浙报传媒地产研究院研究员　章嵘嵘

　　浙江在线-住在杭州网11月23日讯（浙江在线 记者章嵘嵘）作为本轮杭州楼市上涨的“产物”，环杭城市房地产市场一度被看好。而随着杭州楼市冷风吹起，环杭城市市场现状如何？投资机会还存在吗？会议独家发布的《杭州及环杭城市现状报告》解答了这些疑问。

　　2018年德清楼市对于其他环杭城市而言有点特殊，作为内需型城市，德清的购房需求并未过度消耗。上半年市场较热，但供应偏小，需求并未完全释放，而下半年市场遇冷，多盘抢跑，虽供应增加，但购房者观望加剧。随着多个改善、刚需盘上市，真正的自住需求将逐步释放。

　　从走访的城区多个在售楼盘中，我们也发现了下半年以来的热点现象：

　　1、楼盘优惠力度加大：推出特价房源；存抵活动；车位优惠以及楼盘折扣。这与上半年情况截然相反。

　　2、预售证申领速度加快：下半年以来德清有23个楼盘申领预售证(共4397套)，高于上半年的18个，多个楼盘集中于9月、10月申领预售证并开盘，开始抢跑。

　　3、购房者观望心态浓重：二手中介新挂房源增多，二手房降价，有楼盘出现退房行为等，购房者回归理性，观望态度浓重。

　　土地市场，溢价率逐渐降低，出现零溢价。德清涉宅地推地节奏一直保持稳健，2018年成交涉宅22宗，均价5804元/㎡。上下半年量价呈明显下降。此外，高价地集中在5-6月，最高溢价率达80%；下半年溢价率普遍下调，大部分零溢价。

　　库存风险已经预警，未来去化速度不容乐观。据统计德清县潜在供应量共计246.5万㎡，以近半年商品住宅月均去化6万㎡，大存量去化周期需41个月；城区潜在供应量合计133.7万㎡，城区近半年月均去化3万㎡，大存量去化周期需45个月。

　　根据本次调研的实际情况，我们认为德清市场将回归项目本身，区位及产品质量将更加突出。如果要继续进入德清，可在自身承受范围内择优布局科技新城以及城市中心城区板块的改善地块。此外，若地价合理也可考虑德清-杭州城际轨道站点1公里内宅地。