地铁四期影响？杭州崇贤宅地自持20% 纪录刷新

　　从成交结果来看，宋都经过32轮竞价，最终竞得崇贤板块地块，成交总价64050万元，成交楼面价13573元/㎡，溢价封顶且自持20%，这也是崇贤板块目前出现的最高自持比例，超过此前路劲地块18%的最高自持比例。

　　临平新城商业地块则由杭州余杭钱塘资产管理有限公司竞得，成交总价5530元万，成交楼面价6334元/㎡。

　　而就在几天前，《杭州市城市轨道交通第四期建设规划环评公众意见征询》曾短暂地在杭州市地铁集团有限责任公司官网出现过。意见显示崇贤地区将规划建设两条地铁线，分别为新建地铁15号线及新建地铁14号线。

　　虽然意见在官网快速撤回，但其产生的影响却并未消失。崇贤的部分二手房应声而涨，房东连夜调价。而今天，崇贤地块限时竞价前就已到达竞配自持阶段，而最终也以自持20%成交。

　　综合以上，本场出让主要有以下几点观察：

1. 　　土拍竞争意愿强，“保本微利或亏损”成拿地标配：今年1月以来，杭州成交地块溢价率普遍上升，多宗地块封顶自持，据测算大部分地块都将是保本微利甚至亏损状态。而这主要也是因为市场热销、土地市场短暂空窗以后导致的房企土储下降，从而产生的强烈的补仓意愿。　

2. 　　双地铁预期加持，崇贤地价超预期：几天前地铁4期规划短暂面市，虽然快速撤回修改，但双地铁加持崇贤已经是较大概率的事件。而今天的土拍溢价封顶并自持20%，虽然也是前几场热度的延续，但到自持20%的程度更是双地铁预期加持带来的底气。

3. 　　宋都首入崇贤，补仓压力仍大：宋都作为杭州的老牌开发商之一，目前在杭州市八区项目储备量却极低，仅有跟禹洲合作的禹洲宋都·望林府项目，大量项目储备均在富阳及桐庐等地。此番首入崇贤，也是宋都为了扩大在杭土储所做的努力之一，但其后续补仓压力仍然较大。

　　1月19日成交地块指标表

　　宋都竞得崇贤板块地块 精装限价23000元/㎡

　　宋都以总价64050万元竞得崇贤新城宅地，折合楼面价13573元/㎡，溢价封顶且自持20%。

　　此外，地块还需配建5%（2359.5㎡）的公租房。以限价价格计算，不计自持部分地块预期利润率也只在1.7%左右，仅能实现保本微利。再加上20%的自持比例，地块对于后期房企的建设运营操盘能力等要求相对较高。

　　从区位上来看，成交地块处于崇贤板块核心区域，距离上亿广场1.5km，周边还有崇贤第二小学、余杭区崇贤中学等配套。

　　地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　地块周边在售及待售项目众多，板块合计存量达到52.5万㎡。目前主力在售的光合映、星合映、澜仕里、海逸翠庭等项目高层精装售价都在2.3万元/㎡左右，与本次成交地块精装限价相差不大。

　　地块周边主要项目信息表

　　（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③崇贤地块车位价格按23万元/个计算；

　　④崇贤地块精装成本按照1500元/㎡计算，回购部分按零成本零收益计算；

　　⑤财务成本按地价8%，税费成本按售价的12%计算。

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