地价止跌?京沪两家新面孔进入杭州楼市
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 李成  编辑: 叶露
  杭州市八区经过9月一整个月的涉宅地出让空窗期,余杭区终于在今天打破沉寂,出让了崇贤、径山镇共三宗涉宅地块。

  浙江在线-住在杭州网杭州10月11日讯(浙江在线记者 李成) 杭州市八区经过9月一整个月的涉宅地出让空窗期,余杭区终于在今天打破沉寂,出让了崇贤、径山镇共三宗涉宅地块。

  上海惠建(上海城建旗下)以楼面价9940元/㎡拿下崇贤新城陆家桥C-10商住地块,较隔壁7月20日出让的西房项目上涨727元/㎡;北京天润置地底价7000元/㎡竞争径山两宗低密商住地。值得关注的是,上海惠建及北京天润均是首入杭州。

  10月11日杭州市余杭区地块成交情况表

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  余杭出让三宗涉宅地块位置图(来源:地产决策通)

  本期讨论:

  1、崇贤楼面价回升727元/㎡,已经触底回升了吗?

  2、远离市区的径山,7000元/㎡的楼面价贵吗?

  结果综述:

  1、上海惠建崇贤地块楼面价9940元/㎡,配建总建面5%公租房,测算实际楼面价约10621元/㎡,测算毛坯保本房价约17000元/㎡。

  2、北京天润置地竞得径山镇两宗地块,楼面价7000元/㎡,配建总建面5%公租房,测算实际楼面价约7527元/㎡,测算毛坯保本房价约13200元/㎡。

  测算逻辑:公租房建面从总体量中扣除;公租房成本按3000元/㎡计算;毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

  崇贤楼面价回升727元/㎡

  已经触底回升了吗?

  绕城内、离武林广场仅12公里,房价又是杭城低洼,一度是万元以内,崇贤一直以来都是杭州刚需聚集地,即使到了2016年上半年,西房拱辰外滩及荣安翡翠半岛项目拿地时的楼面价,也还不到4300元/㎡。

  但随着杭州9月初G20峰会的召开,崇贤地价直接翻倍还不止,9月20日祥生拿地时的楼面价已经破万,达到10326元/㎡。

  由于政府对地价有最高限价的控制,崇贤土地最高楼面价定格在12999元/㎡,但由于各种附加条件,例如现房,自持等,实际楼面价更加高企,未来高层售价或许要达到25000元/㎡以上了。很多刚需直呼“未来的崇贤也将高攀不起了”。

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  崇贤板块在售未售项目分布图(来源:地产决策通)

  一路上涨的步伐在2018年7月戛然而止,随着杭州整体土地市场转冷,崇贤也有明显降温,不但自持等已不再出现,楼面价也降至万元以下。7月20日西房竞得的崇贤新城陆家桥C-11地块,楼面价仅9213元/㎡(配建5%公租房)。

  但从今天的出让结果来看,崇贤地价似乎已经止跌,多个指标均显示热度有所回升。报名单位有7家左右,竞价轮次达到50次,溢价率达到14.7%(是自7月16号温州时代滨江项目之后,杭州市十区涉宅地溢价率新高)。更为直观的是,与地块紧邻的西房C-11地块,同样是配建5%公租房,容积率等指标也基本一致,此次的上海惠建地块的楼面价上升了727元/㎡,涨幅8%。

  虽然这个涨幅并不大,也并不能代表杭州土地市场回升,但是对于崇贤来说, 10000元/㎡左右的楼面价,已经得到多个开发商的认可。所以可以预见的是,短期内崇贤出现地价继续大幅下行的概率将比较小。

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  崇贤板块2016年以来楼面价走势图(元/㎡)

  远离市区的径山

  7000元/㎡的楼面价贵吗?

  径山镇7000元/㎡的成交楼面价,由于其远离杭州主城区(距离武林广场30公里左右),与绕城内的崇贤地块9940元/㎡的楼面价相比,似乎显得径山两宗地块的性价比就不那么高了。

  但实际上,径山有其独特的三大优势,或许是开发商选择径山的重要理由。

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  径山两宗地块区位图

  1、土地空窗多年,未来销售基本无竞品

  径山镇土地空窗多年,已近6年未有涉宅地出让,最近的一次为2012年9月,由杭州中昌竞得,成交楼面价1603元/㎡。

  而且在售项目仅依山郡一个,剩余体量约6.5万方左右。但依山郡远离镇区核心,而目标地块位于镇区核心,径山两宗地块未来竞争压力基本为零。市场相对独立且没有竞争的情况下,项目拥有相对较大的定价权。

  2、地缘客户购买力不容小觑

  虽然径山似乎很难吸引杭州城区外溢客户,但其自身地缘客户需求长期被积压,其购买力不容小觑。

  一是径山镇政府、周边中小学等公务员、事业单位职工,其工作生活均在径山,虽然当地人可能都有自建房,但缺乏高品质的商品房,这两块核心地段的地块,将填补这一空白。

  二是据浙报传媒地产研究院了解,径山区域内持续有拆改的计划,未来这部分人也将是项目的主力客户。

  3、容积率仅1.2,低密产品契合当地需求

  两宗地块容积率仅1.2,限高20米,可以排布较多的排屋+洋房的产品,这种低密产品更加契合乡镇改善客户的需求,同时能有一定的溢价。

  当然产品的挑战性还是较大的,如何做出径山的标杆项目,如何让乡镇改善客户认同,这才是项目成败的关键。

  换句话说,径山人民并不缺房子,缺的是高品质的商品房。

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