杭州购房政策全解终章 为什么89㎡三房两卫不见了？

　　浙江在线-住在杭州网10月19日讯(浙江在线记者 丰方旭) 浙江房地产市场是房企的兵家必争之地，市场成熟度、透明度均高，在全国当前“房住不炒”、“一城一策”的调控背景下，11个地级市及下辖市县区，因房地产所处阶段不同，“游戏规则”也不尽相同。

　　浙报传媒地产研究院对浙江全域进行详细的房地产及相关政策梳理，按城市房地产发展成熟度、政策复杂度，围绕新房和土地两个角度，推出系列政策盘点。

　　政策范围涵盖：新房销售相关、土地竞价相关、落户与人才引进相关、预售条件和建筑规范相关。

　　欢迎广大读者在文末留言提问，我们将尽可能一一解答。并且在每个城市政策梳理完成后，将具有普适性的问题进行集中归纳整理。

　　本期城市：杭州

　　本期关键词：建筑规范&预售条件

　　下期关键词：杭州政策集中问答

　　杭州的房地产政策，今天是第五篇也是最后一篇：建筑规范&预售条件。

　　建筑规范：

　　“偷面积”已成过去

　　杭州房地产市场已经走过三个季度，二手房成交一直在高位，其中4-8月连续五个月单月成交破万套，9月虽未破万，但也是历史高点。

　　在二手交易中，今年出现了一个新现象：次新房好卖、单价高，不仅高于地理位置更为核心的老旧小区，而且往往跟区域内新房形成非常大的倒挂空间。

　　究其背后原因，固然有新房限价因素，但另一个隐形因素是：“这一届”新房户型不行”——三房两卫的小户型，面积从过去的89㎡变成了95㎡，甚至要到100㎡。

　　在同区域同等单价的背景下，这意味着要买到相同的户型功能，新房的面积更大，自然总价比次新房要高。

　　也可以反着说：看似次新房的二手单价比新房单价高一截，但由于面积差异，购房者要买到相同的使用功能的户型，其实要花的总价差不多。

　　我们来看一组对比。

　　下面有三张户型图，分别属于三个时期的小户型：

　　① 玲珑府（82㎡边套 四房两厅两卫）

　　2013年开盘的滨江区的玲珑府，82方的户型做到了四房两厅两卫的格局，在北面次卧的上方，有一个6㎡左右的小阁楼全部赠送。这虽然不是市场主流户型，但代表了那个时期小户型功能的某种可能性。可谓是各种“神户型”不断涌现。

　　② 万科·杭宸（89㎡中间套 三房两厅两卫）

　　于2016年开盘的勾庄板块的万科·杭宸，其89㎡三房两厅两卫中间套，是同时期主流的户型格局，也是当时市场上最为热销的户型。

　　③ 某在售楼盘（89㎡ 中间套 三房两厅一卫）

　　目前在售楼盘中，89㎡户型越来越稀缺，某在售楼盘的89㎡中间套户型做了三房两厅一卫。

　　可以清晰看到，7年的时间，同面积段的户型变“差”了。

　　图②和图③的差别更能直接反映出当前89㎡的“缩水”：同样面积、同样中间套，甚至同样的布局，2020年的89㎡生生地少了一个卫生间。

　　原因是什么？通俗地说：不能“偷面积”了。

　　科学地说：建筑设计更为规范了。

　　2018年7月1日，浙江省正式开始实施《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》。

　　在此次出台的新规中，不仅对阳台、飘窗、设备平台、挑空空间等可以“偷面积”的部分计算变得更为严格，而且还对这些部位在整套房间中的累计面积比例都有了特别明确的限制条件。

　　先来看以前最常被用做改造成书房等拓展空间的设备平台：

　　旧规范中，与室内不通的室外设备平台不计算建筑面积。

　　而新规范对“与室内不通的、有顶盖的室外设备平台”，都设定了水平投影面积上限，超过上限的部分，将按水平投影算全面积。其中，套内建面70㎡以下的住宅，上限是3㎡；70㎡及以上的住宅，上限是5㎡。

　　再来看双厅打通型边套最爱的大飘窗：

　　新规范规定，不计面积的飘窗必须同时满足以下条件：

　　①窗台下无楼板延伸；②窗台板底与室内楼板面净高差＞0.4m；③结构净高＜2.1m；③进深＜0.7m；④水平投影面积≤5㎡。

　　若水平投影面积超过5㎡，超出部分按其水平投影的1/2计算面积。

　　在这样的规则下，房企在小户型打造上，出现了两个分化：

　　① 重户型功能：仍旧做三房两卫，面积增加到95-100㎡；

　　② 控单套总价：仍旧做89㎡，功能缩减成三房一卫。

　　事实上，89㎡三房两卫的“消失”不是户型里的唯一“受伤者”，大三房、四房、五房……同户型要求下，所有的面积都变大了。

　　在一系列的新规限定下，原本每个户型不计入建筑面积的“可拓展”空间一再压缩，从趋势看，“偷面积”时代将一去不返。

　　预售条件：

　　越严格 越安全

　　为什么绝大多数新房销售前需要申请《预售证》？为什么是叫《预售证》？

　　因为绝大数新盘都是“预售”规则下的产物：即房产在没有竣工的情况下进行销售。

　　预售制度加速了商品房供应，但也衍生出了“烂尾”风险。即使市场健康如杭州，也并非没有过“烂尾楼”案例：房企的先销售再建房变成了——卖房款收进了建房款不见了。

　　正因如此，商品房开发到什么程度可以进行销售？这一问题成了平衡“保障新房供应”和“降低‘烂尾’风险”的关键。

　　也就是预售条件。

　　在2015年10月以前，杭州执行的标准比较简单，其中高层只要达到“正负零”即可预售。简单说，主体建筑出了地面，就满足了预售条件。

　　2015年7月，杭州市出台《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》，规定调整了预售商品房的相关条件，于2015年10月1日开始实施。具体调整如下图：

　　可以明确看到，对施工进度的要求是最为关键的。

　　2020年一季度，由于疫情影响，杭州曾一度对预售条件进行了适当放宽，在原本的规范基础上，对建设层数要求降低了五层。不过这一特殊时期的市场鼓励政策已经在三季度停止。当前杭州的新盘仍旧执行2015年7月政策中的标准。