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精细化时代 浙江的“地”与“市”
来源: 浙江在线   记者 章嵘嵘  编辑: 姚曹洁
 先看一组数据,2018年1-11月,浙江省11个城市共终止流拍涉宅用地250宗,是2017年全年流拍地块总数的5.2倍,其中7月以来流拍宗数占比更是高达75%。

  浙江在线-住在杭州网1月8日讯(浙江在线记者 章嵘嵘)先看一组数据,2018年1-11月,浙江省11个城市共终止流拍涉宅用地250宗,是2017年全年流拍地块总数的5.2倍,其中7月以来流拍宗数占比更是高达75%。

  不仅土地流拍陡增,涉宅地溢价率持续走低,甚至出现零溢价……

  种种迹象表明,敏锐的开发房企率先进入调整期。

  尤其是在其赖以生存的土地上,放缓投资节奏,从追求数量向追求质变转化,更注重“城市细分”以及“市场量化”,从而规避市场风险,最大限度地收获市场红利。

  开发房企投资布局的精细化时代已经来临。

  看“地”:如何细分城市

  在本轮市场周期中,开发房企城市布局轨迹发生明显轮动。

  行情上升期,一二线城市热点地块受到挤压,同时部分三四城市受棚改红利、房价上涨等影响,房企拿地从核心城市向三四五线城市层层外扩;当市场下行,一二线城市市场调整相对缓和,需求基础坚挺,一旦政策放松市场也将率先企稳回升。而三四线城市棚改大潮退去,自身支撑基础薄弱,加之需求透支,投资积极性受到影响。部分房企又将重心重调,回到一二线城市。

  故从房企布局城市看,一线和二线核心城市依旧是战略重点,适合中长期发展。三四线城市更适合中短期投机进入,紧抓结构性机会,值得注意的是,具有发展潜力的卫星城关注度越来越大。

  以杭州为例,在全年推地量基本相同的情况下,2018年市区1-11月成交涉宅地建筑面积1208.3万㎡赶超2017年全年。此外,嘉兴(市本级)、嘉善、德清、海宁等卫星城市,土地成交保持相对平稳,流拍数并未显著增加。

  图1:城市板块涉宅地成交面积占比对比图(数据来源:浙报传媒地产研究院决策通2.0系统)

  在对这些城市土地进行深入监测时,我们还观察到一个有趣的现象:省内核心城市或环核心城市的“卫星城”,其内部土地流向呈多元化,与核心城市有特殊关联,或规划为城市发展核心,或由产业带动的新兴片区,土地资源更加集中。

  如德清,受杭德城际轨道与地理信息产业利好影响,楼市重心逐渐从东部新城往南转移,2018年科技新城板块涉宅地建面位列全县第一,占比高达33%;海宁,呈现东西两端并重格局,依托融杭发展的临杭片区与市区鹃湖国际科技城,成为房企投资热点;嘉善,地处长三角核心区域,又是浙江接轨上海的第一站,有交通优势的高铁新城几乎占据涉宅地总建面的一半。

  事实上,由于城市行政区域覆盖广、跨度大,在城市发展历程中往往会形成不同的片区,这些片区在发展速度、发展前景、发展方向以及区域特征等方面存在差异,从而产生不同的楼市走向,这也凸显了板块划分对于城市分析的重要性。

  基于此,浙报传媒地产研究院决策通2.0系统对全省十一个地级市的市本级进行了板块划分,为更好地对初筛城市深入研究,体现区域房地产市场价值。


  图2:浙江省重点城市市场供求量价图(数据来源:浙报传媒地产研究院决策通2.0系统)

  看“市”:供求关系是背后大‘boss’

  基于城市与板块的宏观定位,房企最先关注的是真实的市场供求,进而影响投资决策。

  尤其是在对未来预期不足的当下,一方面市场观望情绪浓重,部分城市甚至需求严重透支,成交量急速下行;另一方面,部分城市叠加自2016年以来的大量供地,库存隐忧日益凸显。如何权衡两者关系,成为当前房企最主要的研究内容。

  浙报传媒地产研究院针对浙江省十一个地级市市本级及下属县市房地产市场供求关系这一重要维度,辅以地房价关系,进行对比。

  如图2所示,位于第三象限的金华、乐清、温岭、永嘉市场表现最优,供求相对均衡,利润空间较大;位于第二象限的嘉兴、杭州、越城、柯桥、嘉善、海宁等城市,去化速度相对较快,但利润空间逐渐缩减;位于第四象限的湖州、温州、丽水等城市,虽然存在一定的利润空间,但去化压力明显,后期风险较大。

  图3:温州市区板块划分及存量分布(数据来源:浙报传媒地产研究院决策通2.0系统)

  在供求关系中,潜在供应量(大存量)这一指标担当着重要“角色”。

  以温州为例,截止11月底鹿城、瓯海、龙湾、洞头四区潜在供应量已达到592.8万方,以近一年商品住宅月均成交21.4万㎡计,去化周期长达28月,若2019年成交量持续走低,恐将超过业内普遍认可的中期市场三年安全边界。

  细分至板块,经开区库存积压最为严重,达到145万㎡,占市区总库存的25%,去化周期预计60个月以上;滨江CBD、市中心、中央绿轴等板块由于地价普遍接近2万/㎡,改善市场竞争加剧;景新、双屿、梧田南湖等板块存量压力不大,存在结构性市场机会。

  再如海宁,全市潜在供应量约290万㎡,按近一年月均去化17万㎡计,去化周期17个月。库存压力最大的临杭片区,存量约91.4万㎡,作为融杭首站,或承受大量投资客退场带来的抛售风险。

  同时,另一个“未来”指标——计划供地同样值得关注,通过未来一段时间的土地供应量,结合预估的市场容量,从而预判市场走势。

  图4:海宁中心城区2019年供地计划(数据来源:浙报传媒地产研究院决策通2.0系统)

  写在结尾:房地产无论是资金规模还是人员规模,都在越来越“庞大”,而需要专注的细节则越来越“微小”。借用一句知名地产人说过的话:“只要能把握,市场涨或跌,都是机会。”浙江的这一波行情,会是谁的机会?我们拭目以待。


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