研究院调查②：第一批杭州房企自持物业 可以算账了

　　浙江在线-住在杭州网1月20日讯（浙江在线记者 魏盼 丰方旭）2016年“9·30新政”开始，北京率先出台了“企业自持商品住房”土地竞拍规则，而后全国多个城市在土地拍卖流程中加入“竞自持”政策。

　　杭州于2017年3月跟进该政策，推出新的土地竞价规则“溢价封顶后竞自持”。

　　根据浙报传媒地产研究院统计显示，自2017年4月出现首宗自持地块至2020年底，已经累积含自持比例地块共计133宗。

　　如果说高价地自带话题，那么高价自持地块是自带“问题”。第一个便是：自持物业拿来做什么？

　　2017年8月，杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则出台，明确规定企业自持商品房屋作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割、销售、转让。

　　2018年初，北京部分100%自持租赁项目开始入市，一度以北京万科为代表，房企作出过类似10年180万元租金的“以租代售”尝试。

　　但2018年7月，杭州再次发布自持商品房租赁新规：明确规定自持项目单次租期最长10年，单次收租期限不得超过1年。

　　直接将自持物业定位在“租赁住房”。

　　2020年12月的中央经济工作会议首提 “解决好大城市住房突出问题”。原文为：重视租赁住房保障，提出加快完善长租政策，逐步实现“租售同权”，土地供应向租赁住房倾斜。

　　时至2020年末，浙报传媒地产研究院整理杭州市场上目前已公示的16个自持项目的出租房源，试图回答另两个问题：

　　既然只能“租赁”，如何提高自持物业的租金收益？如何以市场租金，推导出自持项目的土地成本价格测算？ 

　　今日推出下篇：自持物业的价值如何计算？

　　回顾上篇：杭州第一批自持物业上市 具体怎么做？

　　16个项目自有品牌运营比例大

杭州已公示16个自持项目分布图

　　自持项目，对开发商来说是一个全新的考验，尤其是住宅自持。

　　面对自持宅地这块越做越大的蛋糕，开发商拿地后该如何运营？房企直营，是大部分自持住宅物业持有者的选择。

　　2016年北京更新土拍政策后，就陆续有房企宣布进军长租公寓领域，并拥有自己的长租公寓品牌。虽入局不久，但由于背靠庞大的资金和资源的支持，“房企系”长租公寓品牌迅速崛起，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、朗诗寓等走在前列。

　　就杭州市场来看，研究院统计调查发现，已公示16个自持项目中，有14个项目开发商均拥有自己的长租公寓品牌，如滨江暖屋、金地草莓社区、德信随寓、中冶·和舍、联发尔寓等等，而目前还未涉足长租领域的电建，其泷悦华府项目将由龙湖冠寓代为运营。

　　目前房企布局长租公寓整体仍处于初期探索阶段，大部分房企仍依赖资金优势在市场上竞争。前期的规模可以可以依赖资源及资金优势，但最终想要在行业内脱颖而出，还是靠运营。

　　自持运营是难点，而回溯到拿地阶段，其实测算也同样处于“摸着石头过河”阶段。

　　2021年初，杭州土地屡屡封顶，自持比例相比去年再度攀升，项目利润率创新低。倘若政策无调整，杭州“极限拿地”或将成为今年的常态，自持仍会持续，且出让占比将越来越大。

　　因此，如何算自持物业这笔账也需要捋一捋。

　　自持物业的价值如何计算？

　　房企拿地时，地价的测算都以新房售价逆推。

　　可售物业的测算体系已经成熟到每家自有一个Excel公式：数字输入-结果跳出。

　　然而自持的那部分，如何测算？尚处于“摸着石头过河”阶段。

　　这个问题或许可以直白地简化为：如果必须将租金折算为售价，如何折算才能尽可能贴近实际？

　　来看几个案例：

　　下沙大学城北的金地宋都·都会钱塘，是杭州首个公示租金的自持项目。

　　其自持住宅公寓共有17、18号楼两幢，由金地集团旗下高端长租公寓品牌“草莓社区”进行运营与管理。据了解，目前该公寓——芝士草莓公寓18号楼已接近满租，大约95%房源已出租。

　　浙报传媒地产研究院以5%的租金回报率测算，年租金回报约为15075元/㎡，对比可售部分销售均价24941元/㎡，约为60.4%。也就意味着自持部分的价值在可售住宅价值的六折左右。

　　而17号楼全部为整租房源，预计2021年6月正式推出，如果这期间不考虑租金涨幅，仍以18号楼实际租赁折扣力度进行测算，则租金回报约为其新房住宅售价的48%。

　　再看同样已对外开租的滨江碧桂园·翡翠江南，其以整租形式出租，68㎡两居室月租金5000元左右，89㎡四居室月租金7000元左右。

　　根据浙报传媒地产研究院调查获悉，其两室实际租金限时优惠八五折，折后3400元起；大户型八五折左右出租，合计单位租金约1.9元/㎡·天，年租金回报14067元/㎡，约为项目新房住宅售价的41%。

　　翡翠江南成交于2017年9月，彼时地块溢价70%封顶并需自持31%，成交楼面价为19805元/㎡，如果现将自持部分根据上述结论代入计算，那么当时项目实际地价约25365元/㎡。而翡翠江南整盘销售均价约为34229元/㎡。根据浙报传媒地产研究院的通用测算公式（备注①），其项目收益率接近于零。

　　浙报传媒地产研究院对全部16个项目千余套房源进行了整理，将部分已出租项目以实际价格计算，未出租项目则以公示价格计算，预设投资回报率为“5%”（备注②），得出测算结果为：自持部分年租金回报在高层售价33%-62%之间，较多集中在五折上下。

　　换言之，自持物业从租金角度倒推，其价值约为可售物业的一半。

　　这个结论高于部分房企预期。

　　1、通用测算公式

　　公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。　

　　住宅建安成本按4500元/㎡计算。

　　车位价格按35万元/个；车位数量按100㎡建面配比一个计算。

　　地块精装成本按照2000元/㎡计算。

　　财务成本按地价5%，各项税费按售价的12%计算。

　　2、投资回报率的估算

　　关于投资回报率的推定，研究院参考了中国国债收益率、国内四大行理财产品利率以及2020年成交金额靠前的酒店式公寓的投资回报率。

　　其中，2020年12月21日公布的10年期国债收益率3.3219%；国内四大行1年期理财产品收益率普遍在3.5%左右；而2020年成交金额前十的酒店式公寓的投资回报率基本在2.8-4.6%之间。

　　由于本次测算项目为住宅自持项目，前期资金沉淀量大，回款周期较长，投资回报率需要比普通酒店式公寓更高才会被接受，因此往上推定为5%。