楼市“冷圈”调研⑨嘉善：紧邻上海 长三角桥头堡 投资在降温

　　浙江在线-住在杭州网9月28日讯（浙江在线记者 马梦婷）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

　　今天推出：嘉善：

　　即使没有长三角都市圈、长三角生态绿色一体化发展示范区等“超级风口”，嘉兴嘉善天然的融杭接沪的地理位置，也注定是名头响亮的。

　　尤其是随着一线城市房价抬升，进一步拉开等级价差后，近年嘉善房地产市场所受关注在同级别县市中极高。

　　不考虑乡镇，嘉善当前县城新房毛坯大概1.5-1.9万元/㎡，热门板块精装约2.2万元/㎡，整体仍呈现低库存，热门板块去化好。

　　但，非常明显的变化是，嘉善的非核心板块已经有所降温，降温缩减明显的就是投资市场。

　　1、预支规划红利的市场

　　事实上，嘉善在经济、人口、市域面积等基本面数据在全嘉兴都属于倒数，大多数仅优于海盐，城市能级低，人口少。

　　其核心力量在哪？

　　在区位和规划。

　　长三角生态绿色一体化发展示范区、环沪都市圈是嘉善当前重要优势。

　　嘉善在过去几年这一波上涨行情中，吃的主要就是规划红利。

　　有的规划如今已落地。

　　比如产业：嘉善筹建了多个现代化产业园区，承接上海高新技术企业落地，打造了中国归谷嘉善科技园、中新（嘉善）现代化产业园、中荷产业园、姚庄新经济产业园、嘉善产业新城等等。

　　从实地调研来看，嘉善科创产业建设确实效果明显，既引入了一定人才、推动了经济建设，还带动了部分房产板块发展。嘉善经开区、姚庄镇、枫南小镇等板块，随着临沪高能级智慧产业新区的产业助推，房产关注度和人口吸附力都有所蜕变。

　　但有的规划则实现还需要时间。

　　比如放眼全国都罕见的嘉善交通规划——1座火车站（嘉善火车站）、2座高铁站（嘉善南站、通苏嘉甬嘉兴北站）、1条轨道交通（长三角示范区轨交1号线）、2条城际铁路（沪嘉城际、沪杭城际）。

　　“2221”轨铁网规划布局图

　　听起来不得了，这样的交通对城市能级的增益是不可估量的。

　　但至今通车的仅有火车站与嘉善南高铁站，其他高铁站、轨道交通站点、城际铁路站点尚未兑现。不少购房者对此类规划持观望态度，认为实现预期所需时间还非常久。

　　不过可以明确的是，至少未来的最近几年，嘉善仍将受到这些利好的堡垒式支持。比如今年5月20日后，（上海无房）在嘉善买房开始可以申请上海公积金，近期，又有嘉兴与上海虹桥国际中央商务区签约，嘉善接沪通沪利好已成趋势。

　　在此背景下，市场的微妙变化会更集中在哪？

　　2、更理性是特征投资属性消减中

　　嘉兴近期多地土拍遇冷，市本级宅地大幅降温，海宁宅地三年来第一次流拍。

　　降温是否传导至嘉善？仅从最近一次嘉善土地成交来看，由于竞得者此前已与嘉善签订合作框架协议，无法判断真实市场情况：24日，嘉善高铁新城一宗商住地成交，由华润&嘉善县城市建设投资竞得，成交楼面价7084元/㎡，溢价率封顶0.1%。与同板块5月成交的嘉善国有资产项目相比，二者名义地价一致，但24日成交华润&嘉善城投项目需配建2.29万方政府回购房、商业用房不小于3000㎡，综合配套条件更好，实际楼面价更高。

　　华润&嘉善城投项目是嘉善正重点打造的“未来社区”板块先行地块，土拍前就有华润置地与嘉善县政府签署战略合作框架协议，因此参考意义有限，是否降温，还需看看9月30日出让的经开土地。

　　新房上部分楼盘的客户来访量确实有所缩减，但市区热门板块楼盘去化仍较好，如高铁新城的金地·明樾华庭，毛坯均价1.9万元/㎡首开基本售罄，而非热门板块去化一般。

　　一方面嘉善库存处于低位，需求仍在，楼盘去化压力不大，市区新房主要集中在嘉善经开区和北部新城，高铁新城在售楼盘仅剩金地•明樾华庭，魏塘老城和罗星新城几乎无新房可卖。楼盘有限的背景下，选择被优化，呈现结果就是热门板块仍被看好，但城市界面较差的非核心区域则动力欠佳。

　　另一方面，嘉善同步全嘉兴实行外地人限购一套和房产限售两年的政策。

　　严控下的投资欲望势必缩减。

　　同时，当前嘉善二手房卖得较为一般，非核心板块更是吃力。

　　综上，嘉善市场近期主要变化是“更理性”：刚需与改善需求仍在，热门板块去化更有优势，缩减的相当一部分是投资市场。

　　考虑到嘉善县城主城的低库存现状与土地开发强度警戒，刚需可能会被迫外溢至部分有一定库存的乡镇。

　　《嘉善县自然资源发展“十四五”规划》提及土地开发强度

　　3、改变的城区布局

　　魏塘街道的嘉善老城是此前嘉善的主城、老城区，但当前已几无新房。

　　事实上，整体嘉善布局已有所改变。

　　近年嘉善新城、高铁新城所在罗星街道综合配套发展好，通达高铁，新房价格已至全县最高——精装新房超2万元/㎡，二手房倒挂，以银泰、万联城为代表的强配套区域二手房（如新城海上风华苑）约2.5万元/㎡。北部新城与嘉善经开区价格更低，毛坯房价在1.5-1.8万元/㎡左右，城市界面发展还在进程中。

　　嘉善县城城区房价情况

　　罗星街道颇有后来居上的风范，从嘉善人口情况也可见一斑。

　　根据2020年七普数据，嘉善人口吸附最强劲的是常住人口排名第二的罗星街道（涵盖嘉善新城，高铁新城），十年增长人数占据全嘉善增长的75%。惠民街道（嘉善经开区）随其后，是人口增长次主力。

　　魏塘街道（嘉善老城，北部新城）虽人口数量仍是全县第一，但近十年人口是流出的。

　　不过从嘉善的规划来看，罗星街道与魏塘街道将是嘉善发展的双生子，共同构成嘉善未来核心发展、公共配套进阶的中坚力量。

　　嘉善县推进长三角生态绿色一体化发展示范区建设方案

　　一是在《嘉善县国土空间总体规划（2020~2035年）》提及的嘉善未来新城，明确的核心就是高铁新城、主城区、北部新城，借此观嘉善综合价值未来建设中心将涵盖魏塘及罗星。

　　二是根据《长三角生态绿色一体化发展示范区嘉善片区综合交通规划》，西塘站、姚庄站、谈公北路站、嘉善站（火车站）、嘉善体育场站、高铁新城站、嘉善南站均在其中，从北部新城贯穿老城新城