首批集中公告要来了？ 杭甬土地“一年卖三次”如何影响浙江

　　浙江在线-住在杭州网3月3日讯（浙江在线记者 魏盼 数据支持 郑青青 何肖霞）郑州、天津、青岛、南京等地“集中供地”的调控政策公布后，网传纳入同批“重点城市”范围的浙江两个城市杭州和宁波却迟迟未有“靴子落地”。

　　宁波曾在2月26日对媒体记者发声，将严格执行国家政策，本年度供地计划公布，有关政策也会通气。

　　截至目前，杭州与宁波在年内虽有土地出让记录，但还没有大规模推地。而杭州和宁波2020年全年的土地出让计划分别在3月和4月公布，若今年开始执行“一年三次”政策，或许最快在3月底就将迎来首次集中公告。

　　集中公告、集中出让后，杭州、宁波的房地产市场，乃至整个浙江房地产市场会有何影响？

　　浙报传媒研究院研究分析，主要关注点有以下几个方面。

　　1、“集中供地”后，杭州、宁波每次将推多少地？

　　由于此次政策对于住宅用地供应量（2021年公告供应量不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量）及频次（原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡）都提出了要求，故可简单推算杭州、宁波两地每次集中供地规模。

　　杭州近五年（2016年-2020年）住宅用地平均完成交易量1249.2万方，截至目前2021年已出让368.88万方，因此至少需继续供应880.32万方住宅用地，假设按每年三次集中供应计算，每次集中供地预计293.44万方。

　　按近五年住宅用地平均建面10.68万方进行计算，杭州需每次平均集中出让28宗宅地才能与近五年平均供地量持平。

　　宁波近五年（2016年-2020年）住宅用地平均完成交易量1621.39万方，截至目前2021年已出让173.05万方，因此至少需继续供应1448.34万方住宅用地，同样按每年三次集中供应计算，每次集中供地482.8万方。

　　按近五年住宅用地平均建面10.57万方计算，宁波需每次平均集中出让46宗宅地才能与近五年平均供地量持平。

　　2、头部房企“一家独大”局面或将缓解

　　虽然对于政策将带来的改变和影响，市场上有众多不同声音，但不可否认的是，三四十宗地块“集中供地”或许将缓解头部房企“通吃”市场、“一家独大”的局面。

　　以杭州市场为例，2020年全年杭州市区成交涉宅用地137宗（剔除租赁用地），总成交额2302.20亿元。其中，滨江以16宗地块402.70亿元拿地额（包括合作项目，金额按已知入股比例计算，下同）排名首位，占总成交额的17%。

2020年滨江在杭公开市场拿地及合作项目一览

　　如果滨江要在杭州继续保持市占率，单从宗数对比，算上2021年其已在杭州拿下的两宗地块，滨江还需要在2021年每次集中推地中，至少平均拿下5宗地块，筹融资难度非常大。

　　宁波市场呈现出“双雄争霸”的场面。荣安以14宗地块178.30亿元拿地额排名首位，占总成交额（1571.65亿）的11%；绿城紧随其后，获取10宗涉宅用地，拿地额共计159.89亿元，占总成交额的10%。

2020年荣安在甬公开市场拿地及合作项目一览

2020年绿城在甬公开市场拿地及合作项目一览

　　2021年开年以来，这种优质地块高度集中于头部房企的现象仍在持续。绿城2021年在杭州已摘取10宗住宅用地，总成交额达138.45亿元；滨江拿下萧山市北两宗宅地，总成交价90.39亿元。

　　截至发稿，杭州市场2021年宅地成交总价534.00亿元，绿城占26%，滨江占17%。两家合计占比43%，几乎吞下了杭州市场半壁江山。

　　此次“集中供地”模式下，对头部房企来说，短期内筹融资难度加大，需同时缴纳多宗土地保证金，以及后续出让金，因此不能同时参加多宗土地竞争，不能再利用资金和信息优势控盘土地市场。

　　而对其他房企来说，或许能有更多选择的余地，可以避开头部房企直接竞争而获得土地开发机会。

　　事实上，证券市场表现也印证了这一判断：在杭州宁波官宣政策前，坊间消息已盛起，上月25日地产股迎来久违的大涨，房地产板块整体涨幅超7%，荣安地产、万科A、华夏幸福、中南建设等10只个股涨停。

　　可见，市场对于这一政策持正向看法居多，认为新规将加大宅地供应，稳定市场预期，并遏制行业非理性竞争，是土地供给侧改革、长效机制的重要拼图，对行业形成利好。

　　3、本轮资本雄厚房企优势将更为突出

　　在目前分散式供地节奏下，杭州、宁波目前实行的”双限政策”，让成本控制能力强的房企在测算中胜出。

　　但本轮政策后，集中供地模式下，运营成本控制占优房企的优势会相对减弱，资本雄厚、融资成本低的房企优势将更为突出：不仅竞价能力高，还可以广撒网，寻找捡漏机会。

　　当然，前提是，不限制同批次地块报名数量。

　　4、土地“两集中”后，新房供应将迎阶段性增减

　　土地端“两集中”之后，新房的供应也会相应出现阶段性的增减。

　　目前地块错开出让，项目也是陆续开盘上市，而三四十宗土地“集中出让”后，按照目前的开发节奏，也将造成销售端的集中开盘。

　　每年形成三次供应脉冲，分流客户，同期入市项目或竞争激烈。

　　更进一步，营销节点也会更为接近，因为同一时间参与拿地，下一轮资金的准备，势必在拿地节点之前推动营销，筹集自有资金。

　　5、浙江省当前土地政策仍以竞价+竞配建为主

　　浙江省内11个地市，除了杭州和宁波外，其余9个城市仍按照原政策可以自行安排出让计划。

　　就浙江省执行的土地市场政策来看，杭州、宁波同步“双限”，到达封顶价后，杭州竞自持，宁波竞配建。

　　绍兴、嘉兴、温州、台州以“限地价、竞配建”为主，衢州部分地块“双限”后竞配建，其余地块仍主要为价高者得，而舟山、丽水、湖州、金华四地目前基本执行“价高者得”。

浙江省11地市土地政策概览

　　6、省内房企或增加下沉拿地趋势

　　杭州、宁波土地市场在浙江省内热度较高，此前多家房企在杭州、宁波等市场无拿地机会而向周边城市拓展。“集中供地”实施后，部分房企或有机会回归杭州、宁波市场，同时也继续关注已进入的周边城市。

　　而目前市场头部房企，为了维持营收规模，减少的杭州、宁波两市的份额，或将下沉，选择在省内其他城市释放。可以预见的是，周期之外，未来省内周边热点城市或迎来更多大型房企屯粮。

　　当然，除了在公开市场上房企竞争格局会有所变化，2021年收并购市场或迎来新的更大的竞争。