浙报传媒地产研究院研究员 俞东辉

　　浙江在线-住在杭州网11月23日讯（浙江在线 记者 俞东辉）作为本轮杭州楼市上涨的“产物”，环杭城市房地产市场一度被看好。而随着杭州楼市冷风吹起，环杭城市市场现状如何？投资机会还存在吗？会议独家发布的《杭州及环杭城市现状报告》解答了这些疑问。

　　跟其他环杭城市一样，2018年海宁房地产市场也发生了根本性的转变。上半年仍是卖方市场，月均成交量21万方，在限价的背景下，成交均价仍有上涨；而下半年明显转为买方市场，月均成交量锐减至11万方，成交均价小幅回落。

　　在对城区及许村多个楼盘的实地走访中，我们也发现了部分下半年出现的热点现象。

　　1、销售模式发生转变：上半年阴阳合同、绑定车位等市场自发寻求溢价行为更是层出不穷；而下半年大多数楼盘基本取消车位绑定，服务费消失，部分楼盘价格出现松动。

　　2、开盘加推去化缓慢：普遍项目开盘及加推去化低于七成，较多项目延缓加推节奏，部分项目迟迟未能首开。

　　3、购房者观望心态加重：投资客几乎绝迹；客户日均来访较之前下降一半，尤其是新客到访锐减明显，观望情绪逐渐严重，客户购买周期明显变长。

　　土地市场：2017年及2018年，海宁土地出让量都非常可观，受到楼面价溢价封顶影响，临杭及海宁市区各板块的最高楼面价维持在万元左右，但部分地块实际楼面价已经在15000元/㎡以上，高价地面临巨大入市压力。

　　库存风险：市场去化量下行，土地供应量较大，大存量明显上升，目前海宁全市大存量合计约290万㎡。按近六个月月均去化15.3万㎡计，去化周期约19个月。

　　价格风险：杭沪市场下行，价格外溢动因减弱，融杭接沪及城铁利好提前透支，后期利好提振市场能力变弱。临杭及城铁沿线楼盘未来面临较严重的价格下行风险；

　　如果想要继续进入海宁，需要在地价降低至合理程度，即成本倒推售价可与杭州临平、下沙拉开一定价差时，适当布局临杭片区板块及城铁沿线板块；而传统核心的海宁鹃湖及城区板块应选择优质改善地块进行布局。