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丁建刚博鳌点评:去地产化时代尚未到来 调控不会松动
2017-08-09 16:52:54 浙江在线
博鳌房地产论坛已举办17届,本网首席评论员丁建刚连续6年以嘉宾身份受邀参加,并主持多场主题论坛。

评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员丁建刚

  博鳌房地产论坛已举办17届,本网首席评论员丁建刚连续6年以嘉宾身份受邀参加,并主持多场主题论坛。

  2016年中国一二线城市房价经历一轮暴涨,9·30之后开启史上最严厉调控。以过去一年波澜壮阔跌宕起伏的房地产市场为背景召开的博鳌论坛,丁建刚参与其中,并观察总结出六大共识。

1、房地产在未来10至20年仍处于大时代态势

  本次博鳌论坛主题《跨越与去地产化浪潮》 。“去地产化”主办方意指未来经济对房地产将不再过度依赖。

  “去地产化的话,我们还有什么必要开博鳌房地产论坛呢?”众多嘉宾对“去地产化”进行了推翻和否定,这基于无论从刚刚超过50%的城市化率、人口的变化、城市的更新各种维度考量,中国的房地产市场尚未进入完全饱和,增量房几乎停滞的阶段。

  对于中国房地产是处于大时代还是小时代的争论,达成一致共识,房地产在未来10至20年仍是大时代之势。

 2、调控在可预见的未来不会放松

  对去年9.30之后开启的调控政策走向,与会嘉宾达成高度共识,在可预见的未来,调控不可能放松。虽然已有严厉的限购、限贷、限价政策,金融、货币等配套工具,仍有加码的余地。

  在对调控不放松的预期下,往年博鳌论坛上最热门的话题“未来房价是涨是跌”,几乎无人提及。整体心态趋于平和。

 3、房地产的创新转型之路尚未有成熟模式

  在过去几届博鳌论坛上,高频次出现的“养老地产”、“旅游地产”、“商业地产”、“文化地产”、“互联网+”等概念,本次论坛上不再是热门话题。事实上,这些探索到目前为止还没有非常成熟的道路和模式可走。

  大多数房地产行业的从业者,仍坚持以房产为主业,目前尚未寻找到可替代的转型或者创新,如果放弃房产作为主业,不是转型或者创新,而是转行。

 4、租赁市场会快速发展,但不会成为中国的主流

  近期九部委发布《关于发展租赁住房的通知》,包括杭州在内的12个城市成为发展租赁市场的重点城市,租赁市场、租售同权、租房落户等与“租赁”相关的话题刷屏本次博鳌论坛,租赁市场作为中国房地产市场过去多年中的缺项,在未来一段时间将迎来一个快速的发展期,这是本次论坛的又一个共识。

  租赁市场作为中国房地产市场过去多年发展中的缺项,在未来一段时间内将迎来一个快速的发展期,是本次论坛的又一共识。

  同时形成的共识还有,租赁市场在中国不可能成为主流,不会像欧美国家那样占据整个市场40—50%的份额。中国目前城镇住房拥有率已达90%,大部分的中国居民不可能抛售掉手上唯一一套住房,然后重新过起租房生活,这是现实国情。

  未来新一代人口,尤其是90后00后,对房子是否一定拥有产权没有上一代人这么深的执念。他们对独立的空间、便捷的生活、自由的迁徙、个人的价值会有更强烈的关注,当工作不再成为谋生的基础,他们会成为“拉杆箱的一代”,大跨度地迁移,在各个城市间自由切换生活,他们的需求将成为各个大城市租赁市场发展的空间。

  各大房企已把长租公寓的布局提上日程,这将是房产商转型的一种尝试和探索。

 5、金融货币政策持续收紧,未来一年开发商资金相对宽裕

  在过去的两年中,金融货币相对比较宽松。未来一段时间,特别是去年的经济工作会议、今年4月的政治局会议包括不久前的金融工作会议之后,金融货币政策将持续收紧,对于这一点,无论是经济学家、学者还是行业的从业者,都形成了共识,并做好了准备。

  依赖于去年地产的大丰收,加上过去半年的高销售额,大部分房企有大量的现金回笼,即使在金融货币政策持续收紧的形势下,也不会在下半年或短期内造成房企资金的短缺甚至断裂。

6、长效机制尚未找到清晰的道路,房地产税是长效机制的组成要素之一

  去年中央经济工作会议首次提出长效机制,在本次论坛上,包括我主持的主题论坛,也围绕长效机制进行了探讨,嘉宾的共识是,长效机制尚未找到清晰的道路,但房地产税必然作为长效机制的组成要素之一。

  用经济学家樊纲的说法,没有房地产税一定会出泡沫,有了房地产税未必能降房价,但能起到内在稳定器的作用。在具体的操作上,他给出的设想是,老房老办法,新房新办法,以20年为一个过度期。

  很多人也质疑,以20年过度还有什么用?我的理解是,这相当于一把达摩利斯之剑,悬在市场上空。第一给持有过多房子的人逐渐减持的时间,第二给想过多囤积房子的人一种顾忌,想买新房就要征收房地产税。

  我认为,这种可能性还是有的,老房20年内不收房地产税,给你20年的时间做处理,新房购买量大于某一个人均面积(如上海试点的人均60平方米)开始征收。这样的方案容易在立法上通过,房地产税还是要立法的。但是我也没有那么乐观,认为房地产税今年或者明年上半年就能出台。

  在往年的博鳌房地产论坛,我们浙江的房企一般都比较低调,大多选择只做不说。今年我们看到了一些新的现象。比如绿城房地产管理集团将绿城管理的4.0代建体系,以及绿星标准、管理学堂、地产基金、房屋4s店等经验带到了论坛上分享。其中“五维共赢”模式,让委托方、供应商、业主、员工及股东和投资人,形成良好的五维关系和共赢模式,这一理念受到高度关注。

  另外,从浙江温州走出去的中梁,和迅速崛起的浙江祥生,这两家企业厚积薄发弯道超车,都在争创千亿的路上,是本次博鳌论坛“最佳投资风尚大奖”的获得者。


  【浙报传媒地产研究院|浙江在线·住在杭州网

来源: 浙江在线  记者 丁建刚   编辑:周杭
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