浙江在线-住在杭州网7月11日讯（浙江在线记者章嵘嵘）今日（7月11日），南站、市北、崇贤、东湖等6宗58.8万方涉宅地集中出让，成为检验萧余土地热度的试温计。

　　本场出让有几点观察：

　　1、萧山与余杭的涉宅地价格虽有回调，但竞争依旧激烈，板块价格体系稳定；

　　2、根据当前限价测算，市北、南站、崇贤地块可以保本；

　　3、还有房企伺机入杭，有部分“捡漏”心态入市。

　　萧山余杭7.11成交地块指标表

　　结果综述

　　新希望加仓市北，成交楼面价23079元/平方米，奥克斯首入萧山竞得南站地块，成交楼面价18400元/平方米。两宗地块均未到达溢价上限。戴村镇迎来银泰入驻，戴村商住地由于住宅占比仅有45%，最终由杭州银泰联合云南城投底价竞得。

　　余杭区按原定计划，将出让4宗地块，始料未及的是出让前一天，已挂牌三次的良渚地铁口宅地因区域规划需做评估再次“终止”。

　　余下宅地中，新晋房企上海恒文竞得崇贤宅地，成交楼面价12008元/平方米，溢价率41%，低于板块12999元/平方米地价标杆；余杭区首宗租赁地块毫无悬念被未来科技城资管底价竞得，成交楼面价3560元/平方米。

　　截至发稿，东湖宅地依旧处于竞价中，楼面价为10022元/平方米（第99轮）。成交结果将于留言置顶。

　　萧余宅地成交价多有下调

　　但实际与板块地价水平持平

　　继上周主城多宗核心宅地无封顶、无自持、溢价低、报名少等现象出现，杭州土地市场确有转冷迹象，但地价有没有下降，值得推敲。而此次萧余涉宅地出让，地价是否出现下降呢？

　　市北东单元A-27宅地，由于地块指标相近，区位相同，且成交时间最近，可直接对标地块东面直线距离500米处的滨江新入项目。前者楼面起价17200元/平方米，成交楼面价23079元/平方米；后者起价相同，最终成交价24390元/平方米。此次新希望地价下调约1300元/平方米，但由于地块形状并不规整，增加产品规划难度，地价稳中略有下调。

　　火车南站D-14商住地块，是南站板块第二次出让宅地，对标项目自然锁定重庆华宇。今日奥克斯项目成交楼面价18400元/平方米，较华宇17830元/平方米上幅3%，但不可忽略的是华宇项目商业占比高达35%，实际地价奥克斯低于华宇项目。另一方面，华宇项目更靠近南站商业广场，一定程度上为地价下调做了合理解释。

　　崇贤向阳地块，周边新盘环绕，不难对比。2017年崇贤板块出让5宗地块，地价均至封顶12999元/平方米，其中自持地块4宗，现房地块2宗，最高自持比例达18%（路劲项目）。而此次新晋房企上海恒文最终成交楼面价仅12208元/平方米，考虑配建5%公租房（可售部分刨去4206平方米公租房面积，成本增加免费移交政府的公租房建安，此建安成本按3000元/平方米预估），实际地价与12999元/平方米相持平。相较之下，恒文已经属崇贤板块的“幸运儿”了。

　　截至发稿，东湖宅地依旧处于竞价中，楼面价为10022元/平方米（第99轮）。地块较此前出让的金地、赞成项目稍远，但由于受地铁9号延伸线辐射，房企接受度较高。

　　此外，戴村商住用地（住宅比例不大于地上总建筑面积45%）与未来科技城租赁地块，毫无悬念底价成交。

　　从出让结果看，出让宅地实际地价依旧与板块地价相持平，这也说明杭州土地市场依然企稳。

　　限价之下

　　市北、南站、崇贤或仍可保本 

　　限价放开的预期逐步减弱，地价上行的通道正在降温，本次出让虽然多宗地块实际地价并未下调，但未来可否保本，还是未知。

　　据浙报传媒地产研究院测算，新希望市北地块实际楼面价23079元/平方米，保本房价约3.25万元/平方米，与周边新房3.3万元/平方米均价基本持平。

　　奥克斯南站地块实际楼面价18400元/平方米，保本房价约2.7万元/平方米，与周边新房香悦公馆住宅均价持平。香悦公馆2018年高层成交均价2.5万元/平方米，排屋均价4.7万元/平方米，均价约2.7万元/平方米。

　　戴村地块实际楼面价约1万元/平方米，保本售价约1.6万元/平方米，周边未有参考新房或二手房，但戴村多年未出让宅地，该项目或可满足乡镇置换需求。

　　上海恒文崇贤项目实际楼面价约1.3万元/平方米与西房、荣安项目无异，拱宸外滩、翡翠半岛均为高低配，目前高层售价均1.85万元/平方米。若未来项目注重产品溢价，上海恒文保本房价约2.0万元/平方米，仍可保本。

　　综上，若不考虑限价放开的前提下，即使加上部分简装成本，新希望市北、奥克斯南站以及上海恒文崇贤项目或仍可保本。

　　项目对应保本价格及周边房价表格

　　（备注：保本房价测算中，财务成本按总地价8%测算，税费按房价12%测算，建安成本预估为3500元/平方米）

　　新希望同板块加仓

　　奥克斯时隔五年再出手

　　从竞得房企分析，拿地初衷均不同，新希望深耕市北，奥克斯缺地严重，上海恒文战略布局杭州。

　　新希望同板块补仓，竞得入杭以来第二宗地块（招拍挂市场），目前新希望于市北的住宅储备共计31万方，从中可以看出其欲深耕市北的决心。两宗地块相距2.3公里，此前地价21444元/平方米，综合地价为22000元/平方米，即可摊薄成本也可形成项目集聚，扩大品牌效应。

　　奥克斯“沉寂”5年再拿地，实为太“饥饿”。自2013年拿下缔壹城、时代未来之城两宗宅地后，奥克斯在土地招拍挂市场便再无拿地。目前缔壹城已售罄，而未来之城也仅3万方储备，这也促使奥克斯“硬着头皮”拿下南站地块。

　　上海恒文出于战略布局首入杭州，也成为今年以来第六家新晋房企，此前已有华侨城、新希望、重庆华宇、银城地产集团以及南京弘阳。

　　拿地房企在售/储备项目一览（来自决策通）

　　从此次的出让结果，我们可以得出几点预测：

　　第一：杭州土地市场经历长达近两年的高温后，逐渐转入冷静期，地价平稳。其实上周转冷端倪已现，而此次萧余出让，也验证了拿地房企变得更加理性，地价逐步企稳。这一变化产生原因跟限价、摇号、融资收紧、需求透支、货币棚改收紧等紧密关联。

　　第二：房企对城市热点的预期不会改变。如萧山优质资源配置集中，包括“拥江发展”、G20峰会以及“亚运村”建设，城市热点的支撑作用明显，未来预期明朗坚挺。而新晋房企上海恒文，作为今年第六家入杭房企，则一定程度上说明房企依旧看好杭州这座准一线城市的未来发展。

　　出让地块区位图（制图/郑青青）