浙江在线-住在杭州网5月9日讯（浙江在线记者罗兰 魏盼 何肖霞）今天海宁有五宗涉宅地块出让，其中靠近临平的两宗纯宅地地关注度最高、成交结果也最令人“咋舌”。如果刨去保障房面积并且扣除保障房的建安成本，价格最高的、由侨福竞得的地块实际楼面价已经近2万元/㎡（价格推算见文中详表），且可售体量仅剩3.2万方。

　　5月9日出让地块成交信息表

　　地块可售部分实际地价及保本房价（制图：丰方旭）

　　这个价格，是否突破了市场对海宁地价的想象？毕竟大部分购房者对海宁房价的印象，还停留在1.5万元/㎡左右。

　　尤其在临安流拍、富阳低溢价以后，“土地市场是否出现新信号”一度成为市场新话题。本文从三个问题展开，分析一下今天海宁宅地成交背后的市场信息。

　　海宁的地

　　为什么对标临平的价格？

　　-算过实际地价了吗？

　　-算过了，快2万/㎡了。

　　-我们也算了，保障部分的建安有点出入，就是2万左右。

　　-看得懂这价格吗？

　　-比首创临平的地还贵。

　　侨福拿下海宁临杭第一宗宅地以后，业内投资一线就开始算账了。最直接的价格对标，大家的方向都是临平。

　　侨福和万城分别拿下的是两宗姐妹地，两宗地块虽然行政区划属于海宁，但属于临平和海宁的合作区域。从下图可以清晰地看到地块所在区域位置的特殊性。

　　地块区域位置（制图：何肖霞 魏盼 丰方旭）

　　由于该区域与临平新城一路之隔，且三面由临平新城环绕，因此区域做地由临平与海宁合作，对于开发房企而言，未来项目的主要客群也并非海宁购房者，而是以杭州主城及临平新城外溢购房者为主力。

　　地块紧靠临平新城核心区域，共享余杭区商业医疗配套。余之城、华元欢乐城距离地块不超过500米。余杭区第一人民医院距离地块550米。

　　由于地块行政区划属于嘉兴海宁，在教育方面无法享受杭州学区，但是在项目辐射区域内，余杭区民办学校橄榄树学校并不受户籍限制。

地块交通位置（制图：何肖霞 魏盼 丰方旭）

　　交通，则是将这两宗地块拉到临平地价的关键因素。地面路网无缝对接杭州余杭，而轨道交通的地铁1号线南苑站距离项目仅约500米，铁路交通的余杭高铁站距离项目约1.7公里。

　　简言之，除了基础公办教育，侨福、万城的宅地与临平新城享受的配套没有差异，甚至在轨道交通方面属于真正的余杭地铁盘。

　　属于嘉兴的海宁 

　　为什么比杭州的富阳、临安热？

　　杭州的第九区富阳和第十区临安，在近期土地市场的表现有些无力。仔细分析，富阳的低溢价主要原因在于起价高；而临安的低溢价乃至流拍，却有多重因素，最关键的在于临安的供需不被市场看好——年内上市新盘多、土地推出量大，开发房企的预期就会谨慎。

　　而海宁两宗地块所处区域的市场与临安正好相反。

　　先看临平新城的土地市场，近两年共成交3宗涉宅用地，称得上供应稀缺，且未来潜在供应量少，目前板块内最高地价为19038元/㎡。

　　再看海宁的临杭新区，2017年土地市场热度火爆，平均溢价率达到137%。

　　周边涉宅地成交明细（制图：何肖霞 魏盼 丰方旭）

　　新房方面，临平新城2014年以前受限购影响整体成交处于低位，2015年放开限购后，楼市进入上升通道，量价齐涨。板块内在售楼盘基本处于尾盘或状态，存量仅为1.75万方；即便未来新项目上市，板块共计存量也仅20.43万方，约等于一个中大规模的楼盘体量。

　　根据浙报传媒地产研究院统计，许村镇目前可售存量几乎为零，未来主要竞争的项目为绿城华景川兰园以及万科项目。

周边商品住宅情况（制图：何肖霞 魏盼 丰方旭）

周边在售一二手项目情况（制图：何肖霞 魏盼 丰方旭）

　　由于新房限价，项目周边的二手房更能体现市场真实情况。根据浙报传媒地产研究院调研，临平新城品质较高的精装修次新盘成交价可达2.7万/㎡，而海宁区的二手房挂牌价也超过了2万/㎡。

　　从购房角度出发

　　未来这俩项目主要利好是什么？

　　海宁临杭宅地主要配套、交通优势都在上文提及。当前，地块北面在建三路一环，预计年底通车，此高架将连接320国道、世纪大道、东湖路快速路等，拉近与杭州主城区的距离。

　　但是对购房者而言，利好还是利空？最终都是体现在价格，也就是一本经济账。

　　按当前地块可售部分的实际楼面价约2万/㎡估算，未来项目毛坯价格约2.9万/㎡较为合理。现在的问题就是：一年后，这个价格在临平买房可以实现吗？如果不能实现，同一水平的城市界面，以及同一水平的与杭州主城的对接程度，选哪里？

　　这是一个开放性的问题。项目所在行政区划有利有弊：弊在教育配套，利在对于杭州购房者而言——海宁不限购。