环杭城市调研——海宁
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 俞东辉  编辑: 张筱
 跟其他环杭城市一样,2018年海宁房地产市场也发生了根本性的转变。上半年仍是卖方市场,月均成交量21万方,在限价的背景下,成交均价仍有上涨;而下半年明显转为买方市场,月均成交量锐减至11万方,成交均价小幅回落。

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浙报传媒地产研究院研究员 俞东辉

  浙江在线-住在杭州网11月23日讯(浙江在线 记者 俞东辉)作为本轮杭州楼市上涨的“产物”,环杭城市房地产市场一度被看好。而随着杭州楼市冷风吹起,环杭城市市场现状如何?投资机会还存在吗?会议独家发布的《杭州及环杭城市现状报告》解答了这些疑问。

  跟其他环杭城市一样,2018年海宁房地产市场也发生了根本性的转变。上半年仍是卖方市场,月均成交量21万方,在限价的背景下,成交均价仍有上涨;而下半年明显转为买方市场,月均成交量锐减至11万方,成交均价小幅回落。

  在对城区及许村多个楼盘的实地走访中,我们也发现了部分下半年出现的热点现象。

  1、销售模式发生转变:上半年阴阳合同、绑定车位等市场自发寻求溢价行为更是层出不穷;而下半年大多数楼盘基本取消车位绑定,服务费消失,部分楼盘价格出现松动。

  2、开盘加推去化缓慢:普遍项目开盘及加推去化低于七成,较多项目延缓加推节奏,部分项目迟迟未能首开。

  3、购房者观望心态加重:投资客几乎绝迹;客户日均来访较之前下降一半,尤其是新客到访锐减明显,观望情绪逐渐严重,客户购买周期明显变长。

  土地市场:2017年及2018年,海宁土地出让量都非常可观,受到楼面价溢价封顶影响,临杭及海宁市区各板块的最高楼面价维持在万元左右,但部分地块实际楼面价已经在15000元/㎡以上,高价地面临巨大入市压力。

  库存风险:市场去化量下行,土地供应量较大,大存量明显上升,目前海宁全市大存量合计约290万㎡。按近六个月月均去化15.3万㎡计,去化周期约19个月。

  价格风险:杭沪市场下行,价格外溢动因减弱,融杭接沪及城铁利好提前透支,后期利好提振市场能力变弱。临杭及城铁沿线楼盘未来面临较严重的价格下行风险;

  如果想要继续进入海宁,需要在地价降低至合理程度,即成本倒推售价可与杭州临平、下沙拉开一定价差时,适当布局临杭片区板块及城铁沿线板块;而传统核心的海宁鹃湖及城区板块应选择优质改善地块进行布局。

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