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前三季度观察:繁华与隐忧,楼市四季度变数重重?
2015-10-01 01:59      住在杭州网
伴随着9月最后一下钟声的敲响,杭州楼市的三季度就此落下帷幕。据住在杭州网统计数据显示,截至9月30日晚,杭州市前三季度商品房共成交89936套,在近9年同期成交中排名第一,超过了疯狂的2009年。

文/住在杭州网记者 陈行利

  从单月成交来看,这份成绩单将更为光彩:在“330新政”为首的利好政策主导下,从4月份开始,楼市成交量屡创历史新高,接连6个月成交突破了万套大关。

  不过,这份看似繁华的成绩单背后也存在一丝隐忧:9月末,楼市库存如失控的猛兽,一周暴涨5000多套,最终冲出了16万套的牢笼……多个年度大盘集中入市、开发商开启冲量模式的四季度,杭州楼市会否迎来新的转折点,后市走向会否再生变数?

  政策助推量价齐升,库存创16万新高

  2015年前三季度,杭州楼市以几乎是去年同期成交量的两倍,创下近9年来的新高,甚至超过了曾近疯狂的2009年。

  翻看过去这9个月成交记录,在多重利好政策的刺激下,楼市成交走势分明。

  在一季度1-3月杭州市区累计共售出商品房17324套后,3月最后一天,“二套房首付比例下调至四成”的330新政出台,楼市由此开启了限购以来最大幅度、最宽松的政策环境,一系列调控、货币政策不断唤醒购房者的置业需求。自此,楼市成交量正式起势,一波11连涨的周成交奠定了4、5、6三月平均超过12800套的月成交,并最终将二季度成交收官在38000套以上,半年总成交量更是创下近8年的新高。

  进入三季度,本是传统淡季的7、8月,楼市延续二季度热销势头,开盘热潮不断,月成交量连续5个月保持在万套以上。到了9月份,“金九”开盘潮有所延缓,上半场开局不利;下半场多个新盘集中入市,行情有所翘尾,破万的悬念解开。以万套收官的三季度,最终创下了“6连万”的记录。

  在商品房成交量创下新高的同时,16117元/平米的全市成交均价,也比去年同期上涨了500元/平米左右。而如果将范围锁定在主城区,价格上涨幅度更为明显,22060元/平米的成交均价创下了近4年来的新高。

  虽然前三季度成交量价齐升,但楼市库存却不甚理想。30余个新盘入市的9月,库存再创新高。在9月最后一周,杭州市可售房源一周狂涨了5000多套,截至目前,主城、余杭、萧山三区的总库存量已经正式突破了16万套大关。即便是按照目前单月万套的成交速度来计算,要完全去化掉这些库存,还需要近一年半的时间!

 

 


  9月迎拍地高潮,房企狂揽好地忙补仓

  相较于新房市场从4月份伊始的回暖,杭州土地市场的这股回暖势头来得略微晚了一些。

  6月之前,开发商拿地较为谨慎,土地市场延续了2014年以来的低迷状态。不过数据虽低迷,但也不乏亮点,个别优质地块还是引发了多个大鳄激烈拼杀,如最终被融创、大家联合拿下的南星单元地块就引得九龙仓、方兴、龙湖平安组团、旭辉等多家大鳄争夺。

  6月分水岭一过,土地月度成交金额开启了“5连涨”模式,市场开始回暖复苏。7、8月份,申花等多宗热门宅地引发大批房企争夺,香港兴业、诸暨祥生、中民投等多家外来房企也在此期间首次亮相杭城。进入金九,土地市场更是进入了疯狂推地期。半个月时间内,34宗地块成交,累计成交金额高达146亿元,是8月份的3.5倍。这也是今年以来,土地市场成交金额最高的一个月。

  值得一提的是,9月的这股拿地热潮中,外来大鳄似乎是占据了压倒性的优势。在备受关注的文晖、上塘、之江等主城区优质地块的争夺战中,最终将其收入麾下的均为外来大鳄。联想2013年外来大鳄蜂拥入杭的场景,时隔两年,财大气粗的外来房企已然在土地市场上反客为主,把握了一定的话语权。

  金秋拿地形成高潮,一方面是源于去年低迷的土地市场下,不少房企未拿到合适地块,如今急需填补库存;另一方面,今年6月份,杭州新修订了《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》,其中特别提高了新建商品房预售的门槛,而从今年10月1日起所拍的土地都将执行该新规。房企们赶在10月前加紧补仓,意在搭乘9月这趟末班车。

  四季度冲量模式下,多重悬念未解

  一边是史上新高的16万套的楼市库存,一边是亟待补仓的房企,开启冲量模式的楼市的四季度,楼市未来走向会否再生变数?四季度,还有不少诸如此类的悬念,有待市场解开。

  悬念一:银十新房月度成交能否保持万套以上?

  二季度开始,杭州市商品房月度成交量已经连续半年突破了万套大关。即将到来的“银十”,能否继续保持这个势态?

  从金九不及7、8月份的成交表现来看,破万的成交量已经略显艰难,若不是最后一周的冲量,金九成交很有可能跌回万套以内,沦为“铁九”。即将到来的10月份,新盘市场预计开盘量仅30余个,仅占9月一半左右。在新房源供应相对减少的情况下,“银十”成交量或将收到影响。

  但另一方面,9月不少重量级新盘,如绿城、地铁杨柳郡等开盘节点有所延缓,这些推盘量大热门新盘若在“银十”集中入市,又或将大大助推“银十”成交量冲高。

  悬念二:四季度,土地市场的拍地热度能否持续?

  在9月份这波拍地热潮中,虽有如万科这样多处成功补仓的大赢家,但也有多次参与竞拍却仍一无所获的房企。四季度杭州虽然整体推地量不如近期来得“猛烈”,但其中仍不乏主城区热门地块,如滨江、潮鸣、南星等单元的优质地块,将在四季度推出,届时,一众急需补仓的房企,会否再度激烈抢夺,掀起另一波拿地高潮?

  不过,从9月份开始,《挂牌出让书面竞价规则》已发生变化,超过上限价格转入保障房面积竞投的规定已被取消,杭州土地又将恢复价高者得。在没有了溢价率的限制后,房企拿地或许将会更趋谨慎。

  同时,从9月份开发商拿地的趋势来看,房企更偏向于同板块补仓,如在之江宅地的争夺中,参与竞价的房企中天、大家等均为同板块补仓。在熟悉的家门口拿地,出价自然也会相对谨慎。

  悬念三:冲量压力下,谁将问鼎年度桂冠?

  在今年上半年的房企排名中,绿城、滨江、万科三足鼎立,分别拿下了成交金额的冠亚季军。但在经过了三季度的拼杀后,滨江三个月完成近60亿销售额,最终以149亿的总成交量稳稳摘下前三季度的成交桂冠。

  同时,在今年前三季度成交前十的房企名单中,后7位的排名格局也有所变化。龙湖、融创拿下第四、第五的席位后,出现在去年同期这份榜单中的绿都、世茂等房企均跌出了今年的榜单。宋都、金地、中铁建后来者居上,成功填补前十空缺。

  在四季度冲量压力下,前十格局会否再变?年度成交桂冠花落谁家?

来源: 住在杭州网  记者 陈行利  编辑: 姚曹洁
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