杭州金沙湖、艮北等多板块升温 中梁独揽未来科技城70亿货值

　　浙江在线-住在杭州网1月17日讯（浙江在线记者 章嵘嵘）2020开年首月杭州土地市场持续升温，先有阳光城自持6%首入钱塘新区，后有旭辉自持5%加仓青山湖科技城。

　　今日，“宇宙中心”未来科技城地块最为抢眼，近20家房企报名，最终中梁成功突围。该宗地块总住宅货值达70亿元，中梁在本月拿下就有望当年开盘，若年内实现一半销售，则可实现35亿元销售金额，此地对中梁冲击2020榜单或将有大助力。

　　坤和&融创&开元联合抢占钱塘新区红利，以411386万元总价竞得金沙湖地块，住宅部分实际楼面价高达24542元/㎡，预期利润率7%。

　　滨江溢价6.6%入驻华丰，竞得灯塔地块，预期利润率14.2%最高；花样年27367元/㎡首入艮北新城，这也是花样年首次在杭州土地市场拿涉宅用地，地价处于板块平均水平，精装限价均价42400元/㎡还需等待市场检验。

　　总体来说，2020开年杭州土地市场热度明显，一方面经过2019年的销售积累，房企“钱袋”充裕，积极拿地持续抢占市场份额。另一方面，开年土地市场“弹药”充足，主城区、萧山区接连发布土地预公告，新一轮供地潮开启。

　　1月17日地块成交信息表

　　中梁竞得未来科技城

　　首宗双限地 预计利润率1.1%

　　作为“宇宙中心”的未来科技城，土地市场沉寂逾一年后，热度依旧居高不下。

　　从今日名单可以看出，近20家房企报名参加，最终，经过62轮竞价，中梁以490154万元总价竞得未来科技城首宗双限地，成交楼面价22843元/㎡，溢价率14.21%。

　　该地价已经跃升至未来科技城板块地价第三位，仅次于景瑞与绿城。2018年，景瑞、绿城先后溢价封顶+自持“重金”落子未来科技城，成交楼面价分别为26997元/㎡（自持8%）、26993元/㎡（自持2%）。

　　不同的是，景瑞与绿城项目容积率均为1.5，可打造低密项目，现在售叠墅均价约4.6-4.7万元/㎡。中梁项目容积率2.2，在限高与限价双要求下，大概率打造小高层、高层项目。目前周边在售杭州富力中心高层精装售价约34991元/㎡，万科·天空之城小高层均价36649元/㎡、洋房均价40700元/㎡。在售高层价格基本和本地块34500元/㎡精装限价一致。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，考虑地块5%公租房建面（10728.85㎡），地块实际楼面价约24266元/㎡，按政府限价精装均价34500元/㎡（精装3500元/㎡）计算，预期利润率为1.1%。

　　今日未来科技城地块总住宅货值达70亿元，中梁在本月拿下就有望当年开盘，若年内实现一半销售，则可实现35亿元销售金额，加之钱江世纪城澄品南侧地块，已确定由滨江与保利、中梁、保亿合作，中梁操盘，所以此地对中梁冲击2020榜单或将有大助力。

　　备注：货值测算公示：总住宅货值=可售住宅建筑面积*精装限价均价，未来科技城地块住宅总货值=203848㎡*34500元/㎡≈70亿元

　　未来科技城地块区位图

　　（来源:浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　坤和&融创&开元

　　联合竞得金沙湖商住地

　　继绿城之后，坤和&融创&开元“加盟”下沙中心区金沙湖板块，成交总价411386万元，成交楼面价17768元/㎡，溢价率20.5%，共享钱塘新区发展红利。

　　此宗地块明确商业商务、住宅部分楼面价，其中商业商务起始楼面价5002元/㎡，住宅起始楼面价19991元/㎡，商业地价相当于住宅地价的四分之一。若商业、住宅地价溢价比例相同，地块住宅部分实际楼面价约为24542元/㎡。

　　南面同区域的绿城·春风金沙，由绿城于2019年7月竞得，地块无商业配建无公租房配建，故实际楼面价即为成交楼面价25810元/㎡，溢价率27.7%。考虑坤和&融创&开元项目商业部分配建繁杂，包括五星标准酒店、商务写字楼、会议交流中心等，实际成本或将高于绿城项目。

　　坤和&融创&开元项目政府限价与绿城项目一致，精装均价37500元/㎡（精装3500元/㎡），预期利润率为7%。

　　下沙中心区地块区位图

　　（来源:浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　花样年首入艮北新城

　　成交楼面价27367元/㎡

　　艮北新城牛田单位R21-06地块，经过25轮竞价，最终由花样年集团斩获，成交总价181858万元，成交楼面价27367元/㎡，溢价率18.97%。

　　2019年至今艮北新城共计出让2宗涉宅用地，3月中南首入艮北，成交楼面价27531元/㎡，需配建10%公租房；4月越秀成功加仓，竞得一宗商住用地，由于住宅占比仅为50%，地块成交楼面价为17744元/㎡，商业部分地价按9000元/㎡测算，实际楼面价为26488元/㎡。

　　花样年项目地价较前两者而言，基本一致。

　　目前，区域新房集聚，高层精装均价基本在40000元/㎡左右。招商越秀·公园1872以及天悦江湾两个大盘持续加推，在售高层精装均价分别为40594元/㎡与40446元/㎡；金科·博翠碧蓝湾高层精装均价为40833元/㎡；中南·棠悦湾高层精装40492元/㎡；与地块紧邻的现房前滩名邸，高层毛坯38400元/㎡，洋房46600元/㎡。

　　花样年项目政府限价精装均价42400元/㎡（精装4000元/㎡），较区域平均水平高出近2000元/㎡，且地块地铁优势不明显，未来是否按此价格出售，还需等待市场的考验。

　　若项目售价按未来精装均价42400元/㎡测算，利润率约2%。

　　牛田单元R21-06地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　滨江竞得华丰商住地

　　利润率14%

　　华丰板块灯塔宅地，经过12轮竞价，最终由滨江斩获，成交总价177523万元，成交楼面价15122元/㎡，溢价率6.6%。考虑10%公租房与25%商业建面，商业部分地价按9000元/㎡，地块住宅部分实际楼面价约18969元/㎡。

　　十年未出地的华丰板块，于今年1月成功“开张”，出让一宗15万方商住地，由地铁与下城城投联合竞得，地块紧邻3号线同协路站，成交楼面价13728元/㎡，溢价率5.12%，地块需配建10%公租房与25%商业用房，实际地价约17101元/㎡。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，按政府限价精装均价为33000元/㎡（精装3500元/㎡）的未来房价计算，地块的预期利润率为14.2%左右。

　　灯塔单元XC0701-RB-03地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③未来科技城地块车位价格按照33万元/个；下沙中心区地块车位价格按照37万元/个；艮北牛田地块车位价格按照40万元/个；华丰灯塔地块车位价格按照30万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　④未来科技城地块精装成本按照1750元/㎡；下沙中心区地块精装成本按照2000元/㎡；艮北牛田地块精装成本按照2000元/㎡；华丰灯塔地块精装成本按照1750元/㎡计算。

　　⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　⑥华丰灯塔地块商业地价按9000元/㎡；

　　⑦自持部分暂不计入；

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