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我们看了100余个改善盘 杭州住宅外立面要美 要高级 还是要实惠?

2022-09-02 18:32 来源:住在杭州网 / 记者:章嵘嵘 俞东辉 / 编辑:吴承宇

导语

颜值也进入性价比时代了?

  住在杭州网9月2日讯(记者 章嵘嵘 俞东辉)在深入了解实力之前,先看颜值是绝大多数人的选择。

  外立面就是一个楼盘的脸面,外立面颜值的高低,一定程度上与楼盘的品质挂钩,也是区分高端与否的一大标准,对于楼盘未来在二手市场的保值、增值也起到辅助作用。

  外立面又不仅仅是脸面,也体现在实力,因为功能上需要经得起时间的考验,经久耐用、历久弥新,有更好的居住体验。

  浙报传媒地产研究院整理了交付时间从2005年以来的近100个中高端改善高层项目,将其分为四个阶段,试图缕清杭州商品住宅外立面发展“进化史”。

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  图:杭州中高端楼盘外立面演变图(时间为楼盘交付时间)

  阶段一:涂料、瓷砖为主 商品房立面“开篇”

  20世纪90年代,杭州进入商品房时代。

  彼时,大多住宅小区以涂料、瓷砖等为外墙装饰面,人们对于外立面的材料及美感还处于懵懂阶段。

  随着城西商品房市场的“发迹”,一栋栋住宅建筑如南都花园、富丽苑、丹桂公寓、湖畔花园、颐景园等破土而出,承载了杭州房地产市场的“开篇”历史。最早的本土房企也打造了属于自己的早期“时代印记”,如绿城·桂花城、南都·德加公寓和新金都城市花园等,外立面在用材上迎来了“组合之美”,在形态上更充满“异域风情”。

  这一点,如果你走在文二西路,是最能体会的。德加公寓充满西洋古典风格的红砖白边、弧形阳台、菱形窗台;颐景园法式风格凸显沉稳大气,灰墙白框、白色穹顶、铁艺栏杆层次分明;桂花城舒适典雅又不失人文温度,暖色砖墙、毡瓦坡顶、八角窗户……一派岁月静好的模样。

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  图:德加公寓

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  图:颐景园

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  图:桂花城

  阶段二:开启品质先河 石材盛行、铝板启幕

  二十一世纪第一个十年,杭州房地产市场走出了十年“黄金之路”,房价持续上扬,衍生到最终的产品呈现,也攀升到了一个历史新高度。

  这一时代诞生的“明星楼盘”比比皆是,如金色海岸、阳光海岸、新绿园、武林府、蓝色钱江、城市之星、武林壹号等,至今口口相传。这一时代也成就了一批本土“产品主义者”,对于产品品质的追求,堪称完美,也让杭州被誉为“全国楼市的产品范例”。

  这一点尤其体现在外立面上。从整理的2005年—2015年交付的16个改善楼盘中,外立面用材以石材、铝板、玻璃幕墙等为主,或全部干挂石材,或石材+铝板,或铝板+玻璃幕墙组合应用。

  绿城,率先开创了石材干挂立面的风潮,如早期的丁香公寓、留庄,再到后来的西溪诚园、新绿园、兰园等作品,暖色石材搭配新古典主义建筑风格,经受住了时间的洗礼。

  2010年后石材干挂之风已在杭州盛行,一度成为豪宅的卖点之一,不仅本土房企“为之痴迷”,首次入杭的外来房企也被杭州的住宅品质所征服,推陈出新,如雅戈尔·御西湖、融创大家·望江府等。

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  图:绿城·新绿园干挂石材外立面

  除石材外,铝板、玻璃幕墙也在这一时期“启幕”。如滨江·金色海岸,是当时首个使用铝板+玻璃幕墙+底层花岗岩组合的楼盘,总造价超过2亿元。金色铝板与蓝色玻璃相呼应,成为彼时钱塘江边一道亮丽的风景线。

  如绿城·蓝色钱江,是整体玻璃幕墙的代表作。蓝灰色的玻璃幕墙与现代主义建筑风格融为一体,远观与天一色,既大气又灵动。

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  图:草坪上的滨江·金色海岸

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  图:与天一色的绿城·蓝色钱江

  阶段三:口碑产品不断涌现 外立面高配成普遍现象

  2016年至2020年这段时间,不仅仅是外来房企与本土标杆房企用品质做口碑的五年,更是产品不断突破与改进的五年。

  随着市场的不断升温,大量的外来房企为在杭州开始站稳脚跟,主动或被动得愈发注重产品品质,大量的口碑产品也在这个时间段涌现。

  放个小插曲,为什么说是“被动”“,因为在此之前杭州建筑品质已经有质的提升,购房者的眼光早已被“养刁”,外来房企不得不苦练“内功”做好产品。

  2018年10月,融创大家·钱江候潮府交付,“归心社区”刷屏杭城媒体圈,从交付品质上来看,侯潮府确实也担得起“归心社区”之称。其外立面的打造采用的就是干挂石材加玻璃幕墙配置,灰色系搭配高级感凸显,还有超宽阳台和宽檐屋顶……成为当时杭城高端居住项目的标配。

  干挂石材加玻璃幕墙组合之风盛行,如杭州壹号院、融创·涌清府、滨江保利·翡翠海岸、融创·宜和园等多个项目均采用这一搭配。

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  图:侯潮府外立面

  除此之外,铝板加玻璃幕墙的配置也是相当普遍。

  像绿城·留香园、滨江·锦绣之城、融信·杭州公馆等项目均是如此,甚至连融信·蓝孔雀、融信·学院府等销售时并不算高端的项目也采用了铝板加玻璃幕墙。

  整体外立面的“高配化”成为了当时普遍的市场现象,改善盘用真石漆作为外立面的情况少之又少

  值得注意的是,在做好外立面的同时,也有房企做了大胆的创新。

  如融信公馆·ARC,其用大面积铝板和少量真石漆涂料打造了公建化的彩色外立面,虽然目前来看市场接受度并不高,但这也是开发商探索、用心打造口碑产品的充分表现。

  阶段四:限价+市场下行 外立面成减配重灾区

  2021年开始,楼盘外立面的减配情况越来越多,到2022年更是比比皆是。

  为什么是2021年?

  一方面,2019年杭州出台了新房限价政策,这些限价楼盘在2021年及之后相继交付。在“双限”(限地价限房价)下,房企利润预期被卡死,房企提升、追加品质的动力几乎为零。

  另一方面,2021年市场开始急速下行,在三道红线下,房企融资压力进一步提高,于是快速开发、高周转模式就此普及。

  在此之下,精装修、外立面、园林景观甚至是建筑质量都出现了明显的下滑,外立面的变化则最为直观

  现象一:外立面风格去个性化,越来越单一。

  有没有感觉,现在大部分楼盘看着都差不多,快要“脸盲”了。不仅是用材上类似,就连建筑风格也基本以现代风格为主,色系的搭配也大多以灰色呈现。

  这一趋势跟公建化外立面不无关系。2018年以来杭州公建化外立面要求在出让文件中出现之后,近几年逐渐普遍化。

  什么是公建化外立面?即在不改变住宅原有功能的前提下,对处在城市特定区域的住宅外立面,利用公共建筑外立面的做法进行设计与建造。公建化外立面的特征就是去装饰化、去风格化,简单大气,符合现代人的审美,也有利于城市界面的整体提升,逐渐成为住宅建筑的主流形式。

  现象二:高端改善项目干挂石材使用率明显下降。

  一方面上文提到的公建化外立面普遍化,使得铝板加玻璃幕墙的出现率得到了极大地增长。

  另一方面,石材干挂较其他材料而言,价格更高、工艺也更复杂,对于现阶段高周转、低利润现状而言并不“友好”。同时,相对于石材干挂,铝板+玻璃幕墙更符合现代社会的审美,经过几年的发展,购房者对于铝板、玻璃幕墙的接受度已大幅提升。

  现象三:整体、多面、单面,或局部真石漆现象层出不穷。

  如城东某单价约4.7万元/㎡的楼盘,宣传时为铝板和玻璃幕墙,建造是却偷换了大面积的涂料。所幸在业主维权之后,又换上了铝板,从现场看南侧仍有部分深咖色涂料,显得窗户更加紧密。

  其隔壁的单价同样站上4.6万元/㎡的楼盘,一个用了石材基座+真石漆+玻璃幕墙外立面,一个用了铝板+玻璃幕墙外立面放在一起就有了直观对比。

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  图:重新换上铝板的城东某盘

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  图:城东相邻两盘

  这种现象不单在4万+楼盘中蔓延,在5万+甚至6万+楼盘中也有零星出现。

  如申花板块单价5万+的改善楼盘,当初宣传大面积铝板+玻璃幕墙外立面,居然变成一面铝板+三面真石漆涂料外立面,令业主咋舌,索性项目还未交付,仍有改变的余地。

  而位于望江单价接近7万的高端改善楼盘,虽然外部大量的银白色+银灰色铝板相间,现代感十足,但是在架空层,并没有匹配曾经常规的石材,而是用了真石漆

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  图:望江某高端楼盘架空层

  写在最后:

  纵观杭州外立面发展史,与时代进步息息相关。

  在追求精神生活共同富裕的当下,房子承担的属性不仅仅是满足生活需求,更需要满足良好的居住体验。对于外立面而言,这不仅体现在美观度,更体现在实用度上。

  并非昂贵的材料就一定高级,也并非相对廉价的材料就一定掉档。如干挂石材如果工艺未达标,引发漏水、颜色混杂等问题,大大影响水准和品质铝板也存在着外表不平整、甚至脏化,需要定期清洁等问题;玻璃幕墙虽然美感度高,但隔热性差,光污染高。相反,真石漆虽然价格最低,反而存在着性价比高、安全性高、美观度高等优点。

  住宅外立面的变化,是房地产审美追求、功能需求的变化,也是购房者需求和项目打造之间的平衡。

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