“三四线市场已成红海” 17家在浙房企“掌门”聚首 话浙江后市

　　时至年中，全球和中国经济形势面临着更加复杂的局面，各城市调控措施频出。

　　更为严峻的是，金融货币政策的宽松程度骤然收紧。杭州、宁波等城市的二手房市场甚至已经很难获得贷款。短短一个月，市场预期正开始发生变化。

　　接下来政策会如何调整？后市走向有何变化？下半年房企该如何排兵布阵？形势复杂，前路迷茫，焦虑情绪开始蔓延。

　　在这样一个重要而敏感的时刻，由天目新闻、浙报传媒地产研究院主办的一年一度“浙江楼市年中闭门研讨会”如期而至。

　　7月20日，天目新闻邀请到17家在浙房企“掌门”参会，以及浙江省住房和城乡建设厅领导到场，共同研判市场形势，研究应对策略。

　　关键词：下沉

　　“浙江三四线城市房地产市场目前已成一片红海”

　　2021年上半年，随着集中供地模式的出台和浙江省土地行情的日益高涨，房企出现了第三轮有规模地向三四线城市下沉拿地的趋势。

　　这一轮下沉的背景是，杭州和宁波严格的限价政策，土地市场竞争又极为残酷，房企已经被挤压得几乎没有获利空间。就利润空间而言，很多三四线城市远高于杭州和宁波。

　　但随着市场的传导，部分三线城市竞争日趋激烈，大有“杭州化”的趋势，如嘉兴、绍兴。而部分四线城市，则面临着未来人口导入和购买力支撑的考验。

　　同时，大部分区域都出现了土地价格上涨幅度超越了房价，甚至有部分城市区县的“面粉”价格已经接近甚至高于“面包”。

　　地价追高，政策叠加，房企“内卷”严重。浙江三四线城市还安全吗？房企第三轮“下沉”还要跟进吗？机遇在哪里？

　　浙报传媒地产研究院借助全新升级的“决策通”系统4.0版本，对此次浙江省第三轮房地产市场的下沉，进行了多维度的分析，为本次闭门会量身定制了调研报告——《房企浙江第三轮下沉的机遇与风险》，梳理出一些相对安全的市场，作为参考，并提示部分城市市场风险。

　　会上，浙报传媒地产研究院院长丁建刚分享了该报告。与会嘉宾们普遍认为，本轮下沉的最佳时点已过，但仍有机遇点，目前政策环境下，部分城市风险较大。

　　浙江三四线城市房地产市场目前已成一片红海。”天阳地产董事长蔡学伦一语道出三四线城市之竞争激烈。进入一个城市容易，但是要守住很难。看似有利润空间的项目，实际客户的购买力能否支撑得起、开发的产品是否对路、能不能让客户认可，都是需要我们去深入研究和思考的。

　　滨江控股执行总裁朱立东坦言：“杭州严控之下，自然往三四线城市走。”滨江集团今年以来在浙共获取16宗地块，除了重仓杭州，同时也在金华、宁波、嘉兴以及湖州等地布局。

　　但他同时也提出担忧，随着三四线城市上半年土地价格不断推高，利润率低、品质堪忧很快就会在这些城市重复上演。

　　无独有偶，大家房产总经理顾飞表态：“杭州的今天或许就是浙江省其他城市的明天。”

　　包括中海、华润、兴耀、众安、花样年、新希望在内的多位房企“掌门人”均表示，随着地价抬升、利润走低，对浙江三四线城市的下沉会更趋于谨慎。

　　“团队的投资端，要做到网格化，寻找一些结构性的机会。”金成集团副总裁张民对于市场研究要求更为细致，他认为三四线城市收并购有机会，还可以充分利用多样的融资渠道，如产业融资等。

　　关键词：现金流

　　“房地产企业或迎来新一轮洗牌”

　　现金流是房企的生命保障，没有稳定的现金流入的房企，要想正常发展几乎寸步难行。金融货币政策骤然收紧，销售回款能力将是房企持续经营的关键。

　　但在浙江省内多个城市，如杭州、宁波等地，限签、限贷甚至停贷则在很大程度上限制了房企的正常资金回笼，部分融资能力较弱的房企或陷入财务危机。

　　限签、限贷两道坎过后，这点资金回笼，这对于房企拿地来说，无疑只是“杯水车薪”。

　　“三四线城市一定要有市场占有率，才会有融资、放款。”华景川集团联合创始人、总裁纪元明谈到下半年将两条腿走路，一方面扩大战略选择性，考虑从三四线城市乡镇回到市区或回归二线城市边缘区域；另一方面，加大合作力度。

　　德信地产常务副总裁方静、兴耀房产集团总经理王奕、众安集团副总裁方彬以及美的置业浙闽区域公司总经理张子良都不约而同谈到了回款压力较大，楼盘按揭放款难的问题。

　　“现金流将是下半年核心诉求。”东原集团浙江区域总经理韩鹏表示，对于浙江城市及项目挑选，将以现金流为参考，更关注金融监管环境及市场监管环境，选择能创现的市场。

　　德信地产常务副总裁方静分析：“真正现金为王的时期来临，银行信贷半年内放松的可能性不大，央企、国企拿地优势凸显，房地产企业或迎来新一轮洗牌。” 

　　房地产行业分化整合愈演愈烈，市场表现逐渐向头部汇聚，行业集中度进一步提升。优质资源将继续向盈利能力强、营运效率高的企业积聚，一部分企业则将被逐步淘汰，行业集中度可能进一步提升，房企强者愈强的局面可能出现。

　　谨慎，再谨慎！是大多数房企目前对于下半年的定调。

　　关键词：建言

　　“房地产政策调整迫在眉睫”

　　杭州第一次集中供地，除去两宗租赁用地，全部土地几乎没有一块能够测算出明确利润。

　　集中供地模式下，在杭房企“内卷”严重，利润已经很难实现，甚至在商墅打造受限之后，部分地块转变为亏损项目。杭州、宁波集中供地后，部分浙江省内三四线城市也紧跟着卷了起来，利润率收窄。

　　这样引来的后果就是：品质无保障。杭州乃至省内三四线城市房地产政策调整迫在眉睫，已成为政府、房企甚至购房者的共识。

　　但如何调？在会上，房企掌门人们纷纷给出了自己的建议。

　　滨江控股执行总裁朱立东认为，金融端、税收端的调整或许比行政手段效果更好，更符合市场。

　　大家房产总经理顾飞认为限签急需解除，还市场以真实数据。同时取消自持，参考南京摇号或其他品质要求，保证部分利润空间的同时也保障质量。

　　兴耀房产集团总经理王奕提出，板块之间的限价模型应该及时调整，避免某些区域出现严重的“炒房”现象，回归到房住不炒的根本指引。除此之外，他也提到了对于商办政策的明朗化。