文/浙报传媒地产研究院研究员 李成

（注：本文涉及的房地产数据截至2017年11月底）

　　2017年接近尾声，在这一年，杭州楼市的众生相里，最焦虑的莫过是刚需——

　　贷款层面：从三成首付发展到动辄全款，六成首付已是奢求，就算买到了允许贷款的楼盘，利率也已经从9折变成基准，直至现在的普遍上浮10%-15%，直接提高了每个月的还贷金额。

　　上述问题是钱的问题，准备好钱粮，却没什么选择：一方面杭州住宅可售库存降至低位，绝对量上越走越低；另一个方面，稀缺则条件高——全款、买车位、摇号，每一项都让买到的概率大打折扣。

　　更为难熬的是，焦虑无法随着2017的脚步结束，刚需于2018年的价格预期，不容乐观——

　　地价的走高，不一定完全和房价正相关，但2017全年高热的土地市场，很难不让刚需思考一个问题：2018去哪里买房？对房企而言，这个问题则是：

　　2018，定位刚需的项目，可以去哪里拿地？

2018年杭州刚需买房板块示意图（制图：方仲辰）

　　接受进化 告别昔日“刚需”

　　靠近中心城区、房价可以承受、新盘扎堆有选择，以上述三个条件去寻找适合刚需入手的板块，在2016年，答案一定有以下两个板块：丁兰新城、艮北新城。

　　然而时隔一年，杭州买房的参考已经发生了悄然变化。

　　先看丁兰新城，作为曾经的刚需必看板块，在本轮楼市上涨中已被填平房价洼地。

　　丁兰的逐项软硬实力提升后，定位人群已经发生了变化：产业上丁兰智慧小镇蓬勃发展，交通上地铁3号线的规划贯穿，医疗上市中医院丁桥分院即将投入使用，休闲上桃花湖水景公园已经开建，这些都为板块吸引了很多改善客户。

　　提升也体现在房价上，板块内绿都·汀灡府预售证精装价格已达30000元/平方米左右。

　　再看艮北新城，也是一个从刚需向改善板块蜕变的一个模板，板块里绿城·杨柳郡在2015年首开时主打年轻化社区，当时“绿城+精装+地铁口”，价格不到20000元/平方米，是典型的刚需单价。

　　而目前，33000元/平方米也是一房难求。

　　同样，艮北新城不单单房价提升， 在教育、医疗、商业上的投入也逐步开始兑现价值，板块改善属性提升明显。

　　打破认知 重写格局

　　这些昔日的刚需板块在完善、宜居的路上越走越远，无论地价还是房价，都在于刚需挥手作别。所以，看清未来的战场，第一步是打破认知。

　　每个城市都有自己的认知阻隔。于杭州而言，过去大约有两项深入人心的物理分割带：绕城高速的一路内外，及钱塘江的一江南北。

　　而当前，这种认知阻隔在日渐弱化：绕城外的未来科技城、钱塘江南岸的钱江世纪城，早已是杭州楼市生力军，甚至风头盖过绕城内、江北的众多板块。

　　与此同时，城市版图扩张，富阳区、临安区相继纳入杭州市区范围，萧山、余杭由于行政区划形成的认知阻隔，也在逐步消失。

　　通勤标准正在被轨道交通重新书写。

　　随着杭州地铁集中建设大幕拉开，亚运会前，杭州将拥有大型的网状地铁格局，这不仅仅拓展了杭州城市的骨架，而且改写了通勤衡量标准。

　　楼盘的远近，不再依靠地面交通衡量，更重要的依据将是轨道交通。这一点在刚需选择上更为突出，因为大部分供需是朝九晚五上班族，能缩短通勤时间的房子，可以让刚需放宽对物理距离的考量。

　　五大方向 未来刚需主战场

　　接受现有格局、改变固有认知后，刚需购房者最关心的还是2018年，杭州还有哪些板块，哪些楼盘可以关注；房企最关心的是，2018年还有哪些板块值得开发刚需类产品，为此浙报传媒地产研究院专门做了梳理。

城西外溢板块房地产信息表格△

　　城西外溢：

　　闲林、南湖、临安

　　闲林与南湖与未来科技城连接紧密，南湖部分区域更已划入未来科技城核心区，这两个板块是承接未来科技城淘宝城板块及大城西刚需外溢较好的目的地。

　　临安撤市设区以后，融入杭州的速度加快，再加上未来杭州-临安城际铁路的开通，预计将有更多杭州大城西刚需客户选择临安置业。

城北外溢板块房地产信息表格△

　　城北外溢：

　　良渚、崇贤、瓶窑

　　良渚、崇贤目前已经是杭州大城北刚需客户重要选择区域。

　　地铁2号线的贯通，为良渚价值加持；崇贤虽暂无地铁，但作为绕城内为数不多的价格洼地，性价比凸显。

　　瓶窑前期虽未进入杭州楼市的主流，但随着杭州城市外扩，瓶窑土地已经在2017年末加入了出让大军，也将逐步进入刚需选择的范围。

城东外溢板块房地产信息表格△

　　城东外溢：

　　长睦、临平、下沙大学城北、大江东、空港新城

　　长睦、临平、大学城北，这两年以来已经被杭州刚需客户广泛接受。

　　大江东2017年异军突起，凭借产业优势，以及两条地铁加持，再加上综合体等配套逐步落地，杭州东部这座新城正崛起；空港新城随着融信、德信等品牌房企的落子，2018年也将逐步进入公众视野，成为刚需买房的选择之一。

城南外溢板块房地产信息表格△

　　城南外溢：

　　南部卧城、义桥临浦、双浦、富阳

　　江南岸的滨江区、奥体、世纪城房价节节攀升之后，外溢的刚需客户涌向萧山的南部卧城、义桥临浦，甚至是之江的双浦，未来随着杭州-富阳城际铁路的推进，这一类购房者也会进入富阳。

杭州市外刚需板块房地产信息表格△

　　杭州市外：

　　海宁、柯桥

　　杭州都市圈战略的推进，使杭州客户的眼界不仅仅局限于杭州，与杭州紧密相连的海宁、柯桥，也逐步进入杭州刚需客户的视野，而且这两个区域，与杭州相连的城际铁路均已在建。

　　未来，或许海宁、柯桥之于杭州，会像昆山的花桥之于上海。