|
|
|
|
|
|
有人推荐“捡漏”有人吐槽“太贵” 杭州的地价到底降了多少?
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 章嵘嵘  编辑: 叶露
  九龙仓低溢价拿下申花第三个储备项目,确定了杭州土地降温的趋势——中心城区宅地价格也回到了两年前。

  浙江在线-住在杭州网杭州8月10日讯(浙江在线记者 章嵘嵘) 九龙仓低溢价拿下申花第三个储备项目,确定了杭州土地降温的趋势——中心城区宅地价格也回到了两年前。这个特殊时期,随着近期四七堡一宗宅地挂牌,一个全新的杭州地产板块正式亮相:东南向临江的江湾新城——这个生于“拥江时代”的板块注定自带光环,并且“话题性”很高。

  挂牌消息一出,立即有声音推荐房企去“捡漏”:钱江新城二期宅地起价才2万元/㎡;同时,猛烈的吐槽也随之而来:实际楼面价都快3万/㎡了,区位靠近九堡,这个起价根本不敢报名。

  到底是钱江新城还是九堡?板块问题,我们暂不讨论。但明明就这么一块地,为什么有人说起价2万/㎡,有人却说实际要3万/㎡呢?

  这中间的万元差值是如何产生的呢?

image001.png

  江湾新城区位图

  提要:

  如果有这些“备注”纸面地价就不准了

  配建、代建对地价有何影响?

  下半年以来哪些区域的地价是真的跌了?

  公租房、幼儿园……

  需要配建的土地可能比看到的价格贵很多

  7月6日之江宅地成交后,仁恒地块的楼面价到底多少,几乎成了各家媒体的“罗生门”。一时间,“之江暴跌”、“之江企稳”、“其实之江小涨”等完全相左的结论纷纷出现。

  问题出在哪里呢?就在于之江宅地配建公租房的测算,以及其对标地块(德信·九溪云庄)含自持的测算。

  ① 地块内配建最“贵”地价误差可达两三成

  土地规则中,出现较多地块内配建形式的有三种:公租房、养老用房、幼儿园(幼儿园用地也存在出让地块外部配建情况,下文会具体介绍)。

  地块内配建若无特殊说明,建成后由房企无偿移交给当地政府。注意了:是无偿。

  这意味着,配建公租房/养老用房/幼儿园地块,一是损失可售货值,二是配建部分的建设成本需无偿付出。

  之江宅地成交信息表格

image002.jpg

  以上图仁恒竞得的之江宅地纸面成交信息为例,若无公租房配建,19040万元/㎡成交楼面价不会引起任何异议。

  偏偏其公租房配建达3万方,占总建面的20%。公租房部分建设成本高达11434万元,使总成本增加至30.5万元。而地块总可售建面从15.5万方压缩至12.36万方。

  最终之江宅地实际楼面价为24725元/㎡,与纸面楼面价19040元/㎡相比上涨了近30%。

  至此,我们可以回答本文开头提到的江湾新城宅地,为什么有人说便宜有人喊贵:地块挂牌起始价20024元/㎡,按同样方法测算得出实际楼面起价已达28260元/㎡。

  *楼面价=总金额(土地成交金额+公租房建设成本)/建筑面积(地块总建面-公租房建面)

  *配建建设成本=建安成本(≈3000元/㎡)+其他成本(如公租房全装修成本)

  *根据规定,公租房全装修标准为套内800元/㎡,折合建筑面积粗略估算为700元/㎡,故保障房成本按3700元/㎡计算

  如果配建不在地块内

  地价差异就不大

  地块代建项目一般为幼儿园、中小学、道路、绿地等,挂牌文件中往往会明确建设于地块内部外部,以及是否有偿。

  7月30日旭辉刚拿下的南部卧城宅地是最好的案例:该地块需在出让地块外代建幼儿园用地、中小学用地、道路用地以及绿地用地,且明确幼儿园为无偿代建,而中小学、道路以及绿地均为有偿代建。

  有偿代建是指政府会按建安成本对代建项目进行回购,设计费、规费虽不含在内,但基本可忽略。也就是说,旭辉的南部卧城宅地仅幼儿园部分增加了成本支出。

  同时,代建项目为地块外部配建,不占地块用地面积、对项目货值影响不大。

  蜀山宅地成交信息表格

image003.jpg

  故旭辉南部卧城地块总金额在成交总价370675万元的基础上增加了幼儿园用地1305万元的建设成本,可售建筑面积未有任何变化,其实际楼面价最终为13520元/㎡。

  成交楼面价与实际楼面价差别不大。

  *实际楼面价=总金额(成交总价+无偿移交的配建建设成本)/建筑面积(可售建筑面积-地块内代建项目建筑面积)(此处建筑面积不变)

  *配建建设成本=建安成本(≈3000元/㎡)+其他成本(如幼儿园全装修成本)

  7月以来都在说凉凉

  哪些板块地价真的跌了?

  为反映真实的土地市场热度,浙报传媒地产研究院选取7月以来多宗重点成交的涉宅地快,测算地块实际楼面价,并与板块当前地价水平相对比。

  从中我们可以得出以下结论:

  第一:对于配建要求(如公租房)较多的地块而言,实际楼面价与成交楼面价存在误差率。如仁恒之江地块、滨江南星地块以及东冠浦沿地块,误差率均在25%以上。

  第二:核心区域优质地块实际楼面价与板块地价水平基本持平,如城西文教、西兴、南星等地块;而存在供应风险的板块地价有所下降,如申花、南部卧城、崇贤新城等。

  7月以来重点成交涉宅用地实际楼面价测算表

image004.jpg


相关新闻
版权和免责声明
    凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。

    本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

    联系电话:0571-85399729

浙报传媒地产研究会期待您的加入!详情请洽:0571-85311041
增值电信业务经营许可证:浙B2-20080242 | 广告经营许可证号:3300008000006
网站简介 | 网站合作 | 刊登广告 | 联系方式 | 主持人介绍 | 法律顾问
浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办  浙江在线新闻网站版权所有
常年法律顾问:浙江腾飞金鹰律师事务所