浙江在线-住在杭州网杭州10月11日讯（浙江在线记者 李成） 杭州市八区经过9月一整个月的涉宅地出让空窗期，余杭区终于在今天打破沉寂，出让了崇贤、径山镇共三宗涉宅地块。

　　上海惠建(上海城建旗下)以楼面价9940元/㎡拿下崇贤新城陆家桥C-10商住地块，较隔壁7月20日出让的西房项目上涨727元/㎡；北京天润置地底价7000元/㎡竞争径山两宗低密商住地。值得关注的是，上海惠建及北京天润均是首入杭州。

　　10月11日杭州市余杭区地块成交情况表

　　余杭出让三宗涉宅地块位置图(来源：地产决策通)

　　本期讨论：

　　1、崇贤楼面价回升727元/㎡，已经触底回升了吗？

　　2、远离市区的径山，7000元/㎡的楼面价贵吗？

　　结果综述：

　　1、上海惠建崇贤地块楼面价9940元/㎡，配建总建面5%公租房，测算实际楼面价约10621元/㎡，测算毛坯保本房价约17000元/㎡。

　　2、北京天润置地竞得径山镇两宗地块，楼面价7000元/㎡，配建总建面5%公租房，测算实际楼面价约7527元/㎡，测算毛坯保本房价约13200元/㎡。

　　测算逻辑：公租房建面从总体量中扣除；公租房成本按3000元/㎡计算；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　崇贤楼面价回升727元/㎡

　　已经触底回升了吗？

　　绕城内、离武林广场仅12公里，房价又是杭城低洼，一度是万元以内，崇贤一直以来都是杭州刚需聚集地，即使到了2016年上半年，西房拱辰外滩及荣安翡翠半岛项目拿地时的楼面价，也还不到4300元/㎡。

　　但随着杭州9月初G20峰会的召开，崇贤地价直接翻倍还不止，9月20日祥生拿地时的楼面价已经破万，达到10326元/㎡。

　　由于政府对地价有最高限价的控制，崇贤土地最高楼面价定格在12999元/㎡，但由于各种附加条件，例如现房，自持等，实际楼面价更加高企，未来高层售价或许要达到25000元/㎡以上了。很多刚需直呼“未来的崇贤也将高攀不起了”。

　　崇贤板块在售未售项目分布图(来源：地产决策通)

　　一路上涨的步伐在2018年7月戛然而止，随着杭州整体土地市场转冷，崇贤也有明显降温，不但自持等已不再出现，楼面价也降至万元以下。7月20日西房竞得的崇贤新城陆家桥C-11地块，楼面价仅9213元/㎡(配建5%公租房)。

　　但从今天的出让结果来看，崇贤地价似乎已经止跌，多个指标均显示热度有所回升。报名单位有7家左右，竞价轮次达到50次，溢价率达到14.7%(是自7月16号温州时代滨江项目之后，杭州市十区涉宅地溢价率新高)。更为直观的是，与地块紧邻的西房C-11地块，同样是配建5%公租房，容积率等指标也基本一致，此次的上海惠建地块的楼面价上升了727元/㎡，涨幅8%。

　　虽然这个涨幅并不大，也并不能代表杭州土地市场回升，但是对于崇贤来说， 10000元/㎡左右的楼面价，已经得到多个开发商的认可。所以可以预见的是，短期内崇贤出现地价继续大幅下行的概率将比较小。

　　崇贤板块2016年以来楼面价走势图(元/㎡)

　　远离市区的径山

　　7000元/㎡的楼面价贵吗？

　　径山镇7000元/㎡的成交楼面价，由于其远离杭州主城区(距离武林广场30公里左右)，与绕城内的崇贤地块9940元/㎡的楼面价相比，似乎显得径山两宗地块的性价比就不那么高了。

　　但实际上，径山有其独特的三大优势，或许是开发商选择径山的重要理由。

　　径山两宗地块区位图

　　1、土地空窗多年，未来销售基本无竞品

　　径山镇土地空窗多年，已近6年未有涉宅地出让，最近的一次为2012年9月，由杭州中昌竞得，成交楼面价1603元/㎡。

　　而且在售项目仅依山郡一个，剩余体量约6.5万方左右。但依山郡远离镇区核心，而目标地块位于镇区核心，径山两宗地块未来竞争压力基本为零。市场相对独立且没有竞争的情况下，项目拥有相对较大的定价权。

　　2、地缘客户购买力不容小觑

　　虽然径山似乎很难吸引杭州城区外溢客户，但其自身地缘客户需求长期被积压，其购买力不容小觑。

　　一是径山镇政府、周边中小学等公务员、事业单位职工，其工作生活均在径山，虽然当地人可能都有自建房，但缺乏高品质的商品房，这两块核心地段的地块，将填补这一空白。

　　二是据浙报传媒地产研究院了解，径山区域内持续有拆改的计划，未来这部分人也将是项目的主力客户。

　　3、容积率仅1.2，低密产品契合当地需求

　　两宗地块容积率仅1.2，限高20米，可以排布较多的排屋+洋房的产品，这种低密产品更加契合乡镇改善客户的需求，同时能有一定的溢价。

　　当然产品的挑战性还是较大的，如何做出径山的标杆项目，如何让乡镇改善客户认同，这才是项目成败的关键。

　　换句话说，径山人民并不缺房子，缺的是高品质的商品房。