您当前的位置 : 浙江在线  >  住在杭州网 > 新闻网 > 原创频道 > 陈行利个人页面  
政策逆转的这一年 丁建刚如何点评楼市特征?
——丁建刚报告会之2015年杭州楼市特征与展望
2015-11-28 21:33      原创
房博会第二天,世贸场馆外的气温不足10度,场馆内却是人头攒动,春意盎然,俨然是购房者的集体狂欢日。随着今天下午《丁建刚房产报告会》的开启,购房者们的参展热情更是达到了高潮。

  

《丁建刚报告会》现场人气火爆座无虚席 
 

  浙江在线·住在杭州网11月28日消息 (记者 陈行利) 房博会第二天,世贸场馆外的气温不足10度,场馆内却是人头攒动,春意盎然,俨然是购房者的集体狂欢日。随着今天下午《丁建刚房产报告会》的开启,购房者们的参展热情更是达到了高潮。

  【浙江省第二十二届房地产博览会主站

  作为每年房交会的保留节目,《丁建刚房产报告会》已经如期举办了8年之久。8年的坚持,换来的是大批“刚丝”一如既往的热情。数百名购房者将报告会现场挤得满满当当,其中既有“每场都不拉下”的“刚丝”,也有专程赶来学习的从业人员,但更多的是现阶段需要指点迷津的购房者。与以往不同的是,今年的报告会环节被组委会纳入了重点议程,浙江省房地产协会会长贾宝林也特别莅临现场聆听。

  报告会期间,高潮迭起、人流不断,人气爆棚到座位已经无处可加,数百名购房者认真聆听与记录着精彩观点,更有不少人站着听完了1个多小时的报告会,场面之壮观令人惊叹,堪称是本届房博会上最大的亮点。

丁建刚老师在报告会上为购房者带来最权威的楼市评述

  政策逆转,成交创新高,房价止跌微涨

  “杭州在全国来说是一个高敏感度的市场,无论是对于政策还是市场,要有一点点风吹草动,这个市场变化就非常敏感。”丁建刚在报告会伊始就指出,基于这样的敏感性,在政策由“调控、遏制、抑制”转为“稳定、鼓励、支持”的2015年,杭州楼市在一系列救市政策的推动下,发生着根本性的逆转。

  从“330”政策二套房首付比例降至四成,到个人二手房的营业税时间由五年下降到两年;从5次降准降息,到公积金二套房首付降至两成……短短几个月间,政策层面频发利好政策,不断刺激楼市需求。除了经济层面的救市外,还有更大的杀手锏。“五中全会断然结束了长达30多年的独生子女的政策,出人意料的使出了放开人口政策;半个月前,最高领导人表态,要化解房地产库存,促进房地产业持续健康发展。与两年前的千方百计增加住房供应形成巨大反差。”丁建刚认为,高层对房地产业发出这样的信号,几乎是前所未有的。。

  在急切的救市政策推动下,对于政策高度敏感的杭州楼市也呈现出几大特征。最为明显的就是成交量和成交价格的变化。

  成交方面,截止到11月28日,“3.30”政策之后的八个月时间里,杭州楼市连续八个月月成交超过万套,这在杭州房地产市场上是史无前例的。而纵观全年,11月尚未结束,2015年杭州楼市成交量已经达到了10.7万套,远超于2009年10.5万套的最高纪录。

  成交价格方面,虽然今年成交量已经达到历史新高,但基于巨大的库存量和市场预期的变化,成交价格却仅仅是止跌微涨。“国家统计局数据显示,从2014年以来,商品房的价格一直在下跌,去年跌了10个点;不过,从今年4月份开始,住宅价格结束了长达一年半的环比下跌,到6月,开始有了上涨。到8月,杭州非常难得的同比上涨了,比2014年同比上涨了,直到现在,上涨的趋势已经比较确定了。”丁建刚分析。


丁建刚报告会现场座无虚席,不少购房者只能站着聆听报告

  市场分化加剧,区域、个盘冷热不均

  “今年以来,杭州楼市区域之间,板块之间,开发商之间,楼盘之间,乃至价格之间的分化都加剧了。”丁建刚认为,像桥西、滨江、申花、西溪、市中心等板块,目前的供需关系相对比较健康,存销比比较理想。

  “比如市中心,到10月26号,市中心商品房潜在供应共87万方,如果按照今年的销售速度,24个月就去化完。”但是丁建刚也指出,当下楼市中也存在着仍然比较艰难的板块。“比如说整个临平,无论是老城,新城,以及临平山北,目前的销售都还是非常艰难的,价格也仍然在下跌之中。”

  开发商和个盘之间的分化也在加剧。当下市场中,少数开发商销售金额突飞猛进,但大多数开发商仍然是非常焦虑,非常迫切卖房子。从截止目前的数据来看,杭州商品房成交金额前十的开发商,已经占据了37%的市场份额,可见各家开发商苦乐不均,严重分化。

  具体到个盘,丁建刚认为,部分性价比较高的楼盘,成交量惊人,但同时大量的楼盘销售仍然困难。“比如说大家房产的运河之星,主城区中的万元楼盘,今年到现在已经卖了1200套;桥西的绿城运河宸园,9个月的时间卖了22亿,基本清盘了,现在公寓只有20多套房子了;黄龙金茂悦八次开盘,八次售謦,到11月的时候开始推出楼王;嘉里云荷庭,在之江的楼盘,一年卖了10个亿,名列之江第一……”

  市场分化,带来最明显效应就是价格的分化。丁建刚表示,以上列举的热点楼盘,大部分在今年都迎来了价格的上涨,甚至部分楼盘涨幅超过了20%。不过,更大量的楼盘价格基本持平,有的还在下跌之中,例如临平某楼盘成交均价不足4000元/平米,将杭城房价拉回到了10年前。可见,市场冷热分化十分明显。

上到中老年购房者,下到年轻购房群体,大家聚精会神,细心聆听报告

  土地市场屡创新高,地价、房价、二手房价相互脱节

  新房市场在区域上表现得冷暖不均,土地市场则在时间轴上冷热参半。今年1-8月份,房企拿地热情不高,土地市场相对较为冷清。但9月份伊始,土地市场迎来了一轮强劲的复苏,多个板块接连创下了地价的新高。

  “为什么是9月份之后?房地产是一个购买原材料(即土地)前置的行业。很多开发商在前几个月没钱,拿什么买地。它必须销售,把钱拿回来之后买地。但这时候大家都有钱了,怎么办,抢地,非常无奈。这种周期已经多次循环了。”丁建刚表示,9月份开始,大部分房企资金有所回笼,急于补仓,加之政策的变化,诸多房企开启了抢地模式,地价新高因此层出不穷。

  “抢到了什么程度呢,万科文晖路地块,楼面价18074元/平米;文晖另一宗宅地,朗诗拿下,楼面价17061元/平米;阳光城,在湖州街东侧、城市学院北侧的地,楼面价15111元/平米,当时也让大家惊呼;绿城联合九龙仓竞得滨江四桥江景宅地,楼面价21047元/平米,刷新纪录;但很快,这个楼面价很快被中国金茂刷新了,中国金茂在寰宇天下以南的地块,楼面价21512元/平米;之后,中国铁建拿下三墩北地块,楼面价8510元/平米;之后,朗诗又在文晖单元补了一块地,楼面价18479元/平米;桥西最后一块地被金地以16842元/平米的价格夺得,就是南北西岸的旁边;而就在一个星期之前,大家房产拿下了上塘单元地块,20409元/平米的楼面价,晋升为板块新地王。”

  丁建刚认为,虽然目前还没有明显“面粉贵于面包”的现象,但是从地价表现来看,地价和商品房价格已经脱节,甚至高于二手房的成交价格。市场呈现“出地价走地价的走势,商品房走商品房的走势,二手房走二手房的走势”,三者价格“各行其道”。

  也正是因为二手房价格(除个别地方以外,如滨江区)基本没有受到土地和新房市场的传导,今年年初至今,杭州二手房均价呈现出量高价稳的走势。1-10月份,二手房成交量36500套,刷新了2010年以来的最高纪录。

  未来救市政策有望加大,巨量成交不可能持续

  2015年楼市利好政策不断,成交创下新高,未来一年,市场又将如何走向?丁建刚认为,未来市场的走势受多重复杂因素的影响,政策层面,救市政策有望会加大。

  “救市政策没有任何悬念,一定会继续,甚至会加大。可以预计的政策是,户籍政策将大面积、大幅度放开,包括杭州这样的城市;政府回迁安置和部分保障性住房改为货币化安置。可以期待的是,货币政策将进一步放松,降准也一定会有;按揭贷款利率优惠应该会进一步加大,比如说首套房8.5折利率,二套房基准利率上浮10%的取消,都有这种可能。甚至,进一步降低首套和二套房的首付,减免部分契税、部分二手房的营业税”

  未来成交量方面,丁建刚认为,像2015年这样巨量的成交不可能再持续了。“2015年创下了历史最高成交量的行情,既有政策大幅度逆转,购房成本降低等因素,也有2010年以来限购限贷政策压抑需求的释放,是多重因素造成的。显然这样巨量的成交是不可能持续的,这一点大家要有准备,不可能长时间的持续。除非有极端的例子,比如7折的利率,,完全不限贷,否则不太可能出现。”

  丁建刚预判:“如果上述这些政策都以较大力度出台,那么2016年商品房成交量仍然会有比较大的惯性,但要达到2015年这样,却比较难;如果说这些政策不出台,明年年初市场就会迅速降温。”

  而在成交价格走势方面,丁建刚则表示,今年多个创新高的楼面价,有可能会传导到未来的房价上来。因为这些高价地块所在的板块,比如滨江、桥西、市中心、上塘等,供求关系普遍都比较健康,并且有较多的产品创新空间。但纵观历史上很多高价地,很多高价“面粉”,但并没有做出高价“面包”来。最终取决房价走势的,还是供求关系。

  最后,丁建刚留给开发商和购房者的建议都是一句话:面对瞬息万变的政策和经济形势,应该根据自己的实际情况,留一半清醒留一半醉。

 
来源: 原创  记者 陈行利  编辑: 张筱
相关新闻
版权和免责声明
  凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。
  本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  联系电话:0571-85399752。
增值电信业务经营许可证: 浙B2-20080242 互联网新闻信息服务许可证:国新网3312006001 网络文化经营许可证:浙网文[2012]0216-022号
信息网络传播视听节目许可证:1105110 互联网出版许可证:新出网证(浙)字21号 互联网医疗保健信息服务: 浙卫网审[2012]19号
工信部备案号:浙B2-20080242-1 广播电视节目制作经营许可证:(浙)字第057号短消息代码证:浙号[2006]00072-B011
网站简介 | 网站合作 | 刊登广告 | 联系方式 | 主持人介绍 | 法律顾问
浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办  浙江在线新闻网站版权所有
分享按钮