主城绝版容积率？西湖景区里的中式低密住宅丨楼市上新了②

　　如今，杭州低密宅地供应越来越少，低容积率地块也大都在1.5、1.8，基本是洋房、小高层产品，对容积率要求更低的叠墅类产品在市场上愈发稀缺。

　　住在杭州网2月16日讯（记者 武恒光）据本网统计，2021年至今的土拍市场中，容积率1.1以下的宅地仅成交3宗（不含退地地块），可见超低密地块的稀缺程度。

　　在这3宗低密宅地中，在主城区范围内的只有1个，这块地打造的项目就是桂香园。

　　超低密属性+西湖区，看着让人心动，那么，这个项目到底如何？2023年住在杭州网开年策划《楼市上新了》第二期，我们来到了桂香园。

　　桂香园位于西湖区长埭路与龙新路交叉口，属于龙坞板块，这里有万亩茶园，是西湖龙井最大的产区，素有“万担茶乡”美誉。

　　桂香园区位示意图

　　龙坞距离市区有一定距离，不过景观资源优越，空气、水质都较为优质。

　　近年来，之江板块的定位发生偏转，以之江新城和之江文化产业带核心为两条主线，之江已是杭州主城区以及城市西南区域枢纽的重要组成。在这样的背景下，原本之江较为突出的旅游产业开始逐步向双浦、龙坞转移。

　　也正因如此，一向在杭州楼市中存在感稀薄的龙坞，逐渐晋升为西湖区的新兴宜居板块。2020年起，板块陆续有宅地集中成片出让，而根据最新的西湖区读地手册，2023年还计划出让4宗宅地。

　　西湖龙坞景区

　　桂香园东北侧不远处是龙坞茶镇·九街，是一座以“茶”为主题的商业街，包括品牌餐饮、24小时便利中心、茶吧等生活配套。在茶镇，可以满足基本的生活休闲需求。

　　同时，桂香园还规划一座国际高端度假酒店，已经与Club Med地中海俱乐部正式签约，这是一家全球最大的度假连锁集团之一。

　　Club Med地中海俱乐部签约入驻

　　交通方面，由于龙坞板块的地形比较封闭，桂香园的进出会比较依赖留泗路了，往转塘方向还好，往留下方向去的话，高峰期可能会比较拥堵。

　　根据已公示的地铁四期规划新建线路12号线，在龙坞设置2个站点，其中龙坞站就设在桂香园西侧路口（来源：杭州地铁12号线一期工程预可行性研究方案）。

　　桂香园这块地其实是万良退地后被绿城竞得的，该地块的出让条件中，对于项目的规划就有过一些要求，比如要结合西侧的龙井院子形成一条完整的商业街区、不得设置别墅、楼层不超过4层、风格宜采用坡屋顶等等。

　　从桂香园的规划来看，它也确实是这么做的，项目以龙潭路为界，北侧是商业部分，南侧住宅部分，一共规划了20幢4层叠墅。

　　值得一提的是，桂香园容积率仅为1.02，这个容积率即便是放在低密地块扎堆的龙坞来看，也是极其难得。此前的绿城茗春苑和路劲雨茗云舍容积率都是1.2。今年计划出让的宅地中，最低的容积率也有1.1。

　　桂香园鸟瞰效果图（来源：规资局官网）

　　桂香园外立面以深色仿古色系为主，黑色的坡顶、熟褐色的外墙，并辅之以线条、大面积玻璃元素，立面整体呈现宋式建筑风格。

　　桂香园主力户型建筑面积约195~211㎡，均为上下叠产品，动静分离，既有大平层的空间，也有叠墅的私密性。

　　其中建面约211㎡为一、二层下叠户型，五房二厅四卫格局。一层为公区，厨房、餐厅、客厅，以及一个卧室套间可供老人及客人使用；二层设计了三个南向卧室，以及一间书房。

　　茗桂-下叠A1户型 建面约211㎡（10#102） 

　　建面约199㎡为三、四层上叠户型，同样是五房二厅四卫格局。三层承担起居室功能，厨房、客厅分布在顶层四楼。

　　云桂-上叠B1-a户型 建面约199㎡（10#402） 

　　桂香园最大的优势在于低密属性，尤其是“禁墅令”出台后，叠墅产品是过上“有天有地”生活的最优解。

　　就杭州而言，叠墅产品多分布在富阳、临安，主城区甚至西湖区少之又少，更不用说景区内的超低密住宅，在地段这一点，桂香园有先天的景观优势。

　　当然，45500元/㎡（含4500元/㎡精装标准）的限价虽然与闲林、富阳等地同类产品相比优势不算明显，但这个价格也包含了主城溢价，地段还是存在差异的。

　　桂香园旁边还有一个在售项目龙井院子，同样是4层叠墅产品。相比之下，龙井院子户型偏小，最大约160㎡，桂香园户型做得更大，改善更纯粹一些，适合追求终极改善的家庭。

　　另外，龙坞南侧之江板块待售的之江壹品也是低密项目，产品、建筑立面和景观同样都不逊色，建筑风格更现代，与有着强烈中式基因的桂香园存在反差，如何选择就看个人喜好了。