四房起步，滨江核心区唯一纯改善项目 丨楼市上新了①

　　住在杭州网2月13日讯（记者 盛哲徽）2023年，新房市场的主旋律依然是大户型，但对于滨江的购房者来说，这种感觉却不深，在江晖府去年清盘后，滨江区又已经好几个月没有纯改善盘可摇了。

　　眼下的滨江区置换家庭，要么就付出高昂的成本去上车区域内的优质二手房，要么就只能买北岸或者隔壁萧山的新房，前者通勤不方便，后者因为学籍关系，心理上还是有落差。

　　在这样的背景下，万科今年在滨江区的新品，同时也是目前滨江核心区唯一纯改善楼盘的江斓映象府，就格外值得关注了。

　　2023年住在杭州网开年策划《楼市上新了》第一期，跟我们走进江斓映象府。

　　万科江斓映象府位于滨江区滨和路和协同路交叉口的东北侧，往东过风情大道就是萧山区的市北西板块，往北则是滨江区政府和奥体。

　　江斓映象府周边情况

　　项目距离明月江南很近

　　这个位置不仅是滨江区，即便是从整个江南来看，也算是比较核心了。

　　如果结合49300元/㎡的限价去看，这种区位优势就更加的明显，此前滨江区限价在5万以上的几个新盘，离区政府和奥体的距离都比它远。

　　周边最重磅的配套无疑是江南实验学校，根据目前的学区划分，江斓映象府就位于江南实验的学区内，该学校在滨江区是当之无愧的领头羊（注：期房并无学区划分，具体还是要以项目交付后为准）。

　　江南实验学校

　　除此之外，滨江银泰直线约900米，武警医院直线约1.7公里，生活配套整体还算丰富。比较遗憾的是，它和周边地铁1、7号线的距离都在1公里以上，不过考虑到项目主要面向的是改善客群，因而也不算太大的硬伤。

　　项目基本面上的条件就不错，2.6的容积率规划了7幢高层，无公租无自持，而万科在这之上又做了一些加法，比如将层高做到了3.05米，超过了土地出让时约定的层高至少3米，改善属性更加突出。

　　从过程稿看，江斓映象府的定位比较高端，从小区主入口进入到小区中心5号楼这一段，入户空间和景观水系的结合，会有浓烈的度假酒店风。

　　江南映象府过程稿

　　此外，类似去年古翠隐秀爆火的“学习盒子”这样的灰空间，这里也会有。

　　古翠隐秀的学习盒子

　　据说是三面铝板，这点很不错，目前杭州市面上做到三面铝板的项目，基本单价都在5万以上。整体色调偏蓝灰色，局部金色线条勾勒，观感上和同为万科映象系的星潮映象府相似。

　　江斓映象府鸟瞰图

　　江斓映象府部分楼幢已出地

　　主力户型有三款，147㎡四房、168㎡四房和最大199㎡五房，户型的整体跨度适中，保证了客户的纯粹性。

　　147㎡四房朝南，餐客厅南北通透；168㎡则是大边厅设计，南向双套房，中间的次卧还连带一个阳台；199㎡的亮点在于可变性，南面的书房可以改造成主卧的衣帽间，也可以当成储藏间。

　　江斓映象府户型图

　　映象系是万科2023年战略作品系，万科江斓映象府是该系列的新作，将以“映象世界 重释经典”的设计理念，探索世界审美要素，定制纵向雕塑感的立面形成城市灯火地标营造，打造艺趣感、呼吸感、流动感的可参与的景观体验，服务前置预埋运营形成“映象bistro、好有趣黑标”等三重高定服务体验，创新成长性XILO多变户型，从0到1创新研发塑造跨时间周期的的经典作品。

　　江斓映象府的产品定位和限价，使它和南岸同级别楼盘的竞争中有明显优势。

　　对比奥体，它的限价略高一点，但户型的设置相对适中，并没有动辄200方起，因而总价反而有优势，而且有更好的学区预期；对比西兴核心区，它的限价略低，但位置更加的核心。

　　另外，在一二手房价差逐步缩小的今天，这个楼盘还有比较可观的倒挂，周边老一点的小区如明月江南，成交价大概在7万多，而新一点的小区如晓风印月则在8万以上，甚至连隔壁市北西的翡翠之星，高层二手房成交价都高于了它的限价。