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杭州9月揭幕战:万科近底价增良渚储备 金辉24.4亿入翁梅
来源: 浙江在线   记者 李成  编辑: 周杭
  作为9月开场战,余杭战况式微,但从参战的房企看,碧桂园、荣安、中建、上坤……不难预见这些名字还将出现在接下来的土地争夺中。

  浙江在线-住在杭州网9月1日讯(浙江在线记者 李成)在动物世界里,9月是贴秋膘的关键时期,为食物稀少的冬天囤积能量。在杭州的土地市场上,这个9月,也迎来了一个“贴秋膘”的机会,期间杭州十区将有40宗地块出让。

  但也应该看到,现在杭州土地市场的价格体系已经完全不可同日而语,是“秋膘”还是“鸩酒”,或许只有时间能给出答案。

  回顾两年前的2015年9月,万科在杭州八区单月斩获5宗涉宅地,这也为杭州万科能挨过长达14个月空窗期的重要原因之一。而今日,万科在经历长期蛰伏、又高溢价出手主城区后,近乎底价拿下了良渚宅地,这也是万科继未来城三期开售后,万科在板块的又一储备。

  翁梅地块的竞争虽较良渚激烈,但同样属于低溢价,至少明显低于近期地块的热度。

  从结果看,作为9月开场战,余杭战况式微,但从参战的房企看,碧桂园、荣安、中建、上坤……不难预见这些名字还将出现在接下来的土地争夺中。

9月1日杭州主城区地块成交情况表


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  溢价虽未封顶 但地价依旧高企

  翁梅地块成交楼面价17226元/平方米,目前板块内最高楼面价为合景2016年11月拿地的璞丽东方项目,楼面价12012元/平方米,楼面价已经刷新板块新高。

  良渚地块成交楼面价为14603元/平方米,虽然低于中粮梦栖祥云项目16778元/平方米的楼面价,但是良渚地块容积率较高,而且有60-80米高度限制,无法像中粮、北大资源等项目一样通过低密物业来提升溢价,目前周边多个项目排屋较高层溢价超过50%。

  两宗地的成交价均不低,但从两块地的区位来看,均处于杭州的绕城高速以外,对于以往的杭州购房者来说,绕城是一个阻隔, 出了绕城便有较大的心理落差。但是此次两宗地块未来预计售价将远超20000元/平方米,房价似乎不再出现出了绕城跌一截的现象。

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出让现场

  绕城已不再是阻隔 应以大杭州的角度看杭州


  1、 多条环线规划,绕城或成杭州内环

  城市的发展规律总是逐步向外扩张的,原先偏郊区的区域会逐渐中心化。特别是大型城市尤为明显,北京有一环至六环,四环内已是绝对市中心;而上海也已有内环、中环及外环,上海中环也是繁华的代名词了。

  而当前,杭州仅有绕城高速一条完整环线,所以绕城成为区分市区与郊区的一个分界线,然而杭州已规划有中环(城市组团环线)及二绕,届时,绕城高速或将成为杭州的内环。


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杭州环线规划图(来自浙报传媒地产研究院“决策通”系统)

  杭州二绕:即杭州都市经济圈环线,大体分东线、西线两大部分,连接杭州、嘉兴、湖州、绍兴四个城市。“二绕”2017年全面开工,预计于2020年建成。

  杭州城市组团环线:杭州的“一绕”和“二绕”之间相距较远,而杭州的6大组团基本都在两者之间,添加一条联络环线,串联起大杭州的各个组团。

  2、地铁拉伸城市骨架 绕城外客户接受度大幅提高

  未来五年是杭州地铁建设的高峰期,至2022年,杭州绕城内外将形成较为完善的地铁网络,将极大减少通勤时间、拉近心理距离,对于轨道交通而言,绕城、高架、江河这些都不再是屏障。

  此次出让的两宗地,均位于地铁沿线,地铁对出行的便利性影响很大。就像目前良渚新城至城西银泰公共交通需要一个小时以上,而年底地铁通车后,时间预计将缩短一半。

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  杭州地铁规划图(来自浙报传媒地产研究院“决策通”系统)


  3、房价体系绕城内外已全面接轨

  翻开杭州房价地图,绕城外多个板块房价已经突破20000元/平方米,例如未来科技城、良渚新城、双浦等。其中绕城外的未来科技城热度及房价已经超过很多主城区板块,良渚新城、临平新城也大有后来居上的趋势。

  4、临安设区 杭州版图再度扩张

  8月11日,临安公布撤市设区,成为杭州第十区,杭州市辖区版图再度扩张。之后8月25日临安的土地出让直接显示了设区的威力,离绕城高速西面30公里的地方,楼面价已经高达13661元/平方米。

  可以预见的是,杭州市辖区版图还会继续扩张,随着国家都市圈战略的逐步推进,杭州市区作为杭州都市圈的核心,与绍兴、嘉兴、湖州等地的联动更加紧密。

  看杭州,或许应以更大的角度来看,大杭州亦或是杭州都市圈的角度。


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