浙江在线-住在杭州网杭州8月20日讯（浙江在线记者 何肖霞） 伴随着杭州土地市场的降温，越来越多房企开始以低溢价拿地。今天，富阳的鹿山新城一宗超过17万方体量的宅地，由阳光城近乎底价摘得，楼面价11035元/㎡，且该地块无冗余配建，成本简单。这是阳光城首次以招拍挂拿地方式进入富阳，距其收购中大获取翡丽海岸项目已有两年。

　　8月20日成交地块一览表

　　结果综述：

　　鹿山新城宅地由阳光城以总价19.05亿元竞得，楼面价11035元/㎡(毛坯保本房价测算约17520元/㎡)；

　　胥口镇崤山坪商地由梦想田园农业开发以总价420万元竞得；

　　空港新城(靖江街道花神庙)商地东方航空以总价2.46亿元竞得；

　　钱江世纪城(奥体中心FG20-G1G2-13、14)商地浙商产融以总价16.63亿元竞得。

　　(测算逻辑：一般而言，商品房房价成本主要构成为：土地总价支出、商品房建安成本、财务成本以及各项税费。浙报传媒地产研究院的保本房价计算公式中，财务成本按地价的8%、税费按商品房售价的12%计算。)

　　本期讨论：

　　1、富阳土地市场是跌了还是涨了？

　　2、富阳城区库存多少？还有多少房子可以买？

　　3、同为新设区富阳、临安有何不同？

　　土地市场微跌实际价格并不低

　　鹿山新城在售项目较少，阳光城地块直接竞品为宋都·麓宸府，该项目是宋都于2017年9月18日竞得，彼时成交楼面价10200元/㎡，可建体量约9.4万方，且须自持23%。而富阳当前最高楼面价为中铁诺德项目，11476元/㎡。

　　无论与宋都·麓宸府还是富阳区最高对比，阳光城此次拿地楼面价与其基本持平，维持在高位。

　　目前，宋都·麓宸府备案价24200元/㎡(含精装修标准4000元/㎡)。而根据浙报传媒地产研究院测算，阳光城项目毛坯保本售价约为17520元/㎡，有非常可期的盈利空间。

　　富阳区潜在供应260.93万方

　　购房需慎重选择板块

　　根据浙报传媒地产研究院统计，富阳区截止7月底，隐性库存约为260.93万方，去化周期超过两年。但值得注意的是，大多数隐性库存集中于银湖板块，富阳城区范围内仅占4成左右。像鹿山新城板块，潜在供应量为15.89万方，去化周期约为12个月。

　　富阳区各板块库存详情

　　(数据来源：浙报传媒地产研究院，截至7.31)

　　按照平均100㎡/套计算，富阳区大约有26000多套房源，尚有可选余地，但需购房者购房时注意板块梯度。

　　与临安区相比富阳区推地量谨慎

　　富阳土地市场的成交，让人不由想起同为新设立的临安区的状况，作为杭州市的“第九区”、“第十区”，两者不同在何处？

　　根据统计，2018年1-7月，富阳区共计推出地块8宗，成交7宗，流拍1宗商地，总可建面积103.21万方；临安区共计推出24宗地块，成交22宗，流拍2宗宅地，总可建面积146.32万方。

　　两者的推地数量相差悬殊，这也意味着，未来地块转化为供应量时，临安比富阳多43.11万方的去化压力。

　　此外，富阳、临安去化压力集中的分布不同。富阳区去化压力较大的是与西湖区接壤的银湖板块，以及相邻的东洲板块，两者除了富阳本地购买力外，还能靠其稀缺的山水资源吸引其他区域的外溢购买力；而临安区的去化压力集中在临安市区，为自身区域性市场，对杭州其他城区的外溢吸引力较小。

　　临安区各板块库存详情

　　(数据来源：浙报传媒地产研究院，截至7.31)