浙报传媒地产研究院研究员　丰方旭

　　浙江在线-住在杭州网11月23日讯（浙江在线 记者 丰方旭）2018年以来，湖州房地产市场经历了“冰火两重天”，上半年，市场依旧十分火爆，自7月以来湖州吴兴区市场已经发生了十分明显的转变，市场下行趋势凸显，火爆行情不在。楼盘已经没有开盘即售罄的情况发生了，同时，购房者已经逐渐回归理性，外地、本地投资现象减少，真正自住的需求正在逐渐增加。

　　经过此次调研，总结看当前的湖州吴兴区市场，有以下几个明显的市场现象和特征：

　　首先，是住宅市场的成交量价情况，2018年上半年月均成交面积为31万方，进入下半年以后，月均成交为20万方，成交量有了很明显的下降，价格波动较大。

　　我们将吴兴区分为了9个板块，分别为仁皇山分区、凤凰分区、吴兴老城区、太湖度假区、西南分区、市北分区、湖东西区、东部新城和织里镇。同时我们发现，吴兴区板块房价呈现中心向四周递减的趋势，梯度不是很明显，PPT上我们所展示的是每个板块的高层价格，那从第一梯队来看的话，仁皇山分区、凤凰分区、吴兴老城区以及湖东西区这几个板块的高层均价在每平米1.3-1.5万元之间，而这也是吴兴区目前的高层价格天花板。

　　这次湖州调研，我们选取了几个板块，有仁皇山、西南、凤凰和湖东西区，同时还去探访了板块内的一些典型楼盘，通过这些楼盘我们可以发现吴兴区目前的市场降温十分明显，上半年首开售罄的火爆行情已经消失了，目前首开楼盘基本都得靠后续续销，大多数楼盘都已开始各类优惠活动，折扣力度较大。但是目前购房者也已经更加理性，观望态度十分明显，自住刚需已成为目前市场中的购房主力。

　　再看到土地市场，2017年和2018年上半年，湖州土地出让呈现井喷状态，但是自7月以来，出让量已有了大幅度减少，成交均价也有所下降，各大板块的地价标杆也基本上都是在2017年和2018年上半年所创造的。

　　由于近两年吴兴区的大量出地，土地供应量极大，各大板块的大存量都有了很明显的上升，目前吴兴区大存量合计约628万方，以吴兴区近六个月的商品住宅月均去化28.7万方来算，去化周期需22个月左右。

　　根据本次调研的实际情况，我们认为湖州主要将面临去化和价格这两方面的风险。

　　近两年来湖州吴兴区出地量极大，较多板块的潜在供应量在50万方以上，伴随着市场不断下行，目前各大板块的房地产市场已呈现供过于求的状态，楼盘去化较慢，各板块高库存所带来的风险逐渐增大。

　　同时，目前大部分楼盘都已开启优惠折扣活动，板块内各楼盘间已开始形成“价格战”，成交价格较难上涨，而且近两年以来，吴兴区地价较前些年已有了很大的涨幅，房企的盈利空间也已开始缩减。