业综合体密集布局在区域内。板块内还有全国著名高校——浙江大学。

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首开杭州金茂府叠墅鸟瞰效果图

  4,在庆隆申花板块,下半年有个新的产品要面市了,首开杭州金茂府的科技叠墅产品。如何评价首开杭州金茂府的科技叠墅?相比较于传统的叠墅类产品,您觉得它最大的优势在哪里?

  答:首开杭州金茂府的科技叠墅产品,最大特点就是它既处于杭州市中心的高端豪宅区域,且又是一个低密度产品。很多人向往低密度产品,但郊区的很多低密度产品作为第一居所,在交通和生活配套上又有较大的困难,生活成本包括时间成本较大。

  而首开杭州金茂府195-230平方米的叠墅产品,加之阁楼、地下室等空间,完全可以满足两个孩子的家庭,甚至三代同堂的空间和功能需求。

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首开杭州金茂府叠墅效果图

  5,科技类叠墅、科技类豪宅会不会成为今后杭州高改市场上的新趋势?买这类产品,大家应该重点关注些什么?另外,对于准备在今年下半年入市的改善型购房者,您有哪些建议?

  答:科技住宅,特别是金茂府的12大科技系统,大大提升和满足了人们对健康和舒适性的需求。毫无疑问,是未来高端改善住宅市场发展的方向。

  高端改善型购房者,应仔细周全的考虑自己的需求,寻找到完全能够满足自己需求,不留遗憾的产品。

  并趁二手房市场还比较活跃,尽快的进行置换。断然抛弃手中的所有非优质不动产,购置一套自己居住满意,同时一定也是保值功能更好的优质住宅,这既是最好的改善,也是最安全的资产保值。


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