研究院调查①：杭州第一批房企自持物业上市具体怎么做？

　　浙江在线-住在杭州网1月19日讯（浙江在线记者 魏盼 丰方旭）2016年“9·30新政”开始，北京率先出台了“企业自持商品住房”土地竞拍规则，而后全国多个城市在土地拍卖流程中加入“竞自持”政策。

　　杭州于2017年3月跟进该政策，推出新的土地竞价规则“溢价封顶后竞自持”。

　　根据浙报传媒地产研究院统计显示，自2017年4月出现首宗自持地块至2020年底，已经累积含自持比例地块共计133宗。

　　如果说高价地自带话题，那么高价自持地块是自带“问题”。第一个便是：自持物业拿来做什么？

　　2017年8月，杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则出台，明确规定企业自持商品房屋作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割、销售、转让。

　　2018年初，北京部分100%自持租赁项目开始入市，一度以北京万科为代表，房企作出过类似10年180万元租金的“以租代售”尝试。

　　但2018年7月，杭州再次发布自持商品房租赁新规：明确规定自持项目单次租期最长10年，单次收租期限不得超过1年。

　　直接将自持物业定位在“租赁住房”。

　　时至2020年末，浙报传媒地产研究院整理杭州市场上目前已公示的16个自持项目的出租房源，试图回答另两个问题：

　　既然只能“租赁”，当前已公示项目的租赁模式与价格如何？如何以市场租金，推导出自持项目的土地成本价格测算？

　　今日推出上篇：杭州第一批自持物业上市  具体怎么做怎么租？

　　当前已公示项目的租赁模式与价格如何？

　　截至2020年12月15日，按要求在杭州市住房租赁监管服务平台统一公示的房企自持项目共计16个，包括滨江碧桂园·翡翠江南、电建·泷悦华府、中冶·锦绣华府、金地·玖峯汇、保利滨江上品等，总计约6000多套（间）租赁房源。

　　就招租公示来看，其中租赁期限设置最长的为金地宋都都会钱塘项目，最长出租年限为10年，公示中大部分公示项目自定最长出租年限仅为1年。

　　政策明确规定自持项目单次租期最长10年，单次收租期限不得超过1年。因此一次最长出租年限1年，若后期价格有变动，方便调价。

　　租金支付周期，基本需按季度支付，仅中海云宸、金地宋都都会钱塘项目可按月支付租金；押金均按一个月租金收取。

　　就价格来看，租金普遍高于周边普通住宅。

　　但据浙报传媒地产研究院实际了解，部分项目有直接折扣或“免首月租金”等优惠。

　　这一现象或与2018年出台的“备案价一经确定，1年内不得上调”政策有关——适当抬高备案价，给后期预留调整空间。

　　杭州16个自持项目房源及租金公示情况

　　上表可以看到，从户均面积到单位租金，各个项目间差距明显。

　　如何提高租金收益？

　　浙报传媒地产研究院在调查中发现，项目提高租金收益的方式跟所处板块的定位，关系密切。

　　高端板块的自持项目，如保利滨江·上品、中冶·锦绣华府、首开东城金茂府、中海云宸等，单位租金不低于3.5元/㎡·天，租金门槛较高。

　　且均为整租形式，即为以功能完整的单套为单位进行租赁，进一步通过客群筛选来保障租金收益。

　　以保利滨江·上品为例，公示租金最高的房源面积114㎡，月租高达20000元，最小面积房源39.54㎡，租金也需4000-5000元。

　　而在刚需板块，整租价格低于合租价格是市场规律。这些板块的自持项目也因此会推出合租房源，即在套内分割单间为单位进行租赁以获取较高收益。

　　以金地宋都·都会钱塘为例，18号楼一居室月租金为2300-2500元；二居室合租单间为1500-1800元。根据浙报传媒地产研究院调查，其实际价格约为公示价格

　　的八折到九折之间。若以公示价格的八八折计算，其单位租金约2.1元/㎡·天。

　　而其全部整租的17号楼，单位租金仅1.6元/㎡·天。

　　不过，合租形式租赁虽然可以提高利润，但可能带来经济利益以外的项目风险，并且间接影响房企其他项目的经济利益。特别是改善或高端项目设置合租房源，更要谨慎。比如：某3W+小区合租租赁房源一公示，就遭遇小区业主联合抵制。

　　小区业主与租赁住户之间的矛盾如何调节？整个项目如何管理运营？作为政策下的新产物，自持领域还有较多现实的难点和困境，亟待解决。

　　房企运营自持物业 或将为品牌加分

　　虽然自持还有很多问题待探讨和解决，但也不能否定开发商自持解决了一部分社会问题。

　　2020年12月的中央经济工作会议首提 “解决好大城市住房突出问题”。原文为：重视租赁住房保障，提出加快完善长租政策，逐步实现“租售同权”，土地供应向租赁住房倾斜。

　　近年来，随着蛋壳、乐伽等知名长租公寓相继“暴雷”，长租公寓市场受到了较大冲击，房东和租户对此也失去了信心。

　　而除去普通长租公寓以外，目前有较多房企都已经开始进军长租公寓市场，拥有着属于他们自己的长租公寓体系或品牌，如龙湖的冠寓、万科的泊寓、滨江的暖屋等。

　　客观来看，相比普通长租公寓，拥有长租公寓体系的品牌房企，在自持租赁运营上显然更有优势。

　　两者相比较而言，普通长租公寓缺乏一定的监管，此前“高收低租”、“租金贷”、“长收短付”等是导致较多品牌长租公寓“暴雷”的主要原因，而房企自身持有的长租公寓在这一方面会有一定的优势。

　　首先，房源有保障。

　　普通长租公寓品牌的房源较多是通过向房东收房所获取，面临房源不稳定，质量有高低的风险；而对于房企来说，住宅自持部分产权就属于其自身，那么租客就不存在被“暴雷”的情况。

　　其次，集中式运营优势。

　　相比普通长租公寓品牌，房企的经济实力更为雄厚，融资渠道更多，在长租公寓领域占据着先发优势。与此同时，集中式自持装修风格统一，管理方便，且通常设有娱乐区、生活服务区等公共空间，社区氛围更好。