萧山乡镇宅地均封顶自持 本土房企德信、万泰拿地

　　浙江在线-住在杭州网1月11日讯（浙江在线记者 章嵘嵘）2021年首个工作周，杭州十区土地市场“硝烟四起、战火连天”，一周诞生七宗自持地块，其中最高自持比例达25%，房企拿地热情可见一斑。

　　今日，萧山再度出让两宅一商，延续上周热度，两宗宅地均竞至自持，其中临浦地块正式竞拍前已自持，具体表现为：

　　临浦镇：德信封顶夺临浦首宗双限宅地，成交总价83559万元，成交楼面价7766元/㎡，溢价率29.43%，自持13%，利润率较低。地价水平较2017年的碧桂园·越溪府略有提升。

　　临浦镇空窗四年终迎超10万方住宅供应，一方面解决地缘客群置业需要，同时也为万元刚需外溢提供又一个选择，这或许也是房企竞至自持的原因之一。

　　瓜沥镇：万泰控股竞得瓜沥镇区核心宅地，成交总价37727万元，成交楼面价9036元/㎡，溢价率29.08%，自持5%，有亏损风险。

　　万泰项目较2019年底新丝路项目限价相同，精装限价均为17000元/㎡，近期挂牌的航坞山地块，距离镇中心更远，精装限价提高至19500元/㎡，上涨了近15%。但考虑瓜沥目前无在售新盘，作为萧山强镇购买力较强，未来去化回款或较快。

　　市北商地由杭州萧山明发建筑装璜材料有限公以5743万元总价竞得，楼面价10049元/㎡，溢价率109.37%。

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>>

　　1月11日萧山出让地块成交表

　　德信封顶夺临浦首宗双限地 自持13%

　　继2017年碧桂园高溢价拿下临浦越溪府两宗地块后，近四年来萧山南部乡镇的临浦镇未有宅地出让。

　　最终，临浦单元XSLP0301-36地块仅经过12轮竞争，由德信斩获，成交总价83559万元，成交楼面价7766元/㎡，溢价率29.43%，自持13%。

　　该地块楼面价水平较2017年的碧桂园·越溪府略有提升。2017年1月，碧桂园同日独揽临浦姊妹地，成交楼面价分别为6999元/㎡（溢价率75%），7301元/㎡（溢价率82.5%），彼时创下板块地价新高。

　　目前，临浦镇无在售新盘，二手挂牌中位于镇区中心的碧桂园·越溪府挂牌均价约2.1万元/㎡，属于区域二手房第一梯队，大部分房源在1.6-1.8万元/㎡。

　　德信项目精装限价16100元/㎡测算（精装2500元/㎡），预期利润率较低，但鉴于临浦镇空窗四年才有近10万方住宅供应，将缓解地缘客群置业需求，同时为万元刚需外溢客群提供新的选择。

　　临浦地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　万泰封顶夺瓜沥核心宅地 自持5%

　　瓜沥镇核心区单元XSGL1405-29地块，经过13轮竞争，由万泰斩获，成交总价37727万元，成交楼面价9036元/㎡，溢价率29.08%，自持5%。

　　由于地块起价较高，最终成交价刷新板块涉宅用地成交楼面价纪录。2019年12月，新丝路溢价封顶+自持竞得同区域商住地，但地块商业配建要求较高，住宅建面占比仅32.2%，成交楼面价5162元/㎡，自持3%。

　　限价方面，万泰项目与新丝路项目精装限价水平一致，均为17000元/㎡。而近期挂牌的航坞山地块，距离镇中心更远，但精装限价提高至19500元/㎡，上涨了近15%。但考虑瓜沥目前无在售新盘，作为萧山强镇购买力较强，未来去化回款或较快。

　　根据精装限价17000元/㎡测算（精装2500元/㎡），万泰项目或有亏损风险。

　　瓜沥地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③瓜沥地块车位价格按照17万元/个，临浦地块车位价格按照16万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　④瓜沥地块、临浦地块精装成本按照1500元/㎡计算。

　　⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　⑥自持部分暂不计入；

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