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1178亿成交背后 至少50家企业空手而归 最高自持40% 杭州土地会有新模式吗

2021-05-08 18:39 来源:住在杭州网 / 记者:魏盼 / 编辑:吴洵非

导语

竞品质什么时候来

  浙江在线-住在杭州网5月8日讯(浙江在线记者 魏盼)5月7日-8日,杭州首次集中拍地终于落下帷幕。

  本次集中供地累计产生1178亿出让金,占去年全年(含商地)杭州市区总成交额(2521亿)的47%,一次住宅集中供地,相当于卖了去年全年所有土地金额的近一半。

  高企的数据背后,狂欢只属于一部分房企。据不完全统计,此次集中供地至少有90家房企报名,仅四成(共40家)有所斩获,也就是说至少还有50家企业颗粒未收,空手而归。

  全部57宗地块剔除两宗人才租赁用地,55宗涉宅地中41宗地块竞自持,占比75%,自持总面积更是超过了66.2万㎡,若以100㎡计平均面积,相当于削减了6620套住宅新房供应

  两天的集中供地,热度“超出预期”,彰显当下杭州土地市场的明显特征,或也是众多热点城市的一个缩写。而现象背后我们也应看到不少隐忧集中凸显,值得每一个社会参与者重视。

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  现象一:房企拿地集中度更高

  本轮集中供地中,前十房企共计成交804.4亿元,占总成交额的68%

  而2020年全年,前十房企共成交1164亿元,仅占总涉宅成交额的52%。换言之,杭州集中供地后,房企拿地集中度更高,占比提高16%

  现象二:房企深耕特点明显

  新房限价严控,而土地市场却热度高涨,利润空间越来越小,房企都在谋求从运营和营销成本上抠利润,在深耕板块拿地,就可以最大限度的降低成本,在营销上也更有优势。

  在本轮集中供地中,房企选择区域深耕特点明显。

  金额排名首位的融信除了与滨江合作拿下的钱塘江两岸四宗地块以外,单独拿下的地块均落子在其深耕区域:三墩北、钱江世纪城、南部卧城板块。排名第二的融创,在金沙湖周边共计拿下三宗地块,继续深耕钱塘区下沙片区。

  大鳄如此,本土房企也如是。宋都、中天、广宇、华元、西房、地上等老牌本土房企均有项目收入囊中,且都在熟悉区域“守擂”拿地。

  现象三:大鳄征战核心地段,本土房企转战周边

  相比竞价首日全国性品牌房企“唱主角”,今日临安、余杭以及富阳土地争夺战中,本土房企更为积极,宋都、中天、广宇、华元、西房、地上等老牌本土房企均有所获,且最高自持高达40%。

  核心城市核心地段成为房企争相竞逐的重要战场,部分强势本土房企仍可在其中占有一席之地,如滨江、绿城(未在本轮拿地,但一季度已有多宗地块入手)等,但更多的本土房企则开始转战核心地段周边。

  现象四:土地市场热度加剧

  集中勾地,5000万/宗的成本不大,相比其他城市动则土地款20%的保证金,门槛较低,从而导致报名火热,甚至有房企同时报名30宗以上地块。

  且在报名时不确定能拿多少的情况下,绝大多数公司都不会考虑联合体报名,以至于竞价时形成了完全竞争关系,竞拍激烈,进一步推高了自持比例:57宗地块剔除两宗人才租赁用地,共计55宗涉宅地共41宗地块竞自持,占比75%,自持比例最高达40%。

  事实上,部分边缘地块如临安区太阳镇地块此前从未有竞价,均为底价成交。而此次集中出让,使得太阳镇地块溢价封顶成交,甚至还需自持10%。

  现象五:大体量、高货值地块竞争更激烈

  大体量、高货值商业综合体项目,在以往常底价或低溢价成交。而此轮集中供地中,竞争更为激烈,主城区丰收湖综合体地块、余杭绿汀路TOD地块以及鼎湖未来社区地块均封顶竞自持成交。

  其中,龙湖拿下的丰收湖综合体地块自持比例高达19%;华润和理想国际联合拿下的绿汀路项目总价高达111.6亿元,需自持4%;鼎湖未来社区地块由中骏竞得,同样需自持4%。

  土地市场“飘红”背后,我们也应看到不少隐忧集中凸显。

  放在首位的,就是品质

  限价严控,而地价大涨,部分房企为了继续拿地“孤注一掷”,压缩成本、减配,影响品质,引发业主房闹的社会性事件层出不穷。

  第二,自持难管

  57宗地块剔除两宗人才租赁用地,共计55宗涉宅地共41宗地块竞自持,占比75%,自持总面积更是超过了66.2万㎡,若以100㎡计平均面积,则自持房源高达6620套

  如此大量的自持面积,一方面对于后期的住宅新房供应起到了削减的影响;另一方面,从社会现状来看,由于自持租赁房源过多,长租客与业主争夺小区资源的问题也日益严峻。

  值得深思的一个问题是:杭州“限房价 竞自持”是否已经到了需要优化的阶段

  参考周边城市,比如北京“引入高品质住宅方案”,成都、西安等地“限房价、定品质、竞地价”;苏州、南京、广州等地则封顶后进行摇号定竞得单位

  4月初,杭州市政府官网发布的《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解》提到,6月底前,会同多部门联合制定建筑质量提升文件,9月底前,试点开展“竞地价 竞品质”土地出让

  在浙江省内,温州在“定品质”方面走在前列,温州出让地块的挂牌文件中之前就已有对于品质的要求,明确了项目各区域建筑造价成本下限。

  按照杭州集中供地节奏,第二批集中供地将在6月发布,新模式是否会加快节奏?拭目以待。

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