浙江在线-住在杭州网6月10日讯（浙江在线记者 黄杭艳）最近的杭州楼市仿佛让很多人都摸不着头脑，一边是整体成交量逐月下降，一边很多楼盘是开盘即售罄。从近段时间杭州楼市的成交量来看，楼市的住宅成交排行榜几乎是被刚需占领了。

　　还记得那些年出现的3万+、4万+的楼盘么？之前的一波纯改善项目在经过政策洗礼之后悄无声息地远离了人们的视野，特别是申花这一带高端项目聚集地，如今却少有声音发出，这波高端改善如今如何了？

　　改善显性库存进入“断档期”

　　据住在杭州网统计，截至到6月7日，杭州主城区内100方以上户型的显性库存为5860套房源，而实际情况应该远没达到这个数字，由于网签的延迟性，有很多房源应该是处于被预定但还没签约的状态，而针对这类房源开发商的对外口径往往是“已售”。

　　一些原先改善房源的热门区域如钱江新城、申花等板块已经许久没有发声，特别是在去年呼声很高的申花板块，今年一下子功成身退了一般，板块内的一些楼盘距离上次开盘有的已经过去了将近有半年之久。

申花板块2017年1-5月显性库存和成交变化图

　　改善房源为何会进入断档期？一方面是因为政策原因，高价房源预售证难领导致供应量减少；而另一方面现如今在售的一些项目其实是在限价之后开出的房源，价格方面相对来说已经是比较“实惠”的，这就促使了一部分人先下手为强，变成现今供不应求的状态。

　　项目预售证难领、成交量减少、库存下降，一个板块失去了房源的流动能力，自然也就看不见活力。

　　据统计，目前申花板块内住宅的显性库存为160多套，主要集中在西江月、锦绣之城和武林邸三个项目，分别还剩有几十套房源，而经记者多方询问的结果也是“对不起，我们目前没有房源可售”。不过，像锦绣之城、武林邸近期在积极准备申领预售证中，项目还有一些隐性库存保留。

　　高价地不断，隐性库存充足

　　住宅市场虽然是一片寂静的状态，不过申花板块内的土地市场依旧还是占据话题不断。

　　让我们先来回顾一下申花板块2016年的土地出让情况。申花板块2016年以来共出让5宗宅地，分别由天阳、融信、金茂&首开、合景泰富、融创竞得。

　　从年初1月天阳以19695元/平米楼面价竞得武林邸项目地块，到8月融创以34028元/平米竞得庆隆单元地块，八个月涨幅高达73%。期间，6月份，首开&金茂联合取得了庆隆单元另一地块，当时成交楼面价为33106元/平米，连续多个高价地的诞生，再一次证明了申花板块的热度依旧。

　　而到今年年初，绿城&建发联合拿下的塘北单元地块，40766元/平米的楼面价，又一次刷新了板块楼面价新高度。接下来的7月份，庆隆单元又将有一块土地出让，到时必然是一场恶战。

　　如今的申花板块已经完全是一个改善型需求的板块。遥想当年记者刚入行不久的时候，去探访过申花板块，那时候板块内的黄龙金茂悦均价才26000元/平米出头，而其他一些楼盘如尚景国际、东方福邸等项目的均价也都在23000-25000元/平米左右，那时候申花对于刚需购房者来说还没有那么高的门槛。

　　随着高价土地的频繁出现，今后申花将会走向更高的房价高地。

　　庆隆单元后期或将陆续有新盘供应

　　改善新房市场遇冷已是不争的事实，从表面上来看，领不出预售证、无房可卖是大多数改善项目如今的现状。

　　申花板块作为这类产品的供应大户，当前板块内的可售存量堪忧，不过接下来的庆隆单元将有一些新项目相继面世。在去年相继拿的几块高价地，最近都有动作，融创宜和园、融信公馆ARC、首开杭州金茂府将在接下来相继面世。

　　供应量增加，接下来改善市场将会如何走？据悉，庆隆单元即将面市的三个项目当初的拿地楼面价均在30000元/平米以上，再加上精装修、财务等一些成本，保守估计，这些项目未来售价至少会在4万+，甚至极有可能达到5万+。

　　如无意外，由首开和金茂联合打造的首开杭州金茂府将成为庆隆单元今年的首发项目，预计6月份开盘。作为区域内最大的一宗宅地，又有12大科技系统的加持，它的定价，在很大程度上将左右区域的房价基准线。

　　而随着最新二套房房贷率上浮的政策，今后改善的置业成本将会越来越高，需求就会有所抑制。一边房源供应会继续加大，而购房需求又有所抑制，接下来的改善市场还是有扭转的可能性。