浙江在线-住在杭州网杭州8月10日讯（浙江在线记者 章嵘嵘） 九龙仓低溢价拿下申花第三个储备项目，确定了杭州土地降温的趋势——中心城区宅地价格也回到了两年前。这个特殊时期，随着近期四七堡一宗宅地挂牌，一个全新的杭州地产板块正式亮相：东南向临江的江湾新城——这个生于“拥江时代”的板块注定自带光环，并且“话题性”很高。

　　挂牌消息一出，立即有声音推荐房企去“捡漏”：钱江新城二期宅地起价才2万元/㎡；同时，猛烈的吐槽也随之而来：实际楼面价都快3万/㎡了，区位靠近九堡，这个起价根本不敢报名。

　　到底是钱江新城还是九堡？板块问题，我们暂不讨论。但明明就这么一块地，为什么有人说起价2万/㎡，有人却说实际要3万/㎡呢？

　　这中间的万元差值是如何产生的呢？

　　江湾新城区位图

　　提要：

　　如果有这些“备注”纸面地价就不准了

　　配建、代建对地价有何影响？

　　下半年以来哪些区域的地价是真的跌了？

　　公租房、幼儿园……

　　需要配建的土地可能比看到的价格贵很多

　　7月6日之江宅地成交后，仁恒地块的楼面价到底多少，几乎成了各家媒体的“罗生门”。一时间，“之江暴跌”、“之江企稳”、“其实之江小涨”等完全相左的结论纷纷出现。

　　问题出在哪里呢？就在于之江宅地配建公租房的测算，以及其对标地块(德信·九溪云庄)含自持的测算。

　　① 地块内配建最“贵”地价误差可达两三成

　　土地规则中，出现较多地块内配建形式的有三种：公租房、养老用房、幼儿园(幼儿园用地也存在出让地块外部配建情况，下文会具体介绍)。

　　地块内配建若无特殊说明，建成后由房企无偿移交给当地政府。注意了：是无偿。

　　这意味着，配建公租房/养老用房/幼儿园地块，一是损失可售货值，二是配建部分的建设成本需无偿付出。

　　之江宅地成交信息表格

　　以上图仁恒竞得的之江宅地纸面成交信息为例，若无公租房配建，19040万元/㎡成交楼面价不会引起任何异议。

　　偏偏其公租房配建达3万方，占总建面的20%。公租房部分建设成本高达11434万元，使总成本增加至30.5万元。而地块总可售建面从15.5万方压缩至12.36万方。

　　最终之江宅地实际楼面价为24725元/㎡，与纸面楼面价19040元/㎡相比上涨了近30%。

　　至此，我们可以回答本文开头提到的江湾新城宅地，为什么有人说便宜有人喊贵：地块挂牌起始价20024元/㎡，按同样方法测算得出实际楼面起价已达28260元/㎡。

　　*楼面价=总金额(土地成交金额+公租房建设成本)/建筑面积(地块总建面-公租房建面)

　　*配建建设成本=建安成本(≈3000元/㎡)+其他成本(如公租房全装修成本)

　　*根据规定，公租房全装修标准为套内800元/㎡，折合建筑面积粗略估算为700元/㎡，故保障房成本按3700元/㎡计算

　　如果配建不在地块内

　　地价差异就不大

　　地块代建项目一般为幼儿园、中小学、道路、绿地等，挂牌文件中往往会明确建设于地块内部外部，以及是否有偿。

　　7月30日旭辉刚拿下的南部卧城宅地是最好的案例：该地块需在出让地块外代建幼儿园用地、中小学用地、道路用地以及绿地用地，且明确幼儿园为无偿代建，而中小学、道路以及绿地均为有偿代建。

　　有偿代建是指政府会按建安成本对代建项目进行回购，设计费、规费虽不含在内，但基本可忽略。也就是说，旭辉的南部卧城宅地仅幼儿园部分增加了成本支出。

　　同时，代建项目为地块外部配建，不占地块用地面积、对项目货值影响不大。

　　蜀山宅地成交信息表格

　　故旭辉南部卧城地块总金额在成交总价370675万元的基础上增加了幼儿园用地1305万元的建设成本，可售建筑面积未有任何变化，其实际楼面价最终为13520元/㎡。

　　成交楼面价与实际楼面价差别不大。

　　*实际楼面价=总金额(成交总价+无偿移交的配建建设成本)/建筑面积(可售建筑面积-地块内代建项目建筑面积)(此处建筑面积不变)

　　*配建建设成本=建安成本(≈3000元/㎡)+其他成本(如幼儿园全装修成本)

　　7月以来都在说凉凉

　　哪些板块地价真的跌了？

　　为反映真实的土地市场热度，浙报传媒地产研究院选取7月以来多宗重点成交的涉宅地快，测算地块实际楼面价，并与板块当前地价水平相对比。

　　从中我们可以得出以下结论：

　　第一：对于配建要求(如公租房)较多的地块而言，实际楼面价与成交楼面价存在误差率。如仁恒之江地块、滨江南星地块以及东冠浦沿地块，误差率均在25%以上。

　　第二：核心区域优质地块实际楼面价与板块地价水平基本持平，如城西文教、西兴、南星等地块；而存在供应风险的板块地价有所下降，如申花、南部卧城、崇贤新城等。

　　7月以来重点成交涉宅用地实际楼面价测算表