掏一掏房地产调控“工具箱” 本轮政策转向用了多少工具

　　住在杭州网6月8日讯（记者 马梦婷）今年4月开始至今的两个月内，全国“因城施策”纷纷响应，各城市房地产政策可谓“日新月异”。

　　回顾上一轮房地产政策集中松绑，还要追溯到2014年8月，当时一个月内超过15个城市取消限购。

　　当前，二三四线城市放松调控频频落地，一线城市部分片区如上海临港也有局部放宽。对比八年前，本轮的“松绑”在时间节点上集中，在政策工具上却“五花八门”。可以看出，这一轮调控政策较为多元，涉及到人口、金融、财税、土地等多个方面。

　　浙报传媒地产研究院就部分典型城市政策进行盘点梳理，看一看这一轮房地产调控中，到底动用了哪些政策工具，“工具箱”还有存货吗？

　　01【财税】

　　典型城市：

　　（一）免征年限类：

　　①无锡：5月2日，个人住房转让增值税免征年限5年改两年。

　　②杭州：5月17日起，个人转让家庭唯一住房，增值税免征年限5年改两年。

　　（二）补贴类：

　　①乐山：5月6日，四川乐山购买首套新建商品住房享受每套购房补贴8000元。购买第二套新建商品住房享受每套购房补贴12000元。

　　②镇江：5月20日起，3年内个人在市区买首套商品住房，给予80%购房契税补贴。

　　③金华义乌：5月26日起至2022年年底，在义乌购买商品住房将获得60%-100%不等的契税补贴。2022年5月26日至2022年9月30日期间购买首套商品住房，按所缴契税地方留存部分100%给予补贴。

　　总结：

　　包括减税、财政补贴等降低购房群体负担的财税手段应用较多，这一轮具体调控表现为沈阳、东莞、杭州、无锡等城市增值税5改2，以及契税补贴、直接购房补贴等。

　　当前应用以二三四线城市为主，一线城市如广州在此前2改5后尚无动作。

　　02【人口】

　　典型城市：

　　（一）多孩类：

　　①无锡：4月25日，生育二孩及以上无锡本市户籍家庭可在限购区再购房，最高贷款额度提高。

　　②南京：5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭可增购一套商品住房，同时享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

　　③杭州：5月17日提出符合条件的三孩家庭在限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时参照“无房家庭”优先摇号。

　　④成都：5月31日，明确二孩及以上家庭可在现有限购套数基础上新购买1套住房。

　　⑤宁波：5月31日，宁波有未成年子女的二孩三孩家庭，在海曙、江北、镇海、鄞州四区已有2套住房的，可在限购区内再买1套；有未成年子女的二孩三孩家庭，在海曙、江北、镇海、鄞州四区已有1套住房的，可在限购区内再买1套。

　　总结：

　　除以上例举城市外，还有沈阳、东莞、兰州、苏州、扬州、上饶、衡阳等多个城市也发布多孩相关支持政策。

　　人口调控手段基本是以多孩为条件的“组合拳”，意图推进人口生育政策的同时提升市场交易活跃度，与限购、限售、购房补贴、摇号优先级、贷款利率额度等挂钩，是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。

　　（二）放松落户门槛类：

　　①厦门：6月1日起，厦门放宽各类落户条件、畅通落户渠道。

　　②大连：6月1日起，大连全面放宽个人落户学历和年龄限制。

　　总结：

　　部分城市进一步降低落户门槛，既有利于城市人口发展，又间接影响了限购要求。

　　（三）人才类：

　　①上海：4月12日，上海自贸区临港新片区降低人才购房政策的社保年限，2022年重点支持单位中工作人才，“须在片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。

　　②无锡：“老城厢”梁溪区提出人才在该区购买首套自住商品房最高补贴1000万元。无锡经开区提出人才在该区域购买普通商品房的最高可申请补贴800万元。

　　③大连：5月20日起，大连高层次人才、城市发展紧缺人才，可按家庭需求在限制区域内购买住房，不受房屋套数限制。

　　④枣庄：5月20日起，山东枣庄市高层次人才住房公积金贷款最高贷款额度同步提高至2倍。

　　总结：

　　针对人才降低社保年限、定向开放限购、提供购房补贴、上调公积金贷款额度等调控手段，仍是各地优化楼市政策的重要方向之一，结合人才人口引进与提振市场的双重意图。

　　（四）社保类：

　　①杭州：5月17日新政，落户杭州购买二手房无需缴纳社保；未落户的二手房社保年限从4年变为1年。

　　②大连：5月20日起，大连非本市户籍在主城区购房无需提供社保。

　　总结：

　　新房、二手房社保年限下调或直接取消仍是这一轮调控部分城市采用手段。

　　03【信贷】

　　全国：5月15日，央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点，LPR紧随其后下调至4.45%。

　　典型城市：

　　①烟台：5月16日，山东烟台消住房公积金异地贷款户籍限制，已结清商业贷款不纳入套数认定。

　　②银川：5月19日，首套房首付款降至20％，二套最低下调至30%。

　　③天津：5月21日，首套公积金贷款最高额度由60万调至80万。

　　④衢州：5月25日，衢州市住房公积金管理委员会发布新政，在衢购买首套住房申请公积金贷款首付款比例不低于20%，购买第二套住房申请公积金贷款首付款比例不低于30%，涉及开办商转公业务等。

　　⑤成都：5月31日，成都市公积金贷款首付比例下调10%，双职工家庭购买首套住房的最高贷款额度提高至80万。

　　⑥宁波：5月31日起，宁波新政明确市区满足连续缴存住房公积金满2年的职工，最高贷款额度从60万提高至100万。二孩或三孩家庭可在此基础上上浮20%（120万）。申请公积金贷款购买改善性第二套自住住房：最高贷款额度从40万提高至80万。二孩或三孩家庭可在此基础上上浮20%（96万）。职工公积金可贷额度计算倍数由12倍提升为15倍。

　　⑦温州：6月7日，温州发布住房公积金阶段性支持政策，涉及提高首套公积金贷款额度、调整贷款计算规则、提高租赁提取额度。

　　总结：

　　信贷相关政策以贷款条件放松、限贷调整、贷款额度上调、首付比例下调、利率下调等为主，是各个城市应用调控的主要手段之一。

　　04【限购】

　　典型城市：

　　（一）取消或放松类：

　　①衢州：4月1日，衢州解除市区限购，非衢州市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业市区不再限购，且购房无社保或个税要求。

　　②沈阳：5月10日，全面放开限购，外地人在沈购房不再提供个税或社保证明。

　　③宁波：近期持续放松限购，5月31日起有未成年子女的本市户籍、外地户籍多孩家庭，在海曙、江北、镇海、鄞州四区已有2套、1套住房的，房票+1。

　　（二）以租换购类：

　　①长沙：5月11日，长沙首创以租换购盘活租赁住房供应：已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

　　②成都：5月31日，成都新政明确居民自愿将自有存量住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。

　　总结：

　　限购相关政策主要涉及放松、取消限购和以租换购两类。较多城市直接放松或取消限购，而前文提及部分城市降低落户门槛，也间接放松了限购。

　　05【限售】

　　典型城市：

　　①衢州：4月1日起，市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出让公告里有特别约定的除外。

　　②苏州：5月7日，苏州发布新政：新房自购房人取得不动产权证之日起满2年后方可转让，较原先缩短了1年，二手房则不再有转让年限要求。 

　　③哈尔滨：5月23日，哈尔滨商品房网签满3年才能交易的限售措施被取消。

　　④广东江门：5月31日，江门多个区域放松限购同时收紧限售。

　　⑤金华义乌：5月24日，义乌取消二手住宅限售，新建商品住房限售调整为备案起满三年。6月6日起，义乌新房不再有限售要求。

　　总结：

　　本轮调控大多数城市的新房、二手房限售放松或直接取消，仅个别城市在放松限购同时收紧限售。

　　06【安置房票】

　　典型城市：

　　①宁波奉化区：5月30日开始，房票在被征收（拆迁）住宅用房、商业用房、工业用房、仓储用房签订的房票补偿安置协议生效后发放，可在特定时间、地域和范围内用于购房兑付，施行时间暂定一年。

　　②宁波：5月31日，宁波提出提高房屋征迁货币安置比例，推行征收安置房票制度，持房票可购商品住房或者二手住房，房企可向持有房票的购房人提供购房优惠，房票也可以按照兑付规则申请到期兑付或者提前兑付。

　　总结：

　　拆迁人群可持房票购房并享受政策补贴优惠，或成为未来一种平衡安置与新房市场的调控手段。

　　07【土地】

　　典型城市：

　　（一）结构调整类：

　　①上海：4月28日，上海公布2022年供应计划，对比2021年，商品住宅用地供应大幅增加。

　　②深圳：5月31日，深圳公布2022供应计划，持续加大居住用地供应。

　　（二）土拍规则类：

　　①杭州：4月25日，2022年第一批涉宅土地出让，限房价、限地价、定品质，采取“一次性报价”新竞价规则：报价未达到中止价，以最高报价确定竞得者；报价达到中止价转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人，设置固定报价区间，以次高报价的原则确定竞得人；若在上阶段有相同报价，则转入线下公证摇号方式。5月31日，杭州第二批挂牌延续以上规则。

　　②河南济源：5月11日，河南省济源产城融合示范区住房和城乡建设局发布征求意见提到降低土地竞买履约保证金、分期缴纳土地出让价款。

　　③上海：5月26日上海发布2022年首批集中出让土地公告，取消“招挂复合”的竞买方式，竞拍资金监管额度下调。5月29日发布的《上海市加快经济恢复和重整行动方案》提及允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。

　　总结：

　　土地调控手段涉及供地结构调整、土拍规则设置等。

　　土地结构上，部分城市在用地计划上明显加大居住用地供应。

　　土地规则上，本轮调控中涉宅土地限地价+竞配建/自持/摇号的规则仍是普遍，部分城市有一定细则改变，如杭州首创中止价后一次性报价中次高价为竞得人。土地限房价方面，部分城市仍然保留，部分城市已取消，还有些城市土地一地一策。房企资金方面，部分城市下调房企竞买资格门槛，对房企的资金监管额度也有所调整，甚至降低土地竞买履约保证金等。

　　08【预售条件】

　　典型城市：

　　①衢州：4月1日起，除土地出让公告对预售规模作出特殊约定外，对房企的商品住房预售最低建面要求由3万㎡降至2万㎡，纯排屋预售最低建面1万㎡。

　　②厦门：4月28日，厦门阶段性放宽商品房预售条件。

　　③上海：5月29日，《上海市加快经济恢复和重整行动方案》提及建立房地产项目前期审批绿色通道，阶段性放宽新建商品房项目预售条件。

　　④宁波：5月31日，宁波放松商品房预售条件，普通商品房主体结构高层达到三分之一、多层结顶即可，绿色建筑项目及装配式建筑占比达35%的商品房项目均为正负零要求。申请预售建筑面积调整为不少于2万方，每批次申请间隔时间不少于1个月。全商业办公用途的商品房项目或批次不受每批次2万方限制。

　　总结：

　　多个城市明确放宽商品房预售条件，但多为阶段性举措。