浙江在线-住在杭州网11月22日讯(浙江在线记者 章嵘嵘)2018年下半年以来，杭州房地产市场一直处于下行阶段。

　　7月开始土地市场降温趋势明确，核心宅地成交无封顶无自持，地价回调；8月开始，二手房成交量断崖式下滑，并持续萎缩；9月，摇号中签率继续提高，弃选、维权现象出现；10月，多楼盘抢跑，尤其是部分高价地以亏损价格开盘……

　　不仅仅是杭州，此前迅速崛起的环杭城市，降温速度更快。

　　市场预期已经发生明确变化。

　　在此背景下，浙报传媒地产研究院特此主办“杭州&周边2019房企投资形势闭门会暨决策通2.0上线发布会”大型分享会，邀请逾70家在浙房企投资决策者，约140位资深投资人士与会，分享房地产市场宏观形势、杭州及环杭城市现状报告，共同研判并展望2019年发展趋势和投资新机会。

　　此外，“决策通2.0”产品强势上线，作为浙报传媒地产研究院推出的新一代大数据决策系统，涵盖土地、项目、地图、政策、报告等多个模块内容，同时从杭州一个城市扩容至环杭嘉兴、绍兴、湖州及其下属城市，逐步覆盖浙江全省，助力房企发掘地块价值，科学拿地。

　　权威解读

　　丁建刚：房地产市场政策走向面临转折

　　2018上下半年楼市急剧变化，除了调控长期化常态已成为共识的影响，宏观经济也成为楼市降温的重要推手。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，中美贸易摩擦、经济金融数据、近月来新一轮股灾，落地到城市层面，市场“转向”信号频发。

　　就杭州而言，市场成交下降明显，10月市区商品房成交量环比下降28.5%，是除2月春节月份的今年最低；二手房成交2938套，不到最高月份的三成；开发商拿地逻辑转变为静态测算，保本微利；新房上市步伐加快，中签率显著提升，“流摇”楼盘10月增至9个，高地价亏损项目增多……

　　而对于宏观政策上，1030政治局会议重提“六个稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期），却未提及“房地产市场”，丁建刚认为“坚决遏制房价上涨”提法结束了，房地产市场政策走向面临转折。

　　宏观政策如何转变？丁建刚表示由于房地产市场中市场预期和市场形势面临着极大不确定。目前政策还无法确定和表述，但从降准、棚改继续、限价松动、房贷利率下降一系列动作可见，根据未来一段时间市场的变化，政策松绑，将是大概率事件。

　　干货分享

　　环杭城市降温 购房者观望情绪加重

　　作为本轮杭州楼市上涨的“产物”，环杭城市房地产市场一度被看好。而随着杭州楼市冷风吹起，环杭城市市场现状如何？投资机会还存在吗？会议独家发布的《杭州及环杭城市现状报告》解答了这些疑问。

　　浙报传媒地产研究院对嘉兴（市本级）、湖州（吴兴区）、绍兴越城、柯桥、海宁、德清六大城市进行实地调研，最终得出六大城市均有不同程度的降温，共性主要有以下几点：

　　以海宁为例，最值得注意的是，大量投资客退场带来的抛售风险，以及杭州市场下行带来的风险，这对于拥有约91.4万㎡大存量的临杭片区而言更加明显，未来将存在较大的价格风险。

　　再来看看湖州，由于近两年的疯狂出地，大存量高达606万㎡，后续去化压力极大。而随着湖州精装改毛坯销售政策出台，目前大部分楼盘已转为毛坯销售，并出现大量优惠折扣，这也意味着“价格战”已经开启。

　　投资研判

　　静候时机 逆市拿地是“危”也是“机”

　　“在市场不明朗不确定背景下，一般原则是安全安全再安全！”浙报传媒地产研究院院长丁建刚用三个安全点出了目前房地产市场投资应遵循的原则，同时其表示：“杭州是中国性价比最高的城市之一。”

　　理由有三：其一、杭州符合中国城市化进程中城市群与高铁网特征，杭州所在的长三角城市群是具有全球竞争力的世界级城市群；其二、杭州城市资源优渥，并能紧抓发展机遇；其三、杭州房价与一线城市有较大差距，与部分二线城市仍有提升空间。

　　杭州及环杭城市还有投资空间吗？

 《杭州及环杭城市现状报告》中对于六大城市做出了投资建议，除湖州不建议进入外，其余城市均存在投资结构性机会，但与此同时风险也值得关注。

　　如嘉兴（市本级），是具有丰富城市资源和独特区位优势的二线城市，未来人口、资源流入可能性仍然较大，市场仍具有潜力和价值。但目前嘉兴市场受外部因素影响大，随着投资客陆续退场，市场波动较大，并存在潜在供应量充足风险。

　　又如正在召开首届联合国世界地理信息大会的德清，是典型的内需型城市，地信大会永久会址、德清-杭州城际铁路成为楼市两大利好支撑。同时最需谨慎短期内供应激增，竞争压力加剧，后期市场将回归产品质量与地段区位。

　　系统上线

　　决策通2.0产品发布 助力房企科学拿地

　　此次会议的另一项议程，即“决策通2.0”产品上线发布会。

　　作为杭州领先的房地产研究服务平台，浙报传媒地产研究院于2017年上线“决策通1.0”版本，在过去一年中为开拓杭州市场的多家房企提供了强有力的数据及服务支持，有效的提升其投资效率和竞争力。

　　“决策通2.0”系统在第一版的基础上，完善了土地、项目、地图、政策、报告等多个模块内容，同时从杭州一个城市扩容至环杭嘉兴、绍兴、湖州及其下属城市。逐步覆盖浙江全省，业务涵盖了数据支持、投资辅助、地块研判和宏观政策等，助力房企发掘地块价值，科学拿地。

　　此前参与测试的房企代表表示：“决策通2.0”系统最大价值之处在于数据优势与地图可视化，将浙报传媒地产研究院长期积累的土地与项目，以地图的方式直观呈现，同时盘点出对房地产市场后市判断非常重要的总存量数据，是此次系统研发的重中之重。

　　除PC端，移动端“地产决策通”APP也应运而生，将帮助投资人士掌握即时资讯，在线掌握城市土地热点，便捷分析地块配套，一键下载楼市报告，成为投资人士的智能移动小助手。