宁波政策最终弹 土地规则 新房装标 预售条件 全装修 都在这里了

　　浙江在线-住在杭州网10月26日（浙江在线记者 郑青青） “浙江房地产市场是房企的兵家必争之地，市场成熟度、透明度均高，在全国当前“房住不炒”、“一城一策”的调控背景下，11个地级市及下辖市县区，因房地产所处阶段不同，“游戏规则”也不尽相同。

　　浙报传媒地产研究院对浙江全域进行详细的房地产及相关政策梳理，按城市房地产发展成熟度、政策复杂度，围绕新房和土地两个角度，推出系列政策盘点。

　　政策范围涵盖：新房销售相关、土地竞价相关、落户与人才引进相关、预售条件和建筑规范相关。

　　本期城市：宁波

　　本期关键词：限房价&限地价、预售条件、全装修

　　下期城市：绍兴

　　买房对于很多人来说是一辈子的大事，买之前需要思量再三，在宁波前两篇政策，我们详细地解释了购房者关心的买房、落户等问题，今天推出宁波最终篇：将针对开发商，罗列土地竞价规则、商品房预售条件、商品房全装修等政策。

　　由于宁波的建筑规范与杭州相同，以2017年浙江省发布的《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》为标准执行，因此不再展开描述，读者可点击《杭州购房政策全解终章 为什么89方三房两卫不见了？》了解详情。

　　关键词一：限房价、限地价

　　土地资源作为房地产产业链的源头，直接影响到房地产市场的发展。

　　自2017年来，宁波市五区（鄞州、海曙、江北、镇海、北仑，下同）经历了从溢价100%、竞保障房→限地价、竞保障房→限地价、竞人才安居房→限房价、竞地价→限房价、限地价、竞人才安居房的转变。

　　目前宁波市五区土拍政策与杭州类似，但具体实施有些许不同。

　　地价：宁波地块价格达到上限后，转为竞配人才安居房，而杭州为竞报自持比例，自持比例达100%后竞养老面积。

　　房价：宁波推出的限价地块限定了住宅的毛坯销售均价及最高单价，同时明确车位限价；而杭州为限定的毛坯销售均价及最高单价，最高精装标准，车位限价默认不超过房源备案价的10.5倍。

　　宁波奉化区跟四县市并未像市五区一样限定房价，仅是限地价+竞配建。具体竞价规则如下图所示：

　　关键词二：预售条件

　　宁波新房市场多以期房形式呈现，购房者购买新房就需与开发商签订预售合同，先交钱后收房。

　　而商品房预售本质上是一种远期交货的买卖行为，履行期限长、市场风险大，因此政府对商品房预售条件的管理和规范尤为重要。

　　目前宁波商品房预售分为绿色建筑、其他建筑两类，具体政策如下图所示：

　　同时为了预防开发商捂盘惜售、少量多批等行为，宁波规定住宅项目确需分批销售的，每批次申请预售建筑面积不少于5万平方米，每批次申请间隔时间不少于3个月。取得预售许可后，需一次性公开全部销售房源。

　　关键词三：全装修

　　购房者买房前最关心的是房价，买完之后最挂心的就是房子的质量问题。自从宁波推行全装修后，精装变“惊装”频频发生，一到交付季，维权投诉轮番上场。某些楼盘甚至出现了近似毛坯的“清水装”，或者强制购房者加钱购买装修包。

　　为了抑制市场乱象，今年7月宁波发布全装修新政，对老限购圈内住宅项目、圈外全装修住宅项目、土地出让时标明实行全装修的住宅项目做了更加明确、细化的规定。

　　全装修区域(老限购圈)如图所示：

　　结合宁波2018-2019年发布的全装修政策，主要有以下几个关键点：

　　1、明确全装修交付标准，当符合“基本设施配置完备、基本使用功能具备”标准—排水、燃气、供电照明、空调、通风、通信、厨卫基本设备配置到位，地面铺装、墙面及顶棚粉刷完成，达到入住标准。

　　2、住宅全装修不得违规改变空间使用功能，简单来说就是限制偷面积；

　　3、住宅基本装修标准统一规定为1500-2000元/㎡，预售前须由第三方评估、公示； 

　　4、允许开发商提供装修升级包，销售时限3个月（商品房预售许可之日起），不允许强买强卖； 

　　5、要求装修方案报备及公示，网签合同中明确基本装修标准及价格；

　　6、允许异地设置交付标准、升级装修样本房，且保留期为全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年；

　　7、验收时1/3及以上购房者反对，全装修房便不能通过验收；

　　8、出现重大质量问题的全装修项目，将加入黑名单。