看点与难点并存 杭州上半年唯一未来社区用地已有意向？

　　浙江在线-住在杭州网4月22日讯（浙江在线记者 魏盼）4月，杭州首批共57宗集中供应地块公示。其中，唯一一宗未来社区地块备受关注。

　　鼎湖未来社区位于杭州市临平区核心区域，是浙江省发布的第二批未来社区试点创建名单之一，属于“拆除重建类”试点项目。

　　临平区核心、南苑地铁口、商业综合体集聚地、最高建筑高度190米、体量高达81万方、总起价70亿元……鼎湖未来社区地块的自身属性无论单独拎哪一点出来，都将成为房企关注的热点。

　　作为新临平区首个拆除重建类试点未来社区，鼎湖社区的目标是打造“融杭接沪新枢纽，拥山临水新社区，产城融合新高地”，成为全省未来社区建设标杆。

　　换言之，鼎湖未来社区注定是“明星级”的存在，而谁将脱颖而出成为标杆打造者就成了5月8日关注的焦点。但毕竟是现象级的项目，离不了高标准的要求，因此鼎湖未来社区门槛设置高，难点不少，对于房企来说颇具挑战性。

　　鼎湖未来社区焦点图

　　难点一：体量大、货值高、用地性质复杂、限制多

　　鼎湖未来社区地块总用地面积412643㎡，包括出让面积248257㎡，安置房用地面积76122㎡，道路用地面积70407㎡，公共绿地用地面积17857㎡。

　　整体未来社区建设内容包括安置房、商住住宅、商业、商业、服务式公寓以及其他社区用房。其中安置房建设面积达21.3万方，这部分未包含在出让面积当中。

　　地块出让面积248257㎡，容积率3.27，计容总建筑面积高达812517㎡。这不仅是本次集中推地中体量最大的地块，也杭州八区近十年以来总建面最大的涉宅地块。

地块建设内容

　　出让的81万方的体量中，商品住宅面积为38.93万方，以该宗地块精装限价28500元/㎡计算，单单商品住宅可售货值就达111亿元。如果一年时间消化完毕，这一货值直接可将操盘房企送入2020年在杭房企销售额前十金榜。

　　有货值诱惑，但“九大未来社区场景建设”的要求不可忽视，同时由于地块性质复杂，连带建设内容也有诸多限制。

　　商务部分同样也是鼎湖未来社区地块的重头戏。整宗地块商务地上计容面积达30.2万方，需要至少建造一幢190米、一幢150米和五幢120米的超高层建筑。这些商务建筑最小分割单元不小于500㎡，而且根据要求，项目商务建筑首次预（销）售、分割转让、整体转让的对象不得为自然人。

　　除了对商务部分进行限制，3万方的商业也同样受限，需自持10年，10年后方可整体转让，但不得分割转让。

　　难点二：付款要求高

　　付款要求高，主要有两点。

　　一是总价高。地块总起价达700390万元，约70亿元。在同批集中供应地块中，仅次于未来科技城绿汀路Tod项目。

　　事实上，70亿的起价在杭州历史成交总价前十中也已占有一席之地，若添加上绿汀路项目则可排名第九。

　　二是付款时间紧。出让合同中第二章第九条约定，受让人按以下时间和金额分两期向出让人支付出让价款。

　　第一期付款需在2021年6月21日之前，缴付出让总价款的50%。第二期付款需在2021年8月23日之前全部付清。

　　出让合同样本截图

　　也就是说，成交后一个半月内需缴付50%，如果按照起价进行计算，至少缴付35亿元。而在成交后三个半月内就需要付清全部价款。

　　除此以外，浙报传媒地产研究院注意到，在出让合同第十二条中还有额外约定“项目在2021年8月23日之前动工开发”，因此支付第二期土地款的时间在实际操作中可能还需提前。

　　难点三：建设进度要求高

　　根据监管协议第三条约定：

　　住宅预售除满足一般性申请条件外，还要求商业、商务均达到正负零且满足甲方运营要求方可销售60%，主体达到三层顶方可销售80%，达到十层顶方可全部预售。

　　就在上个月25日，省发改委和住建厅联合下发的《省发展改革委省建设厅关于开展2021年度未来社区创建的通知》中提出“高要求管控进度”，并明确拆除重建类三年完成创建工作。

　　该项目作为本次集中供地中唯一一宗未来社区地块，在出让协议中也要求“在2024年8月23日前竣工”。

　　因此，该地块无论从监管协议还是出让协议都要求买受人不能采用住宅、商务分期方式滚动开发，对买受人资金的使用效率提出了更高的挑战。

　　三、地块产业要求多

　　鼎湖社区是临平打造产业与商业、人才技术融合发展重要板块，将打造成高端商务、高端商业、高端社区的大型未来社区综合体。

　　下载鼎湖社区开发建设监管协议，内容达20页之多，其中包括多项产业方面的严格要求、项目运营要求以及未来社区九大场景的具体要求。

　　其中单单产业方面，就对引进企业质量、引进人才数量、引进产业投资基金、缴纳税收等等方面均作出了高标准、高质量的要求。

　　1、引进企业质量：土地合同签订后五年内引进1家鲲鹏企业、2家准鲲鹏企业、3家鲲鹏计划培育企业。若违反本条约，鲲鹏企业、准鲲鹏企业、鲲鹏计划培育企业每少1家，分别缴纳违约金5000万、3000万、1000万。

　　2、引进人才数量：自项目竣工备案之日起三年内须累计引入本科及以上学历人才6000人，且须为入驻本项目商办空间的企业员工并连续缴纳社保半年以上。每项人员指标数未满足人数每少10%（不足10%按10%计），缴纳违约金1000万。

　　3、引进产业投资基金：承诺引进产业投资基金，首期规模不低于3亿元。逾期未成立的，缴纳违约金5000万。

　　4、缴税额度最低限额：自合同签订之日起四年内，确保在临平新城缴纳税收每年不低于8000万。自合同签订之日起四年后，三年内确保宗地范围内入驻企业每年在区内合计缴纳税收不低于5亿元。如未达协议约定，缴纳不足部分作为违约金。

　　5、商务限售：除服务式公寓外，项目商务建筑首次预（销）售、分割转让、整体转让的对象不得为自然人。

　　6、运营期内不得变更企业注册地和进行控股权变更。若违反本条约，需缴纳违约金1亿元。

　　违反产业要求，都有相应的违约金需要赔付。如此高标准、高质量的要求，拿地方不仅需具备雄厚的财力，还需要强大的资源整合能力和产城开发运营能力。

　　谁将拿地？

　　百亿货值、标杆项目诱惑之下，谁将参与拿地？是否会有新面孔参战？事实上，我们可以从去年12月的一则新闻中寻到蛛丝马迹。

　　早在去年12月未分区前，杭州市余杭区委常委、常务副区长陈夏林曾率队访问中国南山集团，双方就临平鼎湖未来社区项目合作深入交换了意见，并签署战略合作协议。

　　此条新闻挂于宝湾产城官网，报道中提到，中国南山集团和南山控股将积极参与临平鼎湖未来社区项目谋划建设，充分发挥产城开发运营优势和在人工智能、工业互联网领域的资源整合能力，精心规划设计，与政府共同努力将鼎湖社区打造成为浙江省未来社区的标杆项目。

　　对杭州来说，宝湾产城、南山集团、南山控股都是新面孔，他们是什么来头，他们之间又有什么关系？

　　查看中国南山集团官网发现，南山集团总部位于深圳，是中国第一家国有控股混合所有制企业，旗下拥有上市平台南山控股（证券代码：002314），涉及综合物流、产城综合开发、金融服务、资产管理等产业领域，业务覆盖长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、成渝双城经济圈等国内30多个重点城市。

　　而宝湾产城发展（深圳）有限公司（简称“宝湾产城”）则是中国南山旗下产城综合开发运营的重要实业平台，致力于打造产城融合项目。目前宝湾产城已落地项目包括合肥双凤宝湾国际商贸物流产业园、合肥岗集综合交通物流港、南京浦口智造园、上海松江长三角国际影视中心等。

　　实力雄厚、意向强烈、业务吻合，宝湾产城或将成为该宗未来社区地块的有利竞争者之一，但最终这个百亿标杆未来社区项目将花落谁家？敬请期待5月8日浙报传媒地产研究院为您带来的出让直播报道。