浙江在线-住在杭州网杭州8月10日讯（浙江在线记者 马梦婷） 杭州自临安首次出现流拍后，拉开了土地市场下行的序幕。但今日临安三宗宅地的成交，依旧值得关注：曾在4月流拍的宅地在指标未变的情况下，由一家新面孔：美好置业(股票代码：000667.SZ)竞得。

　　很多购房者可能会联想到在杭州临平开发有桂花金座等项目的美好控股。不过两家是完全不同的公司。此次拿地的美好置业是一家成立近30年的全国性房企，现已布局武汉、北京、沈阳、重庆、西安、上海、合肥、芜湖、深圳、惠州、东莞、昆明等城市。

　　又一家上市房企通过土地招拍挂市场进入杭州，而近期土地出让的报名、竞得身影中不乏稳健性房企的“回归”。从中不难发现，虽然杭州地价确实降温，但城市热度，却没有改变。

　　8月10日杭州市临安区、富阳区地块成交情况表

　　结果综述：

　　滨湖新区宅地由宋都以底价78804万元竞得，楼面价9800元/㎡竞得。(毛坯保本房价测算约16005元/㎡)

　　此前流拍、今日第二次出让的天目医药港宅地(东侧)由美好置业以总价50864万元，楼面价9700元/㎡竞得。(毛坯保本房价测算约15882元/㎡)

　　天目医药港另一宗宅地由旭辉以总价21891万元，楼面价9400元/㎡竞得。(毛坯保本房价测算约15514元/㎡)

　　(测算逻辑：一般而言，商品房房价成本主要构成为：土地总价支出、商品房建安成本、财务成本以及各项税费。浙报传媒地产研究院的保本房价计算公式中，财务成本按地价的8%、税费按商品房售价的12%计算。)

　　本期讨论：

　　1、 价格“低不低”不是核心，关键在于“合不合理”

　　2、 临安高库存隐忧不变，板块存梯度化差异

　　3、 预期存在想象空间，地价降传导至房价

　　全部底价成交

　　跟邻居项目比，都不算“低价”

　　单地块硬性指标俩看，两宗天目医药港宅地形状则都不规整，的确影响房企判断，从此前地块之一的流拍也可见一斑。滨湖新区宅地形状相对规整，周边配套完善，周边已形成一定居住氛围，有一定优势。因此，滨湖新区宅地9800元/㎡的成交楼面价居今日楼面价之首，两宗天目医药港宅地分别以9700元/㎡、9400元/㎡次之，并不令人意外。

　　宋都新获的滨湖新区单元宅地位置图

　　旭辉(西侧)和美好置业(东侧)的天目医药港单元宅地位置图

　　而三宗宅地同样的底价成交，是否意味着价格真的那么“低”？未必。

　　滨湖新区地块周边项目情况表

　　据研究院测算，宋都竞得的滨江新区宅地毛坯保本房价约为16005元/㎡，参考周边项目均价情况，地块保本可实现。

　　天目医药港地块周边项目情况表

　　旭辉拿下的天目医药港宅地就位与旭辉东原·吴越府北侧，毛坯保本房价测算约15514元/㎡，而旭辉东原·吴越府近期的成交均价在1.68万元/㎡左右，以平稳预期来看，地块保本可实现。

　　曾经流拍的宅地的毛坯保本房价为15882元/㎡，同样，即使以平稳预期来看，也可与周边市场情况基本持平，保本基本可实现。

　　而两宗天目医药港宅地东面的佳源天目医药港项目，今年4月以9521元/㎡的楼面价成交，低于相较于今日成交的两宗宅地，形状更为规整，价格却更低。

　　可见，今日的成交价格，也不是那么的“低”。不但不低，对比周边部分地块来看，甚至还“高”了。

　　实际上，很多房企拿地都以对标周边市场来衡量自身价格是否合理，故成交价格，往往还是在合理区间，并不能以“底价”来绝对等同“低价”。

　　潜在供应依旧是“阴云”

　　临安买房要关注板块梯度

　　地块成交价的逻辑有因可寻，而临安土地市场的“下行”也是如此。

　　据浙报传媒地产研究院统计，截至7月31日，临安区目前潜在供应量达约276.2万方，按照近一年约134.5万方的去化速度，去化周期超过两年。

　　就拿同样是面临巨大潜在供应量的申花板块来说，本周一九龙仓新拿的宅地就明显降价了。

　　可以说，房企因去化压力产生的忧虑是显而易见的。况且，临安的各板块市场还不同于申花，目前仍为区域性市场，对杭州其他城区购房者的外溢吸引并不明显。

　　临安区各板块存量情况表

　　与此同时，临安区的各个板块存在梯度化库存差异。目前，临安市区的库存压力居于首位，青山湖板块和临安科技城板块库存压力稍轻，今日成交的三宗临安宅地均位于临安市区，地块将直面库存去化和竞争带来的压力。

　　近月房价依旧小涨

　　房企预期或将改变房价预期

　　除了成交价有因可寻和土地市场的下行态势，有一点还是毋庸置疑——下行的土地市场将影响开发商和公众的预期。

　　但预期是灵活、具有想象空间的，在此言及由土地市场传导到商品房和二手房市场的影响，未必是绝对的下行通道，而或许是同样“理性”、“企稳”的心态。

　　1、从临安近月的新房市场来看，均价较为平稳，未出现大幅波动，近月呈现小幅稳定上升态势。

　　2、从今日房企拿地来看，有两点观察。

　　(1)深耕安全区域心态加深

　　7月，就又多家房企选择在“安全区域”加仓，而今日旭辉选择再次入驻临安(落地点就位于此前旭辉东原·吴越府项目北侧)，进一步印证了选择深耕区域加仓成为房企拿地趋势。

　　(2)首入区域反映预期仍存

　　美好置业首进杭州选择临安，宋都也是首次进驻临安，一定程度上说明房企对临安区域的预期仍存。跟随去年临安撤市设区的节点，临安土地市场大热，虽今年市场显露疲态，但区域规划依然硬朗，仍具备利好优势。