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海宁的地 卖出了实际近两万元楼面地价 贵在哪里?
来源: 浙江在线   记者 罗兰 魏盼 何肖霞  编辑: 周杭
  今天海宁有五宗涉宅地块出让,其中靠近临平的两宗纯宅地地关注度最高、成交结果也最令人“咋舌”。

  浙江在线-住在杭州网5月9日讯(浙江在线记者罗兰 魏盼 何肖霞)今天海宁有五宗涉宅地块出让,其中靠近临平的两宗纯宅地地关注度最高、成交结果也最令人“咋舌”。如果刨去保障房面积并且扣除保障房的建安成本,价格最高的、由侨福竞得的地块实际楼面价已经近2万元/㎡(价格推算见文中详表),且可售体量仅剩3.2万方。

  5月9日出让地块成交信息表

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  地块可售部分实际地价及保本房价(制图:丰方旭)

  这个价格,是否突破了市场对海宁地价的想象?毕竟大部分购房者对海宁房价的印象,还停留在1.5万元/㎡左右。

  尤其在临安流拍、富阳低溢价以后,“土地市场是否出现新信号”一度成为市场新话题。本文从三个问题展开,分析一下今天海宁宅地成交背后的市场信息。

  海宁的地

  为什么对标临平的价格?

  -算过实际地价了吗?

  -算过了,快2万/㎡了。

  -我们也算了,保障部分的建安有点出入,就是2万左右。

  -看得懂这价格吗?

  -比首创临平的地还贵。

  侨福拿下海宁临杭第一宗宅地以后,业内投资一线就开始算账了。最直接的价格对标,大家的方向都是临平。

  侨福和万城分别拿下的是两宗姐妹地,两宗地块虽然行政区划属于海宁,但属于临平和海宁的合作区域。从下图可以清晰地看到地块所在区域位置的特殊性。

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  地块区域位置(制图:何肖霞 魏盼 丰方旭)


  由于该区域与临平新城一路之隔,且三面由临平新城环绕,因此区域做地由临平与海宁合作,对于开发房企而言,未来项目的主要客群也并非海宁购房者,而是以杭州主城及临平新城外溢购房者为主力。

  地块紧靠临平新城核心区域,共享余杭区商业医疗配套。余之城、华元欢乐城距离地块不超过500米。余杭区第一人民医院距离地块550米。

  由于地块行政区划属于嘉兴海宁,在教育方面无法享受杭州学区,但是在项目辐射区域内,余杭区民办学校橄榄树学校并不受户籍限制。

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地块交通位置(制图:何肖霞 魏盼 丰方旭)


  交通,则是将这两宗地块拉到临平地价的关键因素。地面路网无缝对接杭州余杭,而轨道交通的地铁1号线南苑站距离项目仅约500米,铁路交通的余杭高铁站距离项目约1.7公里。

  简言之,除了基础公办教育,侨福、万城的宅地与临平新城享受的配套没有差异,甚至在轨道交通方面属于真正的余杭地铁盘。

  属于嘉兴的海宁 

  为什么比杭州的富阳、临安热?

  杭州的第九区富阳和第十区临安,在近期土地市场的表现有些无力。仔细分析,富阳的低溢价主要原因在于起价高;而临安的低溢价乃至流拍,却有多重因素,最关键的在于临安的供需不被市场看好——年内上市新盘多、土地推出量大,开发房企的预期就会谨慎。

  而海宁两宗地块所处区域的市场与临安正好相反。

  先看临平新城的土地市场,近两年共成交3宗涉宅用地,称得上供应稀缺,且未来潜在供应量少,目前板块内最高地价为19038元/㎡。

  再看海宁的临杭新区,2017年土地市场热度火爆,平均溢价率达到137%。

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  周边涉宅地成交明细(制图:何肖霞 魏盼 丰方旭)

  新房方面,临平新城2014年以前受限购影响整体成交处于低位,2015年放开限购后,楼市进入上升通道,量价齐涨。板块内在售楼盘基本处于尾盘或状态,存量仅为1.75万方;即便未来新项目上市,板块共计存量也仅20.43万方,约等于一个中大规模的楼盘体量。

  根据浙报传媒地产研究院统计,许村镇目前可售存量几乎为零,未来主要竞争的项目为绿城华景川兰园以及万科项目。

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周边商品住宅情况(制图:何肖霞 魏盼 丰方旭)

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周边在售一二手项目情况(制图:何肖霞 魏盼 丰方旭)

  由于新房限价,项目周边的二手房更能体现市场真实情况。根据浙报传媒地产研究院调研,临平新城品质较高的精装修次新盘成交价可达2.7万/㎡,而海宁区的二手房挂牌价也超过了2万/㎡。

  从购房角度出发

  未来这俩项目主要利好是什么?

  海宁临杭宅地主要配套、交通优势都在上文提及。当前,地块北面在建三路一环,预计年底通车,此高架将连接320国道、世纪大道、东湖路快速路等,拉近与杭州主城区的距离。

  但是对购房者而言,利好还是利空?最终都是体现在价格,也就是一本经济账。

  按当前地块可售部分的实际楼面价约2万/㎡估算,未来项目毛坯价格约2.9万/㎡较为合理。现在的问题就是:一年后,这个价格在临平买房可以实现吗?如果不能实现,同一水平的城市界面,以及同一水平的与杭州主城的对接程度,选哪里?

  这是一个开放性的问题。项目所在行政区划有利有弊:弊在教育配套,利在对于杭州购房者而言——海宁不限购。


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