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地价降幅超10% 过半地块终止 为什么说杭州实则更抗跌

2021-10-12 17:55 来源:浙江在线 / 记者:李成 / 编辑:吴承宇

导语

中海、金隅、滨江、绿城拿地。

  浙江在线-住在杭州网10月12日讯(浙江在线记者 李成)杭州第二批集中出让的31宗地块终止了17宗地块后,剩余14宗地块在今日迎来正式出让,无一封顶,其中9宗底价。与首批次集中供地时的大面积封顶自持、极低预期利润、恐慌拿地的情形相比,局面已经完全反转,甚至和其他集中供地城市对比,杭州的结果看似凉意更浓。

  1、17宗终止,9宗底价,无一封顶

  杭州第二批31宗地块中,10宗竞品质地块全部终止,7宗普通地块终止,终止率达到54.8%。剩余14宗地块中,9宗底价成交,无一宗地块达到封顶。

  终止的地块包括重磅的杭腾未来社区、良渚城市客厅,以及二批次中位置最为核心的翠苑商住地块。

  2、地价降幅超10% 实则更抗跌

  今日剩余14宗正常出让的地块中,成交的实际楼面价也有明显下降,和今年上半年相比,降幅普遍超过10%,临浦地块地价跌10%、萧山市北跌8%、大江东跌14%。杭州虽然下跌幅度也较大,但相比浙江省内多个城市20%以上的跌幅,杭州仍更为抗跌。

  3、预期利润率回升 但并不高

  随之而来的是预期利润率明显上升,以政府限定的房价做测算,多宗地块有相对较正常的利润,如临平星桥地块预期均能有超过8%的利润率,运河新城利润率4%左右,市北4%左右,和首批出让零利润甚至亏损的极端情况形成了鲜明的对比。不过整体来看,杭州的预期利润率并不高。

  4、国企占比提升 本土民营仍有出手

  杭州第二批报名房企数量从首批次超过90家,骤降至仅20余家。相比其他集中供地城市以国企央企为绝对主力的局面,杭州第二批民营房企相对更活跃,此次参与的有一半左右是民营房企。

  最终的结果来看,14宗地块中,除去两宗车辆段上盖、两宗人才租赁或定向销售的地块本身就基本定向国企之外,剩余10宗中,民营房企拿下多宗地块,包括滨江、德信、中天、兴耀等均有斩获。

  但国企央企资金实力明显更强,中海、金隅分别拿下总价最高的运河新城及彭埠地块。

  5、今年出让金额2367亿元 第三批或在路上

  加上今日成交的14宗地块257亿元,杭州全市今年的出让金额已达到2367亿元,相当于去年全年2611亿元的90.6%。从2017年开始,杭州每年的土地出让金额均超过2000亿元,多次成为全国首位。

  杭州第二批中有17宗未能成功出让,其中余杭区更是颗粒无收,再过两个多月2021年即将过去,第三批能否在年内出让,能否顺应市场将起价降低,是一个大的挑战。

杭州第二批集中供地汇总表

第二批地块总表.png

  杭州土拍降温 在各方预料之内

  杭州的土拍降温其实在各方预料之内,在浙报传媒地产研究院在出让前的预测文章中,已经做过阐述,具体请看《国企“托底”或重现 会大面积流拍吗 杭州土地走向看下周二》。

  因为不管是宏观层面房地产金融贷款的收紧,在房地产贷款占比和个人住房贷款占比的两道红线之下,购房者置换难度加大,房企回款及现金流承压。而且在现阶段民营房企暴雷消息不断的情况下,房企普遍策略从此前的规模优先到现在的确保现金流安全,活下去是前提。

  政策的精准打击也是重要原因,包括杭州此前取消勾地、对于商墅的禁令,以及对于房企资质、马甲、报名宗数以及自有资金来源审查的各项限制。

  其它集中出让的重点城市也把降温剧本也重复了很多次,苏州、南京、福州、青岛、合肥、广州等第二批次终止流拍、底价均成为主流。这些明显的征兆之下,杭州第二批集中供地降温已是必然。

成交地块分布图.png

  成交地块分布图(来源:决策通4.0)

  为何杭州看似凉意更浓?

  5月杭州首批出让时,其火热程度在全国也是名列前茅,但第二批时终止率却超过绝大多数集中供地城市,凉意似乎更浓。

  实际上并不是杭州的市场比其他城市更差,而是杭州第二批地块的起价调高之后,利润率太低了。如果二批次起价和首批起价水平一致,结果很可能是“杭州成为集中供地城市表现最好的城市之一”。

  因为对于全国布局的房企来说,现在普遍将集中供地城市放在同一维度上对比,在当前资金紧张且需审查自有资金拿地的情况下,供需形势逆转为有限的房企,拿着有限的资金,几乎可以任意挑选各个集中供地城市的土地。

  现阶段城市之间的对比最为关键的是安全性和利润率,做规模已经不那么重要。但是杭州近几年以来在房企的定位是做规模而不是做利润的城市。

  所以杭州二批次起价提高后利润率方面表现较差的情况下,资金投放的性价比就比较低,房企更倾向于兼具安全性,又有较好利润率的城市。这也能部分解释在其他集中供地城市高歌猛进的中铁建、保利、龙湖此次均没有在杭州拿地,中海也只拿下一宗。

  从杭州内部而言也是同样的逻辑,产生溢价的基本都是兼具安全性和利润率的地块,如萧山市北、彭埠地块等。终止的地块多数是利润率较低或沉淀资金较多,如杭腾未来社区,良渚城市客厅等。还有一些是安全性不足,如富春湾新城地块虽然有超过10%的利润率,但是外围板块能否以限价快销,不确定性很大,房企选择规避风险。

终止地块分布图.png

  终止地块分布图(来源:决策通4.0)

  降温之后 对后市影响如何?

  1.打破杭州“独立行情”的幻想

  由于杭州近几年经济发展,特别是人口流入,人才吸引力方面的强势表现,市场上有很多声音认为杭州能独立于其他重点城市的变化,形成单边独立上涨的行情,而此次土拍的降温,打破独立行情的幻想,很好的抑制了市场上的投资情绪。

  2.首批次拿地房企承压

  首批次拿地时,房企普遍都是极限测算,处于盈亏平衡边缘。但是市场降温之后,极限测算的前提条件发生变化,一些地块能否以政府的限定的最高房价出货?去化速度是否能做到开盘即清?车位还能以10.5倍价格售出吗?竞争激烈之后还能极限压缩成本吗?这些都成为不确定性,这种情况下首批次拿地的房企面临着很大的压力。

  3.品质或将提升 风险却同样聚集

  一方面,二批次地价下降之后,拿地房企来有了相对正常的预期利润,这是企业能做出品质的重要保障。另一方面,市场热度下降导致价格实现和去化难度加大,也迫使企业通过提升品质来吸引客户。而且二批次中也让自持这个多方均不受益的配置退出了舞台。

  但却存在更大的风险,在现阶段房企频频暴雷的背景下,不能再信奉“大而不倒”,购房者做买房决策时,选择安全性较高的稳健房企,或将成为最重要的考量。

  4.二手房降温 新房摇号难度下降

  在二批次出让之前,杭州的二手房已经有了明显调整,成交量大幅缩减,挂牌价格回落。热门板块新房摇号难度下降,偏远板块流摇增加,在今日土地市场给出明确降温信号之后,预计短期内购房者买房难度将继续下降。

  但这个窗口期能持续多久很难确定,因为杭州的城市吸引力仍强劲,住宅库存处于低位,此前紧绷的房地产金融政策些许放松的现象,所以摆在所有房企及购房者面前的问题是:预期杭州楼市走势,是“2018年下半年”那样的短暂调整,还是开启“2010-2015年”那样阴跌的五年?这个问题或许要跳出杭州来看,全国层面的房地产金融政策走势才是关键因素。

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