地价降幅超10% 过半地块终止 为什么说杭州实则更抗跌

　　浙江在线-住在杭州网10月12日讯（浙江在线记者 李成）杭州第二批集中出让的31宗地块终止了17宗地块后，剩余14宗地块在今日迎来正式出让，无一封顶，其中9宗底价。与首批次集中供地时的大面积封顶自持、极低预期利润、恐慌拿地的情形相比，局面已经完全反转，甚至和其他集中供地城市对比，杭州的结果看似凉意更浓。

　　1、17宗终止，9宗底价，无一封顶

　　杭州第二批31宗地块中，10宗竞品质地块全部终止，7宗普通地块终止，终止率达到54.8%。剩余14宗地块中，9宗底价成交，无一宗地块达到封顶。

　　终止的地块包括重磅的杭腾未来社区、良渚城市客厅，以及二批次中位置最为核心的翠苑商住地块。

　　2、地价降幅超10% 实则更抗跌

　　今日剩余14宗正常出让的地块中，成交的实际楼面价也有明显下降，和今年上半年相比，降幅普遍超过10%，临浦地块地价跌10%、萧山市北跌8%、大江东跌14%。杭州虽然下跌幅度也较大，但相比浙江省内多个城市20%以上的跌幅，杭州仍更为抗跌。

　　3、预期利润率回升 但并不高

　　随之而来的是预期利润率明显上升，以政府限定的房价做测算，多宗地块有相对较正常的利润，如临平星桥地块预期均能有超过8%的利润率，运河新城利润率4%左右，市北4%左右，和首批出让零利润甚至亏损的极端情况形成了鲜明的对比。不过整体来看，杭州的预期利润率并不高。

　　4、国企占比提升 本土民营仍有出手

　　杭州第二批报名房企数量从首批次超过90家，骤降至仅20余家。相比其他集中供地城市以国企央企为绝对主力的局面，杭州第二批民营房企相对更活跃，此次参与的有一半左右是民营房企。

　　最终的结果来看，14宗地块中，除去两宗车辆段上盖、两宗人才租赁或定向销售的地块本身就基本定向国企之外，剩余10宗中，民营房企拿下多宗地块，包括滨江、德信、中天、兴耀等均有斩获。

　　但国企央企资金实力明显更强，中海、金隅分别拿下总价最高的运河新城及彭埠地块。

　　5、今年出让金额2367亿元 第三批或在路上

　　加上今日成交的14宗地块257亿元，杭州全市今年的出让金额已达到2367亿元，相当于去年全年2611亿元的90.6%。从2017年开始，杭州每年的土地出让金额均超过2000亿元，多次成为全国首位。

　　杭州第二批中有17宗未能成功出让，其中余杭区更是颗粒无收，再过两个多月2021年即将过去，第三批能否在年内出让，能否顺应市场将起价降低，是一个大的挑战。

杭州第二批集中供地汇总表

　　杭州土拍降温 在各方预料之内

　　杭州的土拍降温其实在各方预料之内，在浙报传媒地产研究院在出让前的预测文章中，已经做过阐述，具体请看《国企“托底”或重现 会大面积流拍吗 杭州土地走向看下周二》。

　　因为不管是宏观层面房地产金融贷款的收紧，在房地产贷款占比和个人住房贷款占比的两道红线之下，购房者置换难度加大，房企回款及现金流承压。而且在现阶段民营房企暴雷消息不断的情况下，房企普遍策略从此前的规模优先到现在的确保现金流安全，活下去是前提。

　　政策的精准打击也是重要原因，包括杭州此前取消勾地、对于商墅的禁令，以及对于房企资质、马甲、报名宗数以及自有资金来源审查的各项限制。

　　其它集中出让的重点城市也把降温剧本也重复了很多次，苏州、南京、福州、青岛、合肥、广州等第二批次终止流拍、底价均成为主流。这些明显的征兆之下，杭州第二批集中供地降温已是必然。

　　成交地块分布图（来源：决策通4.0）

　　为何杭州看似凉意更浓？

　　5月杭州首批出让时，其火热程度在全国也是名列前茅，但第二批时终止率却超过绝大多数集中供地城市，凉意似乎更浓。

　　实际上并不是杭州的市场比其他城市更差，而是杭州第二批地块的起价调高之后，利润率太低了。如果二批次起价和首批起价水平一致，结果很可能是“杭州成为集中供地城市表现最好的城市之一”。

　　因为对于全国布局的房企来说，现在普遍将集中供地城市放在同一维度上对比，在当前资金紧张且需审查自有资金拿地的情况下，供需形势逆转为有限的房企，拿着有限的资金，几乎可以任意挑选各个集中供地城市的土地。

　　现阶段城市之间的对比最为关键的是安全性和利润率，做规模已经不那么重要。但是杭州近几年以来在房企的定位是做规模而不是做利润的城市。

　　所以杭州二批次起价提高后利润率方面表现较差的情况下，资金投放的性价比就比较低，房企更倾向于兼具安全性，又有较好利润率的城市。这也能部分解释在其他集中供地城市高歌猛进的中铁建、保利、龙湖此次均没有在杭州拿地，中海也只拿下一宗。

　　从杭州内部而言也是同样的逻辑，产生溢价的基本都是兼具安全性和利润率的地块，如萧山市北、彭埠地块等。终止的地块多数是利润率较低或沉淀资金较多，如杭腾未来社区，良渚城市客厅等。还有一些是安全性不足，如富春湾新城地块虽然有超过10%的利润率，但是外围板块能否以限价快销，不确定性很大，房企选择规避风险。

　　终止地块分布图（来源：决策通4.0）

　　降温之后 对后市影响如何？

　　1.打破杭州“独立行情”的幻想

　　由于杭州近几年经济发展，特别是人口流入，人才吸引力方面的强势表现，市场上有很多声音认为杭州能独立于其他重点城市的变化，形成单边独立上涨的行情，而此次土拍的降温，打破独立行情的幻想，很好的抑制了市场上的投资情绪。

　　2.首批次拿地房企承压

　　首批次拿地时，房企普遍都是极限测算，处于盈亏平衡边缘。但是市场降温之后，极限测算的前提条件发生变化，一些地块能否以政府的限定的最高房价出货？去化速度是否能做到开盘即清？车位还能以10.5倍价格售出吗？竞争激烈之后还能极限压缩成本吗？这些都成为不确定性，这种情况下首批次拿地的房企面临着很大的压力。

　　3.品质或将提升 风险却同样聚集

　　一方面，二批次地价下降之后，拿地房企来有了相对正常的预期利润，这是企业能做出品质的重要保障。另一方面，市场热度下降导致价格实现和去化难度加大，也迫使企业通过提升品质来吸引客户。而且二批次中也让自持这个多方均不受益的配置退出了舞台。

　　但却存在更大的风险，在现阶段房企频频暴雷的背景下，不能再信奉“大而不倒”，购房者做买房决策时，选择安全性较高的稳健房企，或将成为最重要的考量。

　　4.二手房降温 新房摇号难度下降

　　在二批次出让之前，杭州的二手房已经有了明显调整，成交量大幅缩减，挂牌价格回落。热门板块新房摇号难度下降，偏远板块流摇增加，在今日土地市场给出明确降温信号之后，预计短期内购房者买房难度将继续下降。

　　但这个窗口期能持续多久很难确定，因为杭州的城市吸引力仍强劲，住宅库存处于低位，此前紧绷的房地产金融政策些许放松的现象，所以摆在所有房企及购房者面前的问题是：预期杭州楼市走势，是“2018年下半年”那样的短暂调整，还是开启“2010-2015年”那样阴跌的五年？这个问题或许要跳出杭州来看，全国层面的房地产金融政策走势才是关键因素。

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