浙江在线-住在杭州网4月1日讯(浙江在线记者 盛哲徽) 3月28日，杭州楼市调控政策连夜升级，认房认贷、限制单身成年人士购置二套、限制外地人从四县市“曲线入杭”……多管齐下，先前一系列调控中存在的漏洞均被堵死。
升级版新政是否奏效？现在判断为时尚早，不过结合自2016年9月以来的一系列政策加码，本轮调控周期下的市场环境已隐现端倪。
购房者层面，真实的购房需求进一步迸发，投资性需求被迫转进商业地产；开发商层面，对后市的预期仍普遍乐观，但观望的情绪也已出现。
3月成交量同比下降25%，商业项目霸榜top10
在刚刚过去的3月，杭州楼市分别在月初和月末加码了调控力度。
而其作用被最为直观的反映在当月的成交数据上：
2017年3月，杭州共计成交商品房18974套，较2016年3月(25463套)下降了25.5%；成交均价19480元/平米，环比2017年2月(19603元/平米)也略有下降。[权威发布 | 三月及一季度杭州楼市销售排行]
由数据可以看到，在楼市传统旺季的“金三”，杭州楼市的表现并没有十分的火爆，无论是成交量还是成交价都处在一个相对平稳的状态下，“房子不是用来炒的”这一调控的首要目标基本得到了实现。
具体到楼盘层面，新政之于市场的改变体现的更为明显。在新鲜出炉的3月主城区销售金榜上，排在榜单前列的项目，要么就是酒店式公寓，如运河郡、中豪国际、绿地旭辉城(3月成交主要是酒店式公寓)等，要么就是标准意义上的刚需盘，如公园里、像素等。
值得一提的是，销售前十的项目中，仅有两个的成交价高于3月主城区的平均水平(24960元/平米)。这也在一定程度上说明了，刚性需求正在逐渐压倒改善需求，成为市场的主流。
许多二手房突然不卖了，有楼盘劝退房者“不要放弃”
作为楼市的主体，调控之下，供需双方的心态也在发生着变化。
买方这边，不同类型的购房者，各有各的心思。
改善型购房者中有相当一部分失去了房票或者换房成本变高了，只能遗憾退场，而首次置业的刚需则认为买房的竞争压力变小了，购房的热情反而有所提高。
“之前想买时代奥城的，结果买的人太多了，房子早早就给订光了，现在新政出来了，估计很多人都没房票了，对于我来说，我觉得其实是个机会。”在长龙·领航城的售楼处，记者偶遇的这位叶先生，他的观点在很大程度上反映了眼下刚需置业者的心态。
从记者走访的几家二手房中介的反馈看，新政之后解除定金协议的情况不在少数。我爱我家西城年华店的一位销售表示，自己这边有好几个原来打算卖房置换的房东，受新政的影响，发现卖房得来的钱买二套其实并不划算，所以就干脆不卖了。
卖方这边，开发商整体的预期还是比较乐观的。艮北新城某项目的营销负责人告诉记者，新政发酵还需要一段时间，大面积的降价短期内不可能出现，而从长远看，杭州的房地产市场还是值得被看好的。
不过，也有部分开发商开始焦虑起来了。在本网的口水论坛上，有网友爆料称，受新政影响，它的首付比例发生了变化，购房压力陡增，就在他计划退房之际，开发商却打电话给他，让他不要轻言放弃，必要的时候甚至愿意在价格上做出让步。
调控新周期，一场恐慌与理性的博弈？
自2015年330新政以来，杭州楼市就进入了政策利好下的“暴走期”。即便是去年9-10月份，连续挥出的调控重磅组合拳，也并未扑灭这股向上的行情。
此次加强版新政，就目前的情况看，已取得了一定的效果，然而从长远，前景仍未可知。
在调查中记者发现，购房者中出现了这么一种怪象：有购房者认为，在政策不断的变化下，如果他现在不买房，将来有一天恐怕连买房的资格也没有了，在这样的观点下，这部分人群的购房欲望反而得到了提升。
浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚认为，加强政策会有一些作用，但是否能缓解市场恐慌情绪则存疑。
丁建刚表示：“现在的市场恐慌情绪并非只是杭州一个城市，而是整个中国一二线城市弥漫着这种恐慌情绪，甚至已经外溢到了香港。可见，整个市场已经是高度的金融属性和投资属性，并相互间传导。因此，并非一个城市的政策能够解决全部问题。”
行情的变化，往往始于市场预期的改变。政策之下，买卖双方永远存在一个博弈的过程，在这一轮新周期内，市场预期何时逆转，对于买卖双方而言，似乎又是一个博弈点。
