杭州土拍：新希望近底价入萧山科技城 旭辉封顶进浦阳

　　浙江在线-住在杭州网12月30日讯（浙江在线记者 李成）今天上午，萧山科技城和浦阳镇两宗涉宅地出让，这也是杭州市区2019年倒数第二场出让。

　　最终萧山科技城地块由新希望近底价竞得，楼面价14578元/㎡，浦阳镇地块由旭辉封顶竞得，楼面价4542元/㎡。

　　虽然新希望和旭辉地块溢价率高低不一，但从两者的精装房价限价来倒推，未来的销售利润率都超过17%，是近期杭州回报率较高的地块。

　　以目前周边项目价格及去化来看，新希望地块未来实现高利润的可能性要大于旭辉浦阳镇地块。

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>>

　　12月30日地块成交信息表

　　新希望近底价入驻萧山科技城

　　新希望以总价18.6亿元竞得萧山科技城核心区单元QJ0502-R2-20地块，楼面价14578元/平方米，溢价率0.5%。地块总建面127515㎡，需配建不少于5%的公租房。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约为15567元/㎡，按政府限价精装均价28500元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为17.2%。

　　新希望地块距离机场快线萧山科技城站仅300米左右，周边有多个在售的楼盘，包括融创·江南壹号院、前湾国际社区、融创云潮府，高层精装售价均在28000-29000元/㎡左右，基本和本地块28500元/㎡精装限价一致。

　　虽然萧山科技城不是热门板块，这些楼盘也基本都不需要摇号，但整体来看，2019年的月均去化50套左右，去化速度尚可。按限价水平和去化来看，新希望地块未来销售将有较高的利润回报，未来开发预计多家房企合作的可能性较大。

　　萧山科技城地块区位图

　　（来源：决策通系统）

　　旭辉封顶竞得浦阳镇地块

　　旭辉以总价6.32亿元竞得浦阳镇原飞翔电子退二进三项目地块，楼面价4542元/㎡，溢价率29.8%。地块总建面139222㎡，需配建不少于5%的公租房。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约为5002元/㎡，按政府限价精装均价14600元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为22.6%。

　　从限价来看，浦阳镇的限价其实相对宽松，虽然拍到封顶楼面价，但预期利润率仍很高。不过，未来实际上能否达到政府的限价水平销售，是存在疑问的。

　　首先浦阳镇在萧山南部乡镇中属于默默无闻的状态，远不如受滨江外溢的义桥，或者南部强镇临浦，出镜率也比不上戴村。

　　其次浦阳镇目前唯一在售的楼盘是融创·森与海，高层精装备案价14000元/㎡，略低于旭辉地块的限价，中签率较高，达到60%左右。

　　森与海项目由于有较好的自然景观资源加上大盘内部的自建配套，可吸引一部分萧山城区或杭州的客群。然而旭辉地块主要的客群可能还是来自于浦阳镇内生的需求，这种需求的容量有限，还将面临森与海大量库存的持续分流。

　　浦阳镇地块三区位图

　　（来源：决策通系统）

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③萧山科技城地块车位价格按照26万元/个；浦阳镇地块车位价格按照14万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　④萧山科技城地块精装成本按照1500元/㎡；浦阳镇地块精装成本按照1250元/㎡计算。

　　⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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